Steigenden Kreditzinsen vorbeugen – Der Zinscap
Aus aktuellem Anlass möchte ich auf das Risiko eines Zinsanstieges und den damit verbundenen höheren Ausgaben für die Bedienung eines Kredits hinweisen. Das aktuelle Zinsniveau von 1,108% (EURIBOR 3M) kann auf Dauer nicht gtehalten werden. Der Spielraum nach unten ist sehr gering. Wenn man auch davon ausgehen kann, dass der Boden noch lange nicht erreicht ist, sollte man gerade jetzt die möglichen “Zinsversicherungen” genauer unter die Lupe nehmen und individuell entscheiden, ob so eine Absicherung eine sinnvolle Investition ist. Von vielen Seiten wird ein Zinsanstieg in 2013 und 2014 auf ein Niveau jenseits von 5% prophezeit.
Der Zinscap wurde vor kurzem nur für größere Investitionssummen ab 1 Mio. EUR angeboten, wird aber inzwischen bei einigen Bankinstituten schon für Kredtitsummen ab 5.000 EUR ausgegeben. Im Regelfall kann man ab einer Kreditsumme von 36.000 EUR einen Cap kaufen. Der Zinscap wird unabhängig von einem Kredit gekauft. Da der Zinscap ursprünglich als Spekulationspapier entwickelt wurde besteht auch das Risiko eines Totalverlusts des in den Cap investierten Kapitals.
Wie funktioniert ein Cap?
Sie haben einen Tilgungskredit über noch 300.000 EUR für Immobilien mit einer Laufzeit bis 2019. Die Verzinsung Ihres Kredits liegt momentan bei 3,1 % (EURIBOR 3M + 2% Aufschlag). Stiege nun der EURIBOR 3M in 2014 auf 5% so haben sie eine Belastung durch den Kredit von 7% zu tragen.
Sie entscheiden sich nun für einen CAP mit folgenden Eckdaten: Strike bei 3,5%, Preis bei 5,65%. Das bedeutet, dass Ihre Zinsbelastung nie über 3,5%+Aufschlag steigt, und Sie dafür eine einmalige “Versicherungsprämie” von 5,65% Ihres austehenden Kreditbetrags bezahlen.
Sie bezahlen die Zinsen und Tilgung Ihres Kredits weiter ab. Auch bei einem EURIBOR 3M von 5%, also bei einer Kreditrate von 7% müssen Sie die Rate leisten. Durch die Zahlung der 16.950 EUR (5,65% von 300.000 EUR) für den Zinscap bekommen Sie von der Bank jedoch die Differenzrate von 3,5% auf 5% gutgeschrieben. Wenn es Ihnen möglich ist den Kredit vorgezogen schon zu tilgen, so können Sie den CAP behalten und erhalten immer wenn der EURIBOR 3M über dem Strike liegt Bares, nähmlich die gedachte Zinsdifferenz welche sie für Ihren Kredit bezahlen hätten müssen von Ihrer Bank.
Steigt in der Laufzeit bis 2019 der EURIBOR 3M nie über den Strike, also die 3,5%, dann haben Sie Ihre 16.950 EUR einerseits in den Sand gesetzt, andererseits dafür aber keine schlaflosen Nächte durchleben müssen. Dies ist das totale Ausfallrisiko des CAPs das Ihnen bevorstehen kann.
Gegenteil vom CAP: Der Floor – CAP&FLOOR=COLLAR
Sie können den Preis des CAPs drücken, indem Sie ihn mit einem FLOOR verbinden. der FLOOR ist das Gegenstück zum CAP. Sie erklären sich bereit einen bestimmten Zinssatz auf jeden Fall zu bezahlen, auch wenn der EURIBOR 3M unter dem FLOOR-Strike liegt, und bekommen von der Bank eine einmalige Prämie dafür. Kombinieren Sie nun also einen CAP mit Strike=3,5% und einen FLOOR mit Strike=2,5% so schwankt Ihre Zinsbelastung zwischn diesen beiden Werten plus Aufschlag. Die für den FLOOR erhaltene Prämie rechnen Sie mit dem CAP gegen, und wenn Sie geschickt sind gelingt Ihnen die Kombination eines ZERO-COST-COLLAR, also einer CAP/FLOOR-Kombination die Sie keine Prämie kostet.
