Umsatzsteuer im Mietenpool
Als Reaktion auf Sonjas Beitrag “Mietenpool” im Immobilienvorsorge.com-Lexikon möchte ich eine Grafik bereitstellen, welche die Problematik des Mietenpools hinsichtlich der Umsatzsteuer darstellt.
Sind das lage- und das Heimatfinanzamt ident, so wird der Anleger kaum ein Problem mit der Geltendmachung der Umsatzsteuer haben. Liegt jedoch die Immobilie welche der Mietenpool verwaltet im Hoheitsgebiet eines anderen Finanzamtes als dem Heimatfinanzamt des Anlegers, so könnte die Finazamtsleitung des letztgenannten Amtes dem Anleger jede nur erdenklichen Hürde in den Weg stellen. Die Finanzämter werden intern an Ihrer Performance gemessen. In diesem Fall würde also das Lagefinanzamt Umsatzsteuer einnnehmen, und seine Performance damit erhöhen, das Heimatfinanzamt allerdings genau in dieser Höhe eine Rückerstattung vornhmen müssen. Selbst durch einen Finanzausgleich zwischen den Ämtern kann dieser Einbruch nicht schnell genug kompensiert werden. Es ist also weniger ein rechtliches Problem als eines persönliches des Finanzamtleiters.
Mietenpool
Um das Risiko der Leerstände bei der Vermietung nahezu auszuschalten, vereinigen sich Vermieter, um dieses Risiko gemeinsam zu tragen. Hierbei werden alle Mieten in einen „Pool“ gesammelt, um dann die Gesamterträge auf Basis der jeweiligen Anteile wieder aufzuteilen. So hat auch ein Anleger, dessen Wohnung leer steht, Einnahmen. Zwar sind die Erträge mit Mietenpool im Vergleich zu einer dauernd vermietet Wohnung geringer, jedoch kommt in der Praxis eine Vollvermietung kaum vor.
Prinzipiell gibt es zwei Möglichkeiten wir ein Mietenpool umgesetzt werden kann:
Zum Einen gibt es die – in der Praxis häufiger vorkommende Form – Möglichkeit, dass der Mietenpool nach außen nicht in Erscheinung tritt. Mietverträge werden direkt zwischen dem Besitzer der Vorsorgewohnung bzw. dem Fruchgenießer und dem Mieter abgeschlossen , der Vermieter selbst besitzt die Unternehmereigenschaft (die Unternehmerkette wird nicht unterbrochen) und so kann die Vorsteuer vom zuständigen Finanzamt rückgefordert werden.
Die zweite Option des Mietenpools ist jene, dass der Mietenpool Vermieter der Wohnung ist. Der Mietenpool vermietet sozusagen die Wohnung an den Mieter unter. Bei dieser Möglichkeit kommt es in der Praxis häufig zu Schwierigkeiten, da das die Umsatzsteuer betreffende Finanzamt und das die Vorsteuer betreffende Finanzamt meist unterschiedliche sind.
Spekulationsfrist
Für eine im Privatbesitz befindliche Immobilie bzw. Anteilen an einer Immobilie beträgt die Spekulationsfrist 10 Jahre. Sie kann sich auf 15 Jahre erhöhen, sofern der Herstellungsaufwand auf 15 Jahre verteilt abgesetzt wurde. Der Spekulationsgewinn berechnet sich aus Verkaufserlös abzüglich Veräußerungskosten vermindert mit den Anschaffungskosten zuzüglich Herstellungs- und Instandsetzungsaufwendungen. Gewisse Nebenkosten, wie Grunderwerbssteuer, Anwaltskosten, Notariats- oder Vermittlungskosten, welche mit der damaligen Anschaffung oder der Veräußerung in Zusammenhang stehen, können ebenfalls steuerlich voll berücksichtigt werden. Im Falle einer Vererbung oder Schenkung der Immobilie gilt die Spekulationsfrist ab dem Tag des Übergangs an den neuen Besitzer. Als Anschaffungszeitpunkt gilt üblicherweise der Abschluss des Kaufvertrages und nicht die Eigentumsübergabe. Hier gilt dann wieder die Spekulationsfrist von 10 bzw. 15 Jahren. Sollte die Immobilie vor Ablauf der Spekulationsfrist veräußert werden, wird die Erbschafts- bzw. Schenkungssteuer auf die zu zahlende Einkommenssteuer angerechnet.
