Steuern und Gebühren beim Immobilienkauf
Prinzipiell gibt es bei der Anschaffung keinen Unterschied zwischen Vorsorgeimmobilien und Immobilien für den Eigengebrauch
folgende Positionen sind einzukalkulieren
- 3,5% Grunderwerbssteuer (reduzierter Steuersatz von 2% bei nahem Verwandschaftsverhältnis oder Aufteilung durch Scheidung)
Bemessungsgrundlage ist prinzipiell der Kaufpreis
Steuerschuldner sind der bisherige Eigentümer und der Erwerber
Änderungen ab 1.8.2008 bei Erwerb von Todes wegen oder durch Schenkung ist keine Erbschafts- bzw. Schenkungssteuer mehr zu entrichten, sondern nur mehr die Grunderwerbsteuer (siehe SchenkMG 2008) - 1% Grundbucheintragungsgebühr zur Einverleibung des Eigentums
- 2% Vertragserrichtungsgebühr
- eventuell Maklergebühren ca. 3% zuzüglich Ust.
Optiert der Käufer einer Immobilie zur Umsatzsteuerpflicht, so stellt die Bemessungsgrundlage für Grunderwerbsteuer und für Grundbucheintragungsgebühr der Bruttokaufpreis, also samt Umsatzsteuer, dar.
Wird für die Anschaffung der Immobilie eine teilweise oder gänzliche Fremdfinanzierung in Anspruch genommen, so fallen zusätzlich noch folgende Gebühren an
- 0,8% Darlehensgebühr
Bemessungsgrundlage ist die Höhe der Finanzierungssumme - 1,2% Eintragungsgebühr für das Pfandrecht in das Grundbuch
Bemessungsgrundlage ist die Höhe der Pfandsumme, welche wiederum 120-140% der tatsächlichen Finanzierungssumme beträgt - 1-3% Bearbeitungsgebühr seitens der Bank für den Kredit
Für diese Gebühr haben die Banken Spielraum, daher sollte verhandelt, bzw. verschiedene Banken verglichen werden
16. Juni 2008 · Themenbereich: Allgemeines, Kauf, Steuern
Autor: Sonja
Durch den Boden
Die Subprime Krise in den USA läßt die Wohnflächenpreise durch den Boden gehen -jeder weiß Bescheid. Wie tragisch die Krise in den USA ist zeigt “The Economist” in einem Artikel von Ende Mai. Nach dem “S&P/Case-Shiller national house-price index” brach der Immobilienmarkt in den USA innerhalb eines Jahres imersten Quartal 2008 um über 14% ein. Dies entspricht einer stärkeren Entwertung als sie von der großen Depression vielen Amerikanern noch bekannt ist. Ich bin schon auf weitere schön gestaltete Grafiken gespannt, welche die Angst im Immobilienmarkt weiter schüren. “The Economist” legt sicher nach.
2. Juni 2008 · Themenbereich: Allgemeines
Autor: Stephan
WEG (Wohnungseigentumsgesetz)
Dieses Bundesgesetz regelt die Rechtsform des Wohnungseigentums, insbesondere die Voraussetzungen, die Begründung, den Erwerb und das Erlöschen von Wohnungseigentum, die Rechte und Pflichten der Wohnungseigentümer und Wohnungseigentumsbewerber, des Wohnungseigentumsorganisators und des Verwalters, die Verwaltung der Liegenschaft, die Eigentümergemeinschaft, die Ausschließung von Wohnungseigentümern, das vorläufige Wohnungseigentum des Alleineigentümers der Liegenschaft und das wohnungseigentumsrechtliche Außerstreitverfahren .
Durch Feststellung der Nutzwertanteile – Parifizierung – wird festgelegt, wie viele Anteile der Gesamtnutzfläche jeder Eigentümer besitzt. Mit diesen Anteilen ist das Recht verbunden, diese zu nutzen und Verfügungsmacht darüber zu haben. Es gibt vier Möglichkeiten, wie Wohnungseigentum begründet werden kann. Erstens durch schriftliches Einverständnis aller Miteigentümer, zweitens durch gerichtliche Entscheidung einer Klage nach WEG §43, drittens durch gerichtliche Entscheidung in einem Verfahren zu Aufhebung einer Miteigentumsgemeinschaft und viertens auf Grund einer gerichtlichen Aufteilung des ehelichen Gebrauchsvermögens und der ehelichen Ersparnisse .
Weiters definiert das WEG die Kategorie der „Wohnungseigentumsobjekte“. Dazu gehören Wohnungen, sonstige selbständige Räumlichkeiten und neuerdings Abstellplätze für Kraftfahrzeuge .
Das WEG regelt folglich alles rund um das Wohnungseigentum, angefangen bei der Begründung bis zur Verwaltung und zur Auflösung.
2. Juni 2008 · Themenbereich: Lexikon Autor: Sonja
Serviciertes Wohnen ist besonders rentabel
Bei der Presekonferenz von Raiffeisen Leasing und Signa sprach René Benko das servicierte Wohnen an, das als besonders rentabel gilt – so war es zumindest dort zu hören. Hier das Video:
Inwieweit diese Ansicht für die Masse der Vermögensbildung in Immobilien sinnvoll ist…
30. Mai 2008 · Themenbereich: Allgemeines Autor: Stephan
Der Leverage Effekt ist in aller Munde
Durch die aktuelle Berichterstattung möchte ich Ihnen heute den Leverage Effekt genauer erklären. Im Gegensatz zu einigen Berichten der letzten Wochen bedeutet der Einsatz von Hebeln (Lever) durch den beauftragten Investor nicht automatisch Betrug, sondern macht Investitionen oft erst möglich.