Die Risiken eines FLOOR sind analog dem CAP zu sehen.
Lassen Sie sich auf jeden Fall von Ihrer Bank beraten, ob ein CAP in Ihrem individuellen Fall Sinn machen kann!
30. Juni 2009 · Themenbereich: Allgemeines, Kalkulation
Autor: Stephan
Die Bewertung von Immobilien
In Österreich existiert ein eigenständiges Gesetz, welches sich ausschließlich der Bewertung von Liegenschaften (bebaut oder unbebaut) widmet – das Liegenschaftsbewertungsgesetz (LBG). In Deutschland erfolgt die Immobilienbewertung nach der Wertermittlungsverordnung (WertV).
Ziel der Bewertung einer Immobilien ist die Ermittlung des Verkehrswert, wobei dieser den Betrag “der bei einer Veräußerung der Sache üblicherweise im redlichen Geschäftsverkehr erzielt werden kann” (§2 Abs. 2 LBG) wiederspiegeln soll. Zur Ermittlung des Verkehrswertes dienen insbesondere drei Verfahren als Hilfsmittel: das Vergleichswertverfahren, das Ertragswertverfahren und das Sachwertverfahren.
- Gerade für Vorsorgeobjekte ist das Ertragswertverfahren (LBG §5) die wichtigste Methode zur Wertermittlung, daher wird ihm in diesem Artikel die größte Aufmerksamkeit gewidmet.
Bei diesem normierten Modell wird davon ausgegangen, dass sich der Wert einer Immobilie durch zukünftig zu erwartende Mieten (als ewige Renten) in Zusammenhang mit der Nutzungsdauer errechnet. Die tatsächlich erzielten Erträge (Roherträge) vermindert mit Bewirtschaftungsaufwand und Abschreibungen ergibt den Reinertrag. Ist die Liegenschaft bebaut, werden noch Pacht- bzw. Mietkosten abgezogen dies ergibt den Reinertrag des Gebäudes. Wird vom Reinertrag der Liegenschaft der Ertragsanteil des Gebäudes abgezogen erhält man den Ertrag des Bodens, und damit auch den Wert des Bodens. Der zuvor genannte Wert des Gebäudes (=Reinertrag des Gebäudes) wird nun zum Wert des Bodens hinzugezählt und so erhält man den Wert der Liegenschaft. Handelt es sich um eine unbebaute Liegenschaft wird für die Berechnung von einem fiktiven Gebäude ausgegangen.Diese Berechnung der ewigen Rente erfolgt am einfachsten durch den Barwert. Dieser kann wie folgt dargestellt werden:
Problematisch an diesem Verfahren ist insbesondere die gegenwartsbezogene Berechnung durch die Barwertmethode. Hierbei muss zum Zeitpunkt der Liegenschaftsbewertung die zukünftige Entwicklung, vor Allem die Höhe der Mieteinnahmen abgeschätzt und mit einem angenommen Zins, wobei dieser die Rendite einer alternativen Anlageform darstellt, diskontiert werden. Diese anzunehmenden Parameter unterliegen, wie Prognosen allgemein und der Immobilienmarkt im Speziellen, großen Unsicherheiten. Ein großer Vorteil dieses Modells zur Errechnung des Verkehrswerts stellt die Normierung dar. - Beim Sachwertverfahren (LBG § 6) wird der Wert einer Liegenschaft in Bodenwert (Ermittlung durch Vergleichswertverfahren), Bauwert (Erfassung durch Bau- bzw. Herstellkosten; Wertminderung durch technische und wirtschaftliche Komponenten wie bspw. Alter, Baumängel, Bauschäden bzw. durch unwirtschaftlichen Aufbau) und in Wert der Außenanlagen aufgeschlüsselt. Alle drei werden separat ermittelt und später zusammengefasst. Dieser zusammengefasste Wert dient als Grundlage, um dann durch Ab- und Zuschläge den tatsächlichen Wert einer Liegenschaft – den Verkehrswert – ermitteln zu können.
