BTVG Novelle 2008, eine kleine Gegenüberstellung

Durch ein Kommentar von Herrn RA Mag. Peter Graf, welcher selbst einen sehr informativen Immobilien Blog unter www.blog.immio.at führt, aufmerksam gemacht, möchte ich die Unterschiede zwischen dem nun schon ausgelaufenen alten BTVG (Bauträger Vertrags Gesetz) und der seit 1. Juli 2008 gültigen BTVG Novelle ausführlicher behandeln.

  1. Ein Bauträgervertrag fiel bisher unter das BTVG wenn die Vorauszahlungen des Käufers vor Fertigstellung mehr als 145 EUR pro Quadratmeter betrugen. Dieser Wert wurde in der Novelle auf 150 EUR angehoben und bezieht sich auf die Nutzfläche nach §2 Abs.7 und §7 WEG (Wohnungs Eigentums Gesetz). Inkludiert sind nun auch Vorauszahlungen an dritte oder an den Bauträger für Sonder- oder Zusatzleistungen.
  2. Es wurde präzisiert welche Inhalte der Bauträgervertrag zu enthalten hat. Genannt werden nun: Die vom Käufer nutzbaren Teile der Gesamtliegenschaft, Ausmaß Lage und Widmung des Vertragsgegenstandes, aussagekräftige Pläne und Baubeschreibung, sowie Lasten die der Käufer zu übernehmen hat. Der Preis für Sonderausstattung ist nun auch im Bauträgervertrag zu nennen, sowie Informationen über Gebühren und Steuern die vom Käufer zu tragen sind.
  3. Ein Haftrücklass in Höhe von 2% des Kaufpreises über 3 Jahre ab Übergabe des Objekts ist nun geregelt.
  4. Die Rücktrittsmöglichkeiten für den Käufer wurden erweitert. So muß nun dem Käufer mindestens eine Woche vor Vertragsunterzeichnung nicht mehr wesentliche Teile des Vertrags sondern der gesamte Vertragsinhalt schriftlich mitgeteilt werden.
  5. Die Rücktrittsfristen wurde von einer Woche auf zwei Wochen erweitert. Die Frist beginnt unverändert mit Übermittlung der o.g. Informationen aber frühestens mit Vertragsunterzeichnung. Das Rücktrittsrecht erlischt nicht mehr nach 4 sondern nach 6 Wochen. Die Fristen wurden in gleicher Höhe auch bei Rücktritt wegen Nichterhalts der Wohnbauförderung angepasst.
  6. Die Sicherungspflicht des Bauträgers wurde präzisiert, und umschließt explizit die Vertragserrichtungsgebühr, Steuern und Abgaben nicht.
  7. Die Sicherungsmodelle wurden verändert. So gibt beispielsweise es bei der Option „Ratenplan“ nun zwei Pläne welche für Bauträgerverträge gültig sind. Da dies den Artikel sprengen würde werde ich in einem anderen Artikel speziell darauf eingehen, wenn ich es auch in diesem Artikel kurz umrissen habe. Hier ergeben sich in den Sicherstellungsoptionen für Bauträger neue Möglichkeiten.

Schenkung und die AfA

Aufgrund der hohen Nachfrage möchte ich erläutern wie AfA und Schenkung seit dem neuen SchenkMG funktionieren

Bisher, also zu Zeiten des alten Erbschafts- und Schenkungssteuergesetzes, war die Bemessungsgrundlage für die AfA im Falle einer Schenkung für vermietete Gebäude der Einheitswert war. Auf Antrag konnten jedoch auch die fiktiven Anschaffungskosten als Grundlage herangezogen werden, welche im Normalfall wesentlich höher waren, wodurch auch mehr abgeschrieben werden konnte.
Seit dem neuen SchenkMG (in Kraft seit 1.8.2008) muss für die Ermittlung der Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung die AfA des Rechtsvorgängers fortgeführt werden – ein Antrag auf fiktive Anschaffungskosten als Bemessungsgrundlage ist nicht mehr möglich.

