Das Konzept Vorsorgewohnung

Prinzipiell ist eine Vorsorgewohnung auch nur eine „normale“ Eigntumswohnung. Der Unterschied besteht jedoch darin, dass die Vorsorgewohnung nur angeschafft wird, um diese zu vermieten. Auch wenn eine „normale“ Eigentumswohnung vermietet wird, erfüllt sie noch lange nicht das Konzept der Vorsorgewohnung. Es zielt darauf ab, eine möglichst große Zielgruppe – also einen möglichst breiten Mieterkreis – zu umfassen. Um dieses Kriterium zu erfüllen, liegt das Hauptaugenmerk auf der optimalen Planung insbesondere die Lage, Größe und Ausstattung bestreffend. Früher schreckten viele Anleger aufgrund des enormen Zeitaufwandes vor eigenen Immobilien zurück und wichen auf indirekte Immobilienanlagen aus. Doch seit einiger Zeit existieren Anbieter von Vorsorgewohnungen, welche unterschiedliche Pakete, bis hin zum All-inclusive Paket anbieten. Dieses umfasst die komplette Organisation bis hin zur Mietersuche. So kann der Anleger selbst entscheiden, wieviel Zeit er investieren möchte.Zusätzlich gibt es die Option sich einem Mietenpool anzuschließen. So wird das Risiko der Vermietung auf alle Vermieter des Mietenpools verteilt. Die Erträge sind durch die Teilnahme am Mietenpool zwar geringer, dafür wird das Risiko aufgeteilt, wodurch Verluste durch Mietausfälle wesentlich geringer ausfallen.

Steuerlich gesehen wird der Besitzer bzw. Vermieter der Wohnung zum Unternehmer. So muss zwar Umsatzsteuer entrichtet werden, diese kann jedoch vom zuständigen Finanzamt als Vorsteuer wieder zurückgefordert werden. Wird die Wohnung innerhalb der Spekulationsfrist ,welche grundsätzlich 10 Jahren beträgt, veräußert oder verschenkt, muss eine Vorsteuerberichtigung durchgeführt werden. Die Unternehmereigenschaft kann nur zuerkannt werden, wenn eine Prognoserechnung beim zuständigen Finanzamt abgegeben wird, in der nachgewiesen werden kann, dass das Objekt prinzipiell dazu geeignet ist, einen Gesamtüberschuss innerhalb eines Zeitraums zu erwirtschaften. Der Zeitraum für die Prognoserechnung beträgt zwischen 20 bis maximal 28 Jahren.

Ist das Objekt nicht dazu geeignet, können die Einkünfte, welche grundsätzlich zu jenen aus Vermietung und Verpachtung zählen, nicht als solche qualifiziert werden. So gibt es weder einen Anspruch auf Vorsteuerabzug, noch Verlustverrechnungsmöglichkeiten.

Prinzipiell ist zu sagen, dass eine Geldanlage immer eine sehr persönliche Angelegenheit ist. Daher sollte man sich nicht ein Modell aufschwatzen lassen, welches nicht zu einem passt.

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Agio

Das Agio ist ein Aufgeld, welches zusätzlich zum Nominalwert als Verwaltungsaufschlag gezahlt werden muss. Das Agio fällt im Bereich der Wertpapiere, Anteile von geschlossenen Immobilienfonds und bei der Aufnahme von Fremdkapital an.
Das Agio ist abhängig vom fälligen Kapital und beträgt üblicherweise zwischen 3,5% und 5%.
Das Gegenteil des Agios ist das Disagio – Abschlag bzw. Rabatt -, welches jedoch in der Praxis kaum vorkommt.

Leverage Effekt

Der Leverage Effekt (zu deutsch: Hebeleffekt) kann im Bereich der Fremdfinanzierung einer Investition auftreten. Ausschlaggebend für den Leverage Effekt ist die optimale Zusammensetzung von Eigen- zu Fremdkapital. So kann ein Teil des Eigenkapitals durch Fremdkapital kompensiert werden, sofern der Fremdkapitalzins niedriger als die zu erwartende Rendite ist. Folglich kann der ersetzte Teil des Eigenkapitals wiederveranlagt werden. Dies nennt man den positiven Leverage Effekt.

Der Effekt kann sich jedoch auch umkehren. Entwickeln sich Rendite, Fremdkapitalzinsen oder Vermietungsquote schlechter als in der Planung vorgesehen, steigt die Fremdkapitalquote immer mehr an und kann immer schwerer getilgt werden. Werden auf zwei Ebenen Kredite aufgenommen, wie beispielsweise der Immobilienfonds und der Anleger selbst, so wirken sich entstandene Kredite doppelt aus, da den Investor beide Ebenen aufgrund der direkten Zurechenbarkeit voll treffen.

So kann zwar durch zusätzlich aufgenommenes Fremdkapital die Rendite durchaus zusätzlich nach oben „geschraubt“ werden, doch muss man sich auch der Risiken bezüglich Hebelwirkung des Fremdkapitals bewusst sein.

PAN-European Index 2007

Am 24.Mai war es wieder so weit. Der Pan-European Index wurde wieder in den Räumen der Deutschen Bank AG von der IPD (Investment Property Datenbank GmbH) präsentiert. Der IPD Pan-European Index spiegelt die Ertragsentwicklung von 14 Ländern Europas wieder.

So war der Total Return in Deutschland gesamt der niedrigste mit nur 1,3% Rendite. Auch die Schweiz (2,3%), Österreich mit 6,5% und Italien (8,0%) mussten sich mit einstelligen Renditeergebnissen am gesamten Immobilienanlagemarkt zufrieden geben. Spitzenreiter im Bereich der Performancesteigerung waren Irland mit 27,2%, Frankreich mit 21,7%. Schweden mit 20,9% und Großbritannien mit 20,4%. Dänemark, Finnland, die Niederlande, Italien, Portugal und Spanien weisen ebenfalls eine Performancerate im zweistelligen Bereich auf.

Der IPD Pan-European Index wird seit 2000 jährlich von IPD erstellt und soll die Immobilienmärkte der oben genannten 14 europäischen Länder repräsentieren.