- Wie der Name Vergleichswertverfahren (LBG §4) schon sagt, wird bei dieser Methode aus bereits verkauften Liegenschaften ein Mittelwert gebildet, um aus diesem ermittelten Wert den tatsächlichen Verkehrswert ableiten zu können. Problematisch bei diesem Vergleich sind zum Einen die oft fehlende Menge an Transaktionen überhaupt und zum Anderen die fehlende Menge an Transaktionen mit den selben bzw. ähnlichen Merkmalen, außerdem sollten die Transaktionen so zeitnah wie möglich erfolgt sein. Bei ähnlichen Liegenschaften wird so durch Zu- bzw. Abschläge des Durchschnittswertes der Wert der eigentlichen Liegenschaft ermittelt.
Prinzipiell liegt es am Gutachter selbst, welches Verfahren zur Ableitung des Verkehrswertes er wählt, sofern vom Gericht oder der Verwaltungsbehörde nichts anderes angeordnet wird, wobei durchaus auch Kombinationen denkbar und üblich sind. Es liegt auf der Hand, dass jedes dieser Verfahren seine Legitimation hat, dadurch kann nicht generell gesagt werden, welches das Beste ist.
28. November 2008 · Themenbereich: Allgemeines, Kalkulation, Kauf
Autor: Sonja
So liest man einen Grundbuchauszug
Bei der Recherche zu einer Immobilie ist es unerlässlich sich einen Grundbuchauszug zu besorgen. (Anmerkung: Wenn Sie keinen Zugang zur Grundbuchdatenbank haben, kann ich Ihnen gerne aushelfen. Schreiben Sie mir einfach unter “Kontakt“.)
Doch kann ein Laie, eine völlig ungeübte Person mit den Informationen im Grundbuch überhaupt etwas anfangen? Ja und Nein. Das Grundbuch ist (k)ein Buch mit sieben Siegeln! Folgendes Beispiel soll nun etwas Licht in die Sache bringen: (Erkläuterungen unter dem Grundbuchauszug)
Der Auszug besteht immer aus genau drei Blättern plus Kopfteil und Fußteil. Das A-Blatt ist hier in rot, das B-Blatt in blau und das C-Blatt in grün dargestellt. (1) Im Kopfteil ist WOHNUNGSEIGENTUM vermerkt. Das bedeutet, dass auf der Liegenschaft Wohnungseigentum begründet wurde. Die Eigentümer der Liegenschaft sind somit keine bloßen Miteigentümer eines ideelen Anteils, sondern Eigentümer eines jeweils genau beschriebenen Teils der Liegenschaft (z.B. Einer Wohnung W1). Der Vermerk TG 5342/2008 (TG=Tagebuchzahl) gibt die letzte Urkunde an, welche eine Eintragung im Auszug dieses Grundstücks bewirkte.
Im A-Blatt wird die Liegenschaft beschrieben. (1) Grundstücksfläche und Nutzung, sowie Dienstbarkeiten (Verpflichtungen) anderer Grundstücke sind hier ersichtlich. (2) Das Grundstück 1700/390 duldet hier den Anschluss an das Kanal- und Frischwassersystem für unsere Liegenschaft. Das B-Blatt weist die Eigentumsverhältnisse aus. Unter der laufenden Nummer 3 ist Frau Martina Krösus mit ihrem Eigentum an der Wohnung W2 eingetragen und besitzt damit einen Anteil von 148/230 der Liegenschaft. (3) Das Ehepaar Karin und Renè Pleitier teilen sich ideel das Eigentum an Wohnung W1 und besitzt damit gemeinsam 82/230 der Liegenschaft. (4) Die Rangordnung wurde eingetragen, da das Ehepaar Pleitier einen Käufer für Ihre Wohnung gefunden hat, und der Vertrag noch von Finanzamt und Grundverkehrsbehörde geprüft werden muss. Somit wurde der Rang für die Eintragung des neuen Eigentümers reserviert. Niemand kann sich vor ihm im Grundbuch einreihen.