Der kleine “Häuslbauer” macht dies regelmässig und verschuldet seine “Investition” ins Eigenheim, oft sogar riskant mit Fremdwährungskrediten. Ändern sich nun der Wert der Fremdwährung oder der Zinssatz des Kredites, so sieht man oft das Eigenkapital vernichtet. Der Pleitegeier winkt dann schon.
In besseren Fällen Sinkt der Wert der Fremdwährung und man gewinnt sogar noch etwas dazu, da der rückzuführende Kredit und das Eigenkapital weniger ausmachen als der Wert des Eigenheims.
Bei Investitionen ist es genau so. Ein Anbieter möchte ein großes Einkaufszentrum bauen, da er Potenzial in der Region sieht. Er selbst kann/möchte aber nur 2 Mio EUR aufbringen aus eigenen Mitteln. Er initiiert daher einen geschlossenen Immobilienfonds (Beteiligungsgesellschaft). Durch geschicktes Marketing gelingt es ihm Interessierte zum Beitritt zu bewegen und sammelt so 8 Mio EUR zusammen. Die Hausbank gewährt einen Kredit von weiteren 30 Mio EUR. Also hat man Eigenkapital von 10 Mio und Fremdkapital von 30 Mio und daher einen Hebel von 3 -manchmal findet man auch die Bezeichnung 1:3- also 25% Eigenkapital. Auf andere Weise wäre dieses kleine EKZ-Projekt nie verwirklicht worden, da das Eigenkapital nie gereicht hätte. Man hebelt also hier schon allein desswegen, weil andere Möglichkeiten nicht greifen. Im folgenden Beispiel werde ich Ihnen nun den positiven und den negativen Leverage-Effekt erläutern.
Ich gehe von einer Investition eines Großprojekts aus, das branchenüblich zu 80% fremdfinanziert ist und folgende Eckdaten aufweist:
Eckdaten der Investition
Investitionssumme = 1.000.000 EUR
Eigenkapital = 200.000 EUR
Fremdkapital = 800.000 EUR
(Ergibt einen Hebel = 4 [1:4] oder eine Eigenkapitalquote von 20%)
Fremdkapitalwährung = YEN
Fremdkapitalzinsen = 3%
Investitionsrendite = 5% p.a. durchschnittlich
Im Labor- oder Prospektszenario, also ohne Schwankungen bei einer einjährigen Investition, unterstelle ich diese Zahlen:
Szenario 1
YEN/EUR Schwankung = 0%
Investitionsrendite = 50.000 EUR
Fremdkapitalzinsen = 24.000 EUR
Rückzuführendes Fremdkapital = 800.000 EUR
Gesamtrendite nach Fremdkapitalrückführung = 26.000 EUR
Verbleibendes Eigenkapital = 226.000 EUR (Rendite PLUS 13%)
Bei diesem Verlauf der Anlage verdient der Investor also eine sehr ansehnliche Vorsteuerrendite von 13%.
Das Ergebnisse im realitätsnahen Szenario dürfte dem Investor allerdings einige unruhige Nächte bescheren. Folgende Zahlen stellen keine Extremsituation dar, sondern marktübliche Schwankungen:
Szenario 2
YEN/EUR Schwankung = -10%
Investitionsrendite = 50.000 EUR
Fremdkapitalzinsen = 24.000 EUR bis 28.800 EUR
Rückzuführendes Fremdkapital = 960.000 EUR
Gesamrendite nach Fremdkapitalrückführung = MINUS 138.800 EUR bis MINUS 134.000 EUR
Verbleibendes Eigenkapital = 61.200 EUR bis 66.000 EUR (Rendite MINUS 67% bis MINUS 69,4%)
Hier verliert der Anleger auf jeden Fall über 67% seines Anlagebetrages. Diesen Schaden können konservative und risikoarme Investitionen in einer Generation nicht mehr aufheben. In dieser Rechnung wurde auf eine mit dem Wertzuwachs einer Währung verbundenen Zinsanstieg verzichtet. Dieser hätte allerdings das gesamte Eigenkapital vernichten können.
Falls Sie zu dieser Rechnung weitere Fragen haben, kontaktieren Sie mich.
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8. August 2007 · Themenbereich: Kalkulation Autor: Stephan
Das Konzept Vorsorgewohnung
Prinzipiell ist eine Vorsorgewohnung auch nur eine “normale” Eigntumswohnung. Der Unterschied besteht jedoch darin, dass die Vorsorgewohnung nur angeschafft wird, um diese zu vermieten. Auch wenn eine “normale” Eigentumswohnung vermietet wird, erfüllt sie noch lange nicht das Konzept der Vorsorgewohnung. Es zielt darauf ab, eine möglichst große Zielgruppe – also einen möglichst breiten Mieterkreis – zu umfassen. Um dieses Kriterium zu erfüllen, liegt das Hauptaugenmerk auf der optimalen Planung insbesondere die Lage, Größe und Ausstattung bestreffend. Früher schreckten viele Anleger aufgrