Liebhaberei

Unter dem Begriff Liebhaberei versteht man laut der Liebhabereiverordnung 1997 das Nicht-Anerkennen einer Einkunftsquelle als solche. Dies geschieht, wenn über einen bestimmten Zeitraum gesamt kein Überschuss erzielt werden kann. Im Fall der Vorsorgewohnung beträgt der Beobachtungszeitraum bis zu 23 Jahre. Wurde also nach diesen maximal 23 Jahren über den gesamten Zeitraum kein Überschuss erwirtschaftet, wird die Einkunftsquelle nicht anerkannt. Dies hat eine Aberkennung der Gewinne und vor Allem Verluste, sowie des Vorsteuerabzugs zur Folge. Um dem Risiko der Liebhabereivermutung zu entgehen, sollte dem zuständigen Finanzamt eine Prognoserechnung über den gesamten Beobachtungszeitraum vorgelegt werden.

Für die Problematik der Liebhaberei betreffend Vermietung muss zwischen kleiner und großer Vermietung unterschieden werden. Die kleine Vermietung ist in der L-VO §1 Abs 2 verankert und umfasst die Vermietung von Eigentumswohnungen. Sobald Verluste aus der Vermietung hervorgehen, muss beim Finanzamt mittels einer Prognoserechnung nachgewiesen werden, dass das Objekt dazu geeignet ist, über den Beobachtungszeitraum von 20 bis maximal 23 Jahren einen Gesamtüberschuss zu erwirtschaften. Wird diese Prognoserechnung nicht vorgebracht, oder ist das Objekt nicht dazu geeignet, einen Totalüberschuss zu erzielen, wird diese Einkunftsquelle nicht anerkannt und als Liebhaberei eingestuft. Für jedes Objekt muss gesondert festgestellt werden, ob Liebhaberei vorliegt. Unter großer Vermietung ist die Vermietung eines Gebäudes mit mindestens 3 Einheiten zu verstehen. Auch hier muss, falls Verluste anfallen, eine Prognoserechnung pro Objekt für das zuständige Finanzamt angefertigt werden, um zu bestätigen, dass die einzelnen Objekte dazu geeignet sind, einen Gesamtüberschuss zu erzielen. Der Zeitraum verlängert sich bei der großen Vermietung auf 25 Jahre ab der ersten Vermietung bzw. maximal 28 Jahre.

Die Liebhaberei ist nicht nur in der Liebhaberei-Verordnung verankert, sondern betrifft auch die Umsatzsteuer. UStG §2 Abs 5 besagt, dass eine Tätigkeit als Liebhaberei gilt, wenn auf Dauer gesehen Gewinne oder Einnahmenüberschüsse nicht zu erwarten sind. Laut VwGH stellt dieser Paragraph nur eine unechte Befreiung der Umsatzsteuer dar, und keine Option zur Steuerpflicht. Allerdings besagt UstG §6 Abs 1 ausdrücklich, dass die Vermietung von Räumlichkeiten nicht unter die unechte Umsatzsteuerbefreiung fällt. Artikel 4 Abs 1 der 6. EU-Mehrwertsteuerrichtlinie widerspricht ebenfalls der Auffassung des VwGH. Dieser Artikel beinhaltet eine Definition des Unternehmermerkmals, wobei es nicht relevant ist, ob tatsächlich Gewinne bzw. Verluste erwirtschaftet werden, sondern die Absicht alleine reicht aus, um als Unternehmer qualifiziert zu sein . Wird die Liebhabereivermutung laut L-VO angenommen, gilt diese auch für die Umsatzsteuer.

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