Im C-Blatt wird es besonders interessant. Im sogenannten Lastenblatt werden die Belastungen, also Schulden, Servitute, etc. an der Liegenschaft vermerkt. (5) Familie Pleitier hat hier auf ihren Anteilen B-LNR 4 und B-LNR 5 (für B-Blatt laufende Nummer 4 und 5, also den Anteilen von Herrn und Frau Pleitier) insgesamt vier Belastungen. Die Belastung von Land-Tirol dürfte eine Wohnbauförderung sein. Durch den gleichen Vertrag mit Land-Tirol wurde auch ein Veräußerungsverbot eingetragen. Wahrscheinlich für den Kauf der Wohnung haben die Pleitiers auch 1.463.000 ATS bei der Tiroler-Sparkasse aufgenommen, welche zur Sicherung ein Pfandrecht über diese Summe aintragen ließ. Die Pfandrechte C-LNR 9 und 11 hängen also vermutlich mit dem Wohnungskauf zusammen. Die Hypotheken auf C-LNR 12 und 13 dürften allerdings mit reiner Geldknappheit zu erklären sein. Ein Jahr nach Kauf der Liegenschaft nahm das Ehepaar einmal 975.000 ATS und einmal 198.000 ATS bei der Tiroler-Sparkasse auf. Da keine Pfandrechte oder sonstige Verpflichtungen für die Anteile von Frau Krösus eingetragen wurde, ist ihr Anteil lastenfrei. Die Belastungen durch Familie Pleitier berühren sie nicht.
Was nützt nun diese Information?
Sie bekommen vom Ehepaar Pleitier ihre Wohnung W1 extrem billig angeboten. Sie erhalten aus der Grundbuchdatenbank den oben abgebildeten Auszug. Und sie entscheiden sich: Sie kaufen diese Wohnung nicht. Und zwar aus folgenden Gründen:
- Die Wohnung wurde bereits an jemanden verkauft (5342/2008). Will man Sie betrügen?
- Sie erhalten hier einen Anteil an einer Wohnungseigentumsgemeinschaft in der Frau Krösus immer die Mehrheit mit 148/230 gegen 82/230 Anteilen ist. Sie haben daher beinahe keine Mitsprachemöglichkeit wenn es um Sanierungen und andere Abstimmung der Hausgemeinschaft geht.
- Frau Krösus dürfte einen finanziell langen Atem haben, falls Sie den Anteil an W1 erwerben möchte. Eine teure Sanierung am Haus ist mit ihrer Mehrheit schnell beschlossen, und Sie werden Ihren Anteil gerne wieder abgeben.
Informieren Sie sich vor Immobilieninvestments dringend umfangreich. Ein Blick ins Grundbuch hat schon viele vor einer bösen Überraschung bewahrt.
20. November 2008 · Themenbereich: Allgemeines, Kauf Autor: Stephan
Aktien, Geld, Gold und Immobilien
Ich habe bewußt zur Finanzkrise seit Mitte September keine Artikel mehr veröffentlicht. Seither hat sich viel getan, aber die Entwicklung der Krise ist immer noch nicht absehbar. Die Meinungen in einschlägigen Internetforen schwanken zwischen den Extremen “Krieg, Strassenschlachten, Hungersnot, Währungsschnitt, Hyperinflation” und “massive Rezession, aber kein Zusammenbruch des Finanzsystems”. Die sonst so optimistischen Fernsehsendern n-tv, N24, CNBC und BLOOMBERG-TV bieten leider auch keine fröhlicheren Aussichten.
Immobilien retten über die Krise
Die ersten Banken geben relativ konkrete “Warnungen” an ihre Kunden weiter. So informiert die 100% Tochter der Grazer-Wechselseitigen-Versicherung, die Capital Bank ihre solventen Kunden:
In beiden “Extremen” gehören Immobilien zur sicheren Anlage. Das Verständnis für die dargestellten Portfolios muss jedoch nicht in wertsteigernder Veranlagung sondern rein in der Rettung von Vermögen und Erhalt der Kaufkraft über die Zeit der Krise liegen. Immobilien überstehen Hyperinflation, Hungersnot und Währungsumbrüche in der Regel besser als auf Papier gedruckte Versprechungen (Bargeld, Aktien, Fonds, etc.).