Für Eigentumswohnungen gibt es die Möglichkeit der Hauptwohnsitzbefreiung, die die Spekulationsfrist von 10 auf 2 Jahre senkt . Diese Befreiung ist jedoch für Vorsorgewohnungen nicht relevant, da diese nur zur Vermietung und nicht als ständiger Wohnsitz bzw. Hauptwohnsitz gedacht sind.
“Luxusimobilien – Die Preise fallen, aber nur langsam”
Beim luxusblogger.de titelt ein neuer Artikel “Luxusimobilien – Die Preise fallen, aber nur langsam”. Worauf basiert diese Erkenntnis?
In Moskau legten die Preise “der ersten Adressen” im Jahr 2006 laut luxusblogger.de um 75% zu. Im Jahr 2007 lag die Wertsteigerung “lediglich” bei 35%. Über diese beiden Jahre berechnet ergibt das eine Preissteigerung von 136,25%. Bei solchen Renditen kann über die nächsten paar Jahre der Wertzuwachs vollkommen stagnieren und man hat trotzdem ein überperformendes Anlageobjekt. Der Chart basierend auf diesen Zahlen verdeutlicht dies optisch, und zeigt auch keinen Preisverfall.
Betrachtet man allerdings nur die Prozentpunkte, und diese vom vorhergehenden Jahr isoliert, so sieht man, daß tatsächlich etwas sinkt:
Es sind allerdings nicht die Preise sondern einzig und alleine das Wachstum selbst. Ich glaube nicht, daß dies in diesem Segment mit der Subprime-Krise zu tun hat sondern nur mit dem sogenannten Grenznutzen. Während meiner Studienzeit wurde uns der sinkende Grenznutzen so nähergebracht:
Man kommt am Abend in die Bar und möchte ein Bier. Der Grenznutzen ist 5 wobei das Bier 3 kostet -angenommen 1 Geldeinheit hat hier den Grenznutzen 1. Beim zweiten Bier ist der Grenznutzen 4 -man ist ja schon zufriedener. Beim dritten Bier ist der Grenznutzen bei 3, und es kostet nach wie vor 3. Man ist schon ein bissl betrunken, und weiss nicht, ob es noch ein Bier sein muss, und ob man es überhaupt will. Jedes weitere Bier wird nicht konsumiert, da der Grenznutzen ein bier zu trinken geringer ist als der Grenznutzen eine Geldeinheit zu behalten.
Das Verhältnis Grenznutzen/Preis bei Luxus-Immobilien ist also selbst in Moskau noch lange größer als 1. Übrigens: Eine Flasche (1L) Wodka kostet in Russland soviel wie eine Flasche Bier (0,5L) in Wien.
Prost
geschlossener Immobilienfonds
Geschlossene Immobilienfonds sind keine Investmentfonds im herkömmlichen Sinn, sondern es werden solange Anleger gesucht, bis das vorher veranschlagte Eigenkapital für einer oder mehrere Immobilien aquiriert ist. So beteiligen sich Investoren an einer oder mehreren Immobilien durch das Halten von Anteilen an Unternehmen. Der Gesellschaftsform- und Größe sind kaum Grenzen gesetzt. Dies geht von der GbR, bis zur KG, zur GmbH und zur AG. Die häufigste Form ist jedoch die GmbH & Co. KG (Sonderform der KG), wobei die GmbH als unbeschränkt haftender Gesellschafter fungiert.
Der Vorteil von geschlossenen Immobilienfonds ist vA das geringe Investitionskapital, welches meist bereits ab € 10.000 beginnt. Nachteilig ist dass, das investierte Kapital nicht sofort verfügbar ist, da es keinen öffentlich gehandelten Markt oder eine Verpflichtung seitens der Fondsgesellschaft gibt, die Anteile zurück zu kaufen. Meist werden geschlossene Immobilienfonds als GmbH & Co. KG konzipiert, sodass die Anleger (=Mitunternehmer) Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung erzielen. Gewinne werden einerseits aus der laufenden Vermietung und andererseits aus der Wertsteigerung der Immobilie (am Ende der Laufzeit) erzielt .Vorsicht: Ein vorzeitiger Verkauf kann zu Liebhaberei führen!
offener Immobilienfonds
Der offene Immobilienfonds kauft sowohl bereits bestehende, als auch in der Entwicklung befindliche Immobilien, um diese mittels der KAG (Kapitalanlagegesellschaft) im Interesse der Anleger zu vermieten oder weiter zu veräußern, wobei der Fonds immer aus mindestens zehn Objekten bestehen muss , um das Risiko vernünftig streuen zu können. Durch die KAG werden Wertpapiere ausgegeben, welche den Anteil des Fondsvermögens der Investoren verkörpern. Offene Immobilienfonds unterliegen dem ImmoInvFG, welches seit 2003 als eigenständiges Gesetz in Österreich existiert, dadurch besteht auch die Pflicht ein Prospekt aufzulegen, welches von der FMA genehmigt werden muss.