Ferner gibt es folgende Änderungen, die AfA betreffend:

  • 1/10-Abschreibungen für Instandhaltungs- und Instandsetzungsaufwendungen können bei Schenkung und bei Erbschaft fortgeführt werden (früher Fortführung nur bei Erbschaft mit Berechnung der AfA mittels Einheitswert möglich)
  • 1/15-Absetzungen für Herstellungsaufwendugen können sowohl bei Schenkung als auch beim Erwerb von Todes wegen (Erbschaft) fortgeführt werden (früher wie bei 1/10-Abschreibung)

Weitere Informationen zum Thema Schenkung gibt es hier

Sollten noch weitere Fragen zu diesem Thema auftauchen, werden diese natürlich auch schnellstmöglich hier behandelt.

„Entspannung am Zinsmarkt: Bauherren können aufatmen“

So titelt ein Artikel im Blog des Deutschen Versicherungsvergleichs ANSAHL.COM und stellt in Aussicht, dass in derart absehbarer Zeit die Kreditzinsen auf eine Niveau sinken, dass Bauherren jetzt besser abwarten sollen um auf bessere Zinskonditionen für aktuell anliegende Projekte zu warten. Angenehme Aussichten für Bauherren, die so billiger bauen und Anleger die so billiger kaufen können.

Ein sehr gefährlicher Ratschlag wie ich finde. Ich sehe keine derart drastische Zinssenkung kommen, die es ermöglicht die Mehrkosten durch das Zuwarten -die Baukosten steigen im Jahr um etwa 3,4%- auch nur zu kompensieren. Wenn die prophezeite Zinskorrektur in diese Richtung kommt wäre es eine sehr drastische. Da wäre es dann doch angebracht schon fertige Immobilien „fertig“ zu haben für die Masse an Kleininvestoren die plötzlich gute Kredite bekommen und ihr Geld schnell in Immobilien anlegen wollen?

Diese Grafik soll ersichtlich machen, dass ein Zuwarten mit der Hoffnung auf eine Leitzinssenkung um 81,2% oder um fast 3,5 Prozentpunkte auf nur 0,85%, nicht tragbar ist -wir gehen immer noch von um 3,4% p.a. steigenden Errichtungskosten aus; Die Grafik sieht vereinfacht von realen Zinsaufschlägen auf den Leitzinssatz ab:

Eine geringe Zinssenkung würde allerdings wirklich wieder ein bisschen Leben in den Immobilienmarkt bringen.

Nachtrag: Auch im Immobilienmarkt & Immobilienwert Blog wird von sinkenden Baukreditzinsen gesprochen. Konkret von etwa 0,13 Prozentpunkten unter den Werten von Anfang Juni 2008.

Nach Subprime- nun auch Primekrise

Auch wenn ich es inzwischen einigen Leuten mindestens 1.000 mal vorgebetet habe, und schon meine Meinung dazu hier auf immobilienvorsorge.com kundgetan habe, werde ich noch einmal behaupten:

Die fälschlich so genannte „Immobilienkrise“ wird Österreich nur periphär, wenn überhaupt, treffen!

Wir sprechen bei sinkender Kaufkraft einer Bevölkerung durch sinkende Beschäftigung, und dadurch sinkenden Mieten, auch nicht von der „Mietkrise“ sondern nennen das Kind beim Namen: „Arbeitslosigkeit“. Die „Immobilienkrise“ lässt sich ähnlich einfach zusammenfassen: „Kurzsichtigkeit der Kreditinstitute“. Diese beschränkt sich allerdings nicht nur auf Subprime sondern auch auf Prime Hypotheken. Die allgemeine Stimmung sagt Böses für den amerikanischen Markt voraus. Es wird im großen Stil krachen! Prime Hypotheken stellen nicht nur mengenmäßig, sondern auch wertmäßig die Subprimes in den Schatten. Wenn, wie von der HSBC-Bank in ihrer „Interim Results 2008“ vermutet, nun diese von den Schuldnern nicht mehr bedienten Primes fällig gestellt werden müssen, steht die USA, Lateinamerika und teilweise Asien vor einem großen Problem. Diese Krise wird auch die von nord- und südamerikanischen Banken bewirtschafteten Länder Spanien, Portugal, Großbritannien und viele osteuropäischen Länder schwer treffen. Die Rücklagen für große Ausfälle in diesen Regionen wurden schon massiv aufgestockt. Die Aufwendungen für Wertminderung der Hypotheken für Europa gingen dagegen innerhalb eines Jahres zurück. Man erwartet also für Europa  (Großbritannien ausgeschloßen) keine Krise. Immobilien sind speziell im deutschsprachigen Raum durch die Vernunft der Käufer, die vorausschauende Kreditplanung, den hohen Anteil an wohnbaugeförderten Objekten und vielen Sicherungsinstrumenten eine stabile Wertanlage.