Der optimale Krisenplan…
…existiert nicht. Nur aufmerksames Sammeln aller Informationen, Bildung einer eigenen Meinung und, so schwer es fällt, der Blick in die Kristallkugel kann einen Ausblick auf die Zukunft geben. Noch hat man die Möglichkeit schnell zu reagieren und sich vorzubereiten.
28. Oktober 2008 · Themenbereich: Allgemeines Autor: Stephan
Die Sicherstellungen nach dem BTVG
Im BTVG (Bauträgervertragsgesetz) gibt es unterschiedliche Arten der Sicherstellung, welche den Käufer vor dem Verlust des bereits eingesetzten Kapitals schützen sollen. Welche Art der Sicherstellung Anwendung findet entscheidet der Bauträger und nicht jeder Käufer für sich.
- Die schuldrechtliche Sicherung (§8 Abs. 1 BTVG) erfolgt vA durch eine Bankgarantie. Bis zur Novellierung des BTVG, welche seit 1. Juli 2008 in Kraft ist, gab es auch noch die Bürgschaft als schuldrechtliche Sicherstellung.
Bei der Bankgarantie steht die Bank für bereits geleistete Zahlungen des Käufers unter bestimmten vorher vertraglich vereinbarten Bedingungen bei Zahlungsunfähigkeit bzw. Konkurs des Bauträgers ganz oder teilweise ein. Problem hierbei ist, dass eine Bankgarantie insbesondere deren Inhalt nicht näher im Gesetz geregelt ist, und daher Verluste bei Käufern unumgänglich sind. Zwar sind die Verluste nicht ganz so hoch wie ohne Sicherung, doch mit vorheriger rechtlicher Beratung können diese in Grenzen gehalten werden. Ein Treuhänder ist für diese Art der Sicherung nicht nötig, daher ist dieses Instrument der Sicherstellung sowohl für den Bauträger als auch für den Erwerber die Günstigste, ist jedoch noch nicht sehr verbreitet. - Bei der grundbücherliche Sicherung in Verbindung mit dem Ratenplan (§9 und §10 BTVG) soll in gesetzlich geregelten Abschnitten das Geld des Käufers “sichergestellt sein”. Zur Überwachung des Bauträgers wird ein Treuhänder bestellt. Dieser gibt nach der Sicherung der Lastenfreiheit der Liegenschaft je nach Baufortschritt und Auswahl des Ratenplans einen gewissen gesetzlich festgelegten Maximalprozentsatz an den Bauträger weiter. Prinzipiell kann zwischen zwei Ratenplänen unterschieden werden, wobei Ratenplan A etwas freizügiger gestaltet ist als Ratenplan B. Wird eine Immobilie zur Befriedigung eines dringenden Wohnbedürfnisses erworben, muss, sofern Ratenplan A gewählt wird, zusätzlich eine Bankgarantie in Höhe von mindestens 10 Prozent des gesamten fälligen Kaufpreises abzüglich Nebenkosten erbracht werden – dies ist bei Vorsorgeimmobilien jedoch nicht der Fall.
Die Vollendung jedes Bauabschnitts muss von einem Ziviltechniker für Hochbau oder einem allgemein beeideten Sachverständigen für das Bauwesen abgenommen werden. Trotz weiter Verbreitung dieses Instruments der Sicherung liegen die Nachteile auf der Hand. Der verpflichtende Einsatz eines Treuhänders einerseits und die Abnahme jedes Baufortschritts durch einen Sachverständigen treiben die Kosten der Sicherung in die Höhe. Dafür hält sich das Risiko aufgrund der ständigen Kontrolle in Grenzen. - Bei der pfandrechtlichen Sicherung (§11 BTVG) werden eventuelle Rückforderungsansprüche durch ein Pfandrecht auf eine Liegenschaft (zu bebauende oder eine andere) gedeckt. Auch bei diesem Modell ist ein Treuhänder zu bestellen, welcher dafür Sorge zu tragen hat, dass die Deckung des Pfandrechts hoch genug ist. Dieses Instrument der Sicherung ist in der Praxis wenig verbreitet, da ein Treuhänder und ein allgemein beeideter Sachverständiger für das Bauwesen zur Wertermittlung der Liegenschaft nötig sind.