Was bringt der Juli 2008 neues?
Fast vergessen, aber durch den Blog Immobilien-Energieausweis zumindest auf eines aufmerksam gemacht worden, möchte ich heute über zwei Neuerungen berichten die ab 1. Juli 2008 greifen:
Der Energieausweis ist ab sofort bei neu errichteten und generalsanierten Bauten in Österreich erforderlich. Ab 1. Jänner 2009 ist der Energieausweis für alle zu vermietenden bzw. zu verlaufenden Wohnungsen, Büros und Betriebsobjekte vorgeschrieben. Für eine grobe Übersicht über die Bestimmungen hierzu in Österreich bietet sich hier die Seite www.energieausweis.at an.
Die zweite Änderung betrifft das Bauträger-Vertragsgesetz BTVG. Ab sofort gilt das BTVG bei einer Vorauszahlung (vor Fertigstellung des Gebäudes) von mehr als EUR 150/m² Nutzfläche (bisher EUR 145/m²). Dazu gehören nun auch Sonderleistungen die vom Bauträger vorgeschrieben wurden. Weiters wurden die Sicherheiten für den Käufer gestärkt. Die bisherigen Ratenplanmodelle wurden gekippt und gegen zwei neue Ratenplanmodelle ersetzt worden.
§10 Abs.2 BTVG
Zu nachstehenden Terminen sind höchstens folgende Teile des Preises fällig:
1. im Ratenplan A (§ 9 Abs. 4):
a) 15 vom Hundert (Anmerkung: d.h. 15%) bei Baubeginn auf Grund einer rechtskräftigen Baubewilligung;
b) 35 vom Hundert nach Fertigstellung des Rohbaus und des Dachs;
c) 20 vom Hundert nach Fertigstellung der Rohinstallationen;
d) 12 vom Hundert nach Fertigstellung der Fassade und der Fenster einschließlich deren Verglasung;
e) 12 vom Hundert nach Bezugsfertigstellung oder bei vereinbarter vorzeitiger Übergabe des eigentlichen Vertragsgegenstandes;
f) 4 vom Hundert nach Fertigstellung der Gesamtanlage (§ 4 Abs. 1 Z 1) und
g) der Rest nach Ablauf von drei Jahren ab der Übergabe des eigentlichen Vertragsgegenstandes, sofern der Bauträger allfällige Gewährungsleistungs- und Schadenersatzansprüche nicht durch eine Garantie oder Versicherung (§ 4 Abs. 4) gesichert hat;2. im Ratenplan B (§ 9 Abs. 4):
a) 10 vom Hundert bei Baubeginn auf Grund einer rechtskräftigen Baubewilligung;
b) 30 vom Hundert nach Fertigstellung des Rohbaus und des Dachs;
c) 20 vom Hundert nach Fertigstellung der Rohinstallationen;
d) 12 vom Hundert nach Fertigstellung der Fassade und der Fenster einschließlich deren Verglasung;
e) 17 vom Hundert nach Bezugsfertigstellung oder bei vereinbarter vorzeitiger Übergabe des eigentlichen Vertragsgegenstandes;
f) 9 vom Hundert nach Fertigstellung der Gesamtanlage (§ 4 Abs. 1 Z 1) und
g) der Rest nach Ablauf von drei Jahren ab der Übergabe des eigentlichen Vertragsgegenstandes, sofern der Bauträger allfällige Gewährungsleistungs- und Schadenersatzansprüche nicht durch eine Garantie oder Versicherung (§ 4 Abs. 4) gesichert hat.
Eine mögliche Auswirkung wird sein, daß Bauträger vermehrt vom Ratenplanmodell abweichen und auf ein Modell mit Bankgarantie setzen. Für den Bauunternehmer hat dies den Vorteil keinen Treuhänder einsetzen zu müssen und weiters einen vollkommen Individuellen Ratenplan einzusetzen. Der Nachteil für den Käufer hierbei sind die Kosten für jeden von der Bank ausgestellten Garantieschein.