Deutlich zu erkennen ist der, von vielen unerwartete Anstieg der Abschreibung für Wertminderung in Lateinamerika. Nordamerika entspannt sich etwas – vorerst. Und Europa? Alles beim alten in good old Europe. Also keine Krise in Sicht für uns hier in Österreich.

Schenkungsmeldegesetz (SchenkMG 2008)

Wie der Titel vermuten lässt, handelt es sich um ein eigenständiges neues Gesetz. Dem ist aber nicht so.

Durch das SchenkMG 2008 finden sich Änderungen in Bundesabgabenordnung (BAO), Finanzstrafgesetz, Stiftungseingangssteuergesetz (StiftEG) und Grunderwerbssteuergesetz (GrEStG).

Die Definition der Schenkung leitet sich nicht vom bürgerlichen Recht (§ 938: Ein Vertrag {=übereinstimmende Willenserklärung}, wodurch eine Sache jemanden unentgeldlich überlassen wird) ab, sondern geht noch weiter. Die Grundlage für den Begriff der „Schenkung“ im Sinne des SchenkMG 2008 leitet sich aus dem Erbschafts- und Schenkungssteuergesetz §3 ab und geht soweit, daß der Wille des Geschenkgebers allein auch ausreichend ist für eine Schenkung.

Für eine Schenkung unter Lebenden, die Erbschaft also ausgenommen, besteht prinzipiell Anzeigepflicht. Ausgenommen von dieser Anzeigepflicht sind Erwerbe unter Angehörigen (Eltern Ehegatten, Kinder, Großeltern, Nichten, Neffen, Onkel, Tante, Schwiegereltern und Lebensgefährten) bis zu einem gemeinen Wert von max. €50.000 pro Jahr und Angehörigem, Erwerbe zwischen anderen Personen bis zu einem gemeinen Wert von max. €15.000 in einem Zeitraum von 5 Jahren, Erwerbe die bereits nach dem Erbschafts- und Schenkungssteuergesetz befreit waren und Erwerbe die unter das Stiftungseingangssteuergesetz fallen.

Erfolgt eine Schenkung sind sowohl der Schenker als auch der Beschenkte und eventuell beteiligte Notare oder Rechtsanwälte zur Anzeige verpflichtet, solange bis einer der Beteiligten Anzeige erstattet. Die Frist für die Anzeige beträgt drei Monate ab dem Erwerb. Wird es verabsäumt die Schenkung zu melden bzw. anzuzeigen, aus welchen Gründen auch immer, muss der Beschenkte beweisen, dass eine Schenkung stattgefunden hat (Beweislastumkehr). Bei vorsätzlicher Nicht-Anzeige einer Schenkung kann bis zu 10% des Wertes der Schenkung als Strafe verhängt werden.

Gemäß Schenkungsmeldegesetz besteht für Erbschaften und Schenkungen von Grundstücken keine Meldeverpflichtung, sehr wohl jedoch nach dem Grunderwerbsteuergesetz (GrESG).

Das Formular zur Anzeige einer Schenkung nach Bundesabgabenordnung (BAO) §121a ist auf elektronischem Weg zu übermitteln und ist hier zu finden. Das Formular zur Stiftungseingangssteuererklärung gemäß Stiftungseingangssteuergesetz (StiftEG) §3 Abs. 2 ist hier zu finden.

Nähere Informationen zu Schekung und AfA finden Sie hier