Diese drei Modelle der Sicherung können durchaus auch miteinander kombiniert oder später einvernehmlich ausgetauscht werden, soweit dadurch nicht der Sicherungszweck beeinträchtigt wird (§7 BTVG).
Nach dem gewährleisteten Rechtserwerb durch den Käufer endet die Sicherungspflicht des Bauträgers.
Da Die Art der Sicherung nicht vom Erwerber ausgesucht werden kann, sondern vom Bauträger im Rahmen der Kalkulation selektiert wird, handelt es sich hier nicht um eine Option, sondern eine Tatsache, die in der Regel so hingenommen werden muss.
Der Käufer sollte unbedingt seinen Rechtsanwalt konsultieren, ob die angebotene Sicherstellung durch das BTVG abgedeckt ist.
23. September 2008 · Themenbereich: Allgemeines, Bau, Kauf Autor: Sonja
Der Irrtum Spekulationssteuer
Oft wird das Wort Spekulationssteuer verwendet, das es allderdings so im Gesetz nicht gibt. Dieser umgangssprachlich verwendete Begriff bezieht sich auf Spekulationsgeschäfte gemäß EStG §30, es handelt sich also ganz einfach um die Einkommenssteuer.
Für eine im Privatbesitz befindliche Immobilie beträgt die Spekulationsfrist 10 Jahre. Sie kann sich auf 15 Jahre erhöhen, sofern der Herstellungsaufwand auf 15 Jahre verteilt abgesetzt wurde, kann sich jedoch auch auf 2 Jahre verringern, wenn die Immobilie 2 Jahre als Hauptwohnsitz gedient hat, dies ist jedoch für Vorsorgeimmobilien irrelevant.
Der Spekulationsgewinn berechnet sich aus Verkaufserlös abzüglich Veräußerungskosten vermindert um die Anschaffungskosten zuzüglich Herstellungs- und Instandsetzungsaufwendungen. Gewisse Nebenkosten, wie Grunderwerbssteuer, Anwaltskosten, Notar- oder Vermittlungskosten, welche mit der damaligen Anschaffung oder der Veräußerung in Zusammenhang stehen, können ebenfalls steuerlich voll als Werbungskosten berücksichtigt werden. So wird dann dieser Spekulationsgewinn in die Einkommenssteuererklärung unter den “sonstigen Einkünften” mit aufgenommen, zu den restlichen Einkünften dazugezählt und das gesamte Einkommen der Einkommenssteuer mit der individuellen Progressionsstufe und dem zugehörigen Steuersatz unterworfen. Allerdings können Gewinne aus Spekulationsgeschäften nur mit Verlusten aus Spekulationsgeschäften ausgeglichen werden.
Wird die im Privatbesitz befindliche Immobilie außerhalb der Spekulationsfrist veräußert, fällt keine Abgabe, insbesondere keine Einkommenssteuer für Spekulationsgeschäfte an, da diese Einkünfte von keiner Einkunftsart erfasst werden.
4. September 2008 · Themenbereich: Allgemeines, Kalkulation, Steuern Autor: Sonja
BTVG Novelle 2008, eine kleine Gegenüberstellung
Durch ein Kommentar von Herrn RA Mag. Peter Graf, welcher selbst einen sehr informativen Immobilien Blog unter www.blog.immio.at führt, aufmerksam gemacht, möchte ich die Unterschiede zwischen dem nun schon ausgelaufenen alten BTVG (Bauträger Vertrags Gesetz) und der seit 1. Juli 2008 gültigen BTVG Novelle ausführlicher behandeln.
- Ein Bauträgervertrag fiel bisher unter das BTVG wenn die Vorauszahlungen des Käufers vor Fertigstellung mehr als 145 EUR pro Quadratmeter betrugen. Dieser Wert wurde in der Novelle auf 150 EUR angehoben und bezieht sich auf die Nutzfläche nach §2 Abs.7 und §7 WEG (Wohnungs Eigentums Gesetz). Inkludiert sind nun auch Vorauszahlungen an dritte oder an den Bauträger für Sonder- oder Zusatzleistungen.
