„Die Schenkung einer Immobilie kann noch vor dem Auslaufen der Schenkungssteuer sinnvoll sein“

So die Überschrift eines Artikels in der Printausgabe des Standard vom 6./7. Juli 2008

Es kann durchaus Sinn machen, noch vor dem Auslaufen der Schenkungssteuer Ende Juli 2008, Immobilien zu verschenken, da mit dem neuen SchenkMG 2008 einkommenssteuerrechtliche Vorteile nicht mehr ausgenutzt werden können. So können Wertsteigerungen einer Immobilie, welche sich in einer höheren AfA (fiktiver Anschaffungskosten) widerspiegeln und somit die Einkommensteuer mindern, berücksichtigt werden. Zusätzlich beginnt der Zeitraum für die AfA von Neuem zu laufen.

Ab dem 1. August 2008 (mit dem neuen SchenkMG 2008) sind Wertsteigerungen von Immobilien bei einem Schenkungsvorgang irrelevant, da diese die Bemessungsgrundlage der AfA nicht verändern, und die Laufzeit vom Schenker weitergeführt werden muss.

Es ist also ratsam bei bevorstehenden Schenkungen, v.A. von durchgehend vermieteten Immobilien, schnellst möglich einen Steuerberater aufzusuchen, um beide Varianten gegenüberzustellen und uU eine Schenkung noch vor dem 1. August 2008 – samt Grundbucheintragung – durchführen zu können.

Empfehlenswert zu diesem Thema ist dieses Buch.

7,9% mehr Fälligstellungen bei US-Krediten

Interessant ist die geografische Darstellung von fällig gewordenen Krediten aus der Subprimekrise in den USA. Die „New-York Times“ berichtet , daß in den USA 4,8 Mio. Kredite fällig geworden sind, was einem Zuwachs von 7,9 % seit Dezember bedeutet.

Wie deutlich ersichtlich ist haben vor allem die variabel verzinsten Kredite enorme Probleme.

Steuern und Gebühren beim Immobilienkauf

Prinzipiell gibt es bei der Anschaffung keinen Unterschied zwischen Vorsorgeimmobilien und Immobilien für den Eigengebrauch

folgende Positionen sind einzukalkulieren

  • 3,5% Grunderwerbssteuer (reduzierter Steuersatz von 2% bei nahem Verwandschaftsverhältnis oder Aufteilung durch Scheidung)
    Bemessungsgrundlage ist prinzipiell der Kaufpreis
    Steuerschuldner sind der bisherige Eigentümer und der Erwerber
    Änderungen ab 1.8.2008 bei Erwerb von Todes wegen oder durch Schenkung ist keine Erbschafts- bzw. Schenkungssteuer mehr zu entrichten, sondern nur mehr die Grunderwerbsteuer (siehe SchenkMG 2008)
  • 1% Grundbucheintragungsgebühr zur Einverleibung des Eigentums
  • 2% Vertragserrichtungsgebühr
  • eventuell Maklergebühren ca. 3% zuzüglich Ust.

Optiert der Käufer einer Immobilie zur Umsatzsteuerpflicht, so stellt die Bemessungsgrundlage für Grunderwerbsteuer und für Grundbucheintragungsgebühr der Bruttokaufpreis, also samt Umsatzsteuer, dar.

Wird für die Anschaffung der Immobilie eine teilweise oder gänzliche Fremdfinanzierung in Anspruch genommen, so fallen zusätzlich noch folgende Gebühren an

  • 0,8% Darlehensgebühr
    Bemessungsgrundlage ist die Höhe der Finanzierungssumme
  • 1,2% Eintragungsgebühr für das Pfandrecht in das Grundbuch
    Bemessungsgrundlage ist die Höhe der Pfandsumme, welche wiederum 120-140% der tatsächlichen Finanzierungssumme beträgt
  • 1-3% Bearbeitungsgebühr seitens der Bank für den Kredit
    Für diese Gebühr haben die Banken Spielraum, daher sollte verhandelt, bzw. verschiedene Banken verglichen werden

Durch den Boden

Die Subprime Krise in den USA läßt die Wohnflächenpreise durch den Boden gehen -jeder weiß Bescheid. Wie tragisch die Krise in den USA ist zeigt „The Economist“ in einem Artikel von Ende Mai. Nach dem „S&P/Case-Shiller national house-price index“ brach der Immobilienmarkt in den USA innerhalb eines Jahres imersten Quartal 2008 um über 14% ein. Dies entspricht einer stärkeren Entwertung als sie von der großen Depression vielen Amerikanern noch bekannt ist. Ich bin schon auf weitere schön gestaltete Grafiken gespannt, welche die Angst im Immobilienmarkt weiter schüren. „The Economist“ legt sicher nach.

WEG (Wohnungseigentumsgesetz)

Dieses Bundesgesetz regelt die Rechtsform des Wohnungseigentums, insbesondere die Voraussetzungen, die Begründung, den Erwerb und das Erlöschen von Wohnungseigentum, die Rechte und Pflichten der Wohnungseigentümer und Wohnungseigentumsbewerber, des Wohnungseigentumsorganisators und des Verwalters, die Verwaltung der Liegenschaft, die Eigentümergemeinschaft, die Ausschließung von Wohnungseigentümern, das vorläufige Wohnungseigentum des Alleineigentümers der Liegenschaft und das wohnungseigentumsrechtliche Außerstreitverfahren .
Durch Feststellung der Nutzwertanteile – Parifizierung – wird festgelegt, wie viele Anteile der Gesamtnutzfläche jeder Eigentümer besitzt. Mit diesen Anteilen ist das Recht verbunden, diese zu nutzen und Verfügungsmacht darüber zu haben. Es gibt vier Möglichkeiten, wie Wohnungseigentum begründet werden kann. Erstens durch schriftliches Einverständnis aller Miteigentümer, zweitens durch gerichtliche Entscheidung einer Klage nach WEG §43, drittens durch gerichtliche Entscheidung in einem Verfahren zu Aufhebung einer Miteigentumsgemeinschaft und viertens auf Grund einer gerichtlichen Aufteilung des ehelichen Gebrauchsvermögens und der ehelichen Ersparnisse .

Weiters definiert das WEG die Kategorie der „Wohnungseigentumsobjekte“. Dazu gehören Wohnungen, sonstige selbständige Räumlichkeiten und neuerdings Abstellplätze für Kraftfahrzeuge .
Das WEG regelt folglich alles rund um das Wohnungseigentum, angefangen bei der Begründung bis zur Verwaltung und zur Auflösung.