- Es wurde präzisiert welche Inhalte der Bauträgervertrag zu enthalten hat. Genannt werden nun: Die vom Käufer nutzbaren Teile der Gesamtliegenschaft, Ausmaß Lage und Widmung des Vertragsgegenstandes, aussagekräftige Pläne und Baubeschreibung, sowie Lasten die der Käufer zu übernehmen hat. Der Preis für Sonderausstattung ist nun auch im Bauträgervertrag zu nennen, sowie Informationen über Gebühren und Steuern die vom Käufer zu tragen sind.
- Ein Haftrücklass in Höhe von 2% des Kaufpreises über 3 Jahre ab Übergabe des Objekts ist nun geregelt.
- Die Rücktrittsmöglichkeiten für den Käufer wurden erweitert. So muß nun dem Käufer mindestens eine Woche vor Vertragsunterzeichnung nicht mehr wesentliche Teile des Vertrags sondern der gesamte Vertragsinhalt schriftlich mitgeteilt werden.
- Die Rücktrittsfristen wurde von einer Woche auf zwei Wochen erweitert. Die Frist beginnt unverändert mit Übermittlung der o.g. Informationen aber frühestens mit Vertragsunterzeichnung. Das Rücktrittsrecht erlischt nicht mehr nach 4 sondern nach 6 Wochen. Die Fristen wurden in gleicher Höhe auch bei Rücktritt wegen Nichterhalts der Wohnbauförderung angepasst.
- Die Sicherungspflicht des Bauträgers wurde präzisiert, und umschließt explizit die Vertragserrichtungsgebühr, Steuern und Abgaben nicht.
- Die Sicherungsmodelle wurden verändert. So gibt beispielsweise es bei der Option “Ratenplan” nun zwei Pläne welche für Bauträgerverträge gültig sind. Da dies den Artikel sprengen würde werde ich in einem anderen Artikel speziell darauf eingehen, wenn ich es auch in diesem Artikel kurz umrissen habe. Hier ergeben sich in den Sicherstellungsoptionen für Bauträger neue Möglichkeiten.
27. August 2008 · Themenbereich: Kauf Autor: Stephan
Schenkung und die AfA
Aufgrund der hohen Nachfrage möchte ich erläutern wie AfA und Schenkung seit dem neuen SchenkMG funktionieren
Bisher, also zu Zeiten des alten Erbschafts- und Schenkungssteuergesetzes, war die Bemessungsgrundlage für die AfA im Falle einer Schenkung für vermietete Gebäude der Einheitswert war. Auf Antrag konnten jedoch auch die fiktiven Anschaffungskosten als Grundlage herangezogen werden, welche im Normalfall wesentlich höher waren, wodurch auch mehr abgeschrieben werden konnte.
Seit dem neuen SchenkMG (in Kraft seit 1.8.2008) muss für die Ermittlung der Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung die AfA des Rechtsvorgängers fortgeführt werden – ein Antrag auf fiktive Anschaffungskosten als Bemessungsgrundlage ist nicht mehr möglich.
Ferner gibt es folgende Änderungen, die AfA betreffend:
- 1/10-Abschreibungen für Instandhaltungs- und Instandsetzungsaufwendungen können bei Schenkung und bei Erbschaft fortgeführt werden (früher Fortführung nur bei Erbschaft mit Berechnung der AfA mittels Einheitswert möglich)
- 1/15-Absetzungen für Herstellungsaufwendugen können sowohl bei Schenkung als auch beim Erwerb von Todes wegen (Erbschaft) fortgeführt werden (früher wie bei 1/10-Abschreibung)
Weitere Informationen zum Thema Schenkung gibt es hier
Sollten noch weitere Fragen zu diesem Thema auftauchen, werden diese natürlich auch schnellstmöglich hier behandelt.
16. August 2008 · Themenbereich: Allgemeines, Kalkulation, Steuern Autor: Sonja
“Entspannung am Zinsmarkt: Bauherren können aufatmen”
So titelt ein Artikel im Blog des Deutschen Versicherungsvergleichs ANSAHL.COM und stellt in Aussicht, dass in derart absehbarer Zeit die Kreditzinsen auf eine Niveau sinken, dass Bauherren jetzt besser abwarten sollen um auf bessere Zinskonditionen für aktuell anliegende Projekte zu warten. Angenehme Aussichten für Bauherren, die so billiger bauen und Anleger die so billiger kaufen können.
Ein sehr gefährlicher Ratschlag wie ich finde. Ich sehe keine derart drastische Zinssenkung kommen, die es ermöglicht die Mehrkosten durch das Zuwarten -die Baukosten steigen im Jahr um etwa 3,4%- auch nur zu kompensieren. Wenn die prophezeite Zinskorrektur in diese Richtung kommt wäre es eine sehr drastische. Da wäre es dann doch angebracht schon fertige Immobilien “fertig” zu haben für die Masse an Kleininvestoren die plötzlich gute Kredite bekommen und ihr Geld schnell in Immobilien anlegen wollen?
Diese Grafik soll ersichtlich machen, dass ein Zuwarten mit der Hoffnung auf eine Leitzinssenkung um 81,2% oder um fast 3,5 Prozentpunkte auf nur 0,85%, nicht tragbar ist -wir gehen immer noch von um 3,4% p.a. steigenden Errichtungskosten aus; Die Grafik sieht vereinfacht von realen Zinsaufschlägen auf den Leitzinssatz ab:
Eine geringe Zinssenkung würde allerdings wirklich wieder ein bisschen Leben in den Immobilienmarkt bringen.
Nachtrag: Auch im Immobilienmarkt & Immobilienwert Blog wird von sinkenden Baukreditzinsen gesprochen. Konkret von etwa 0,13 Prozentpunkten unter den Werten von Anfang Juni 2008.
11. August 2008 · Themenbereich: Allgemeines, Kalkulation Autor: Stephan
Nach Subprime- nun auch Primekrise
Auch wenn ich es inzwischen einigen Leuten mindestens 1.000 mal vorgebetet habe, und schon meine Meinung dazu hier auf immobilienvorsorge.com kundgetan habe, werde ich noch einmal behaupten:
Die fälschlich so genannte “Immobilienkrise” wird Österreich nur periphär, wenn überhaupt, treffen!
Wir sprechen bei sinkender Kaufkraft einer Bevölkerung durch sinkende Beschäftigung, und dadurch sinkenden Mieten, auch nicht von der “Mietkrise” sondern nennen das Kind beim Namen: “Arbeitslosigkeit”. Die “Immobilienkrise” lässt sich ähnlich einfach zusammenfassen: “Kurzsichtigkeit der Kreditinstitute”. Diese beschränkt sich allerdings nicht nur auf Subprime sondern auch auf Prime Hypotheken. Die allgemeine Stimmung sagt Böses für den amerikanischen Markt voraus. Es wird im großen Stil krachen! Prime Hypotheken stellen nicht nur mengenmäßig, sondern auch wertmäßig die Subprimes in den Schatten. Wenn, wie von der HSBC-Bank in ihrer “Interim Results 2008” vermutet, nun diese von den Schuldnern nicht mehr bedienten Primes fällig gestellt werden müssen, steht die USA, Lateinamerika und teilweise Asien vor einem großen Problem. Diese Krise wird auch die von nord- und südamerikanischen Banken bewirtschafteten Länder Spanien, Portugal, Großbritannien und viele osteuropäischen Länder schwer treffen. Die Rücklagen für große Ausfälle in diesen Regionen wurden schon massiv aufgestockt. Die Aufwendungen für Wertminderung der Hypotheken für Europa gingen dagegen innerhalb eines Jahres zurück. Man erwartet also für Europa (Großbritannien ausgeschloßen) keine Krise. Immobilien sind speziell im deutschsprachigen Raum durch die Vernunft der Käufer, die vorausschauende Kreditplanung, den hohen Anteil an wohnbaugeförderten Objekten und vielen Sicherungsinstrumenten eine stabile Wertanlage.
Deutlich zu erkennen ist der, von vielen unerwartete Anstieg der Abschreibung für Wertminderung in Lateinamerika. Nordamerika entspannt sich etwas – vorerst. Und Europa? Alles beim alten in good old Europe. Also keine Krise in Sicht für uns hier in Österreich.
9. August 2008 · Themenbereich: Allgemeines Autor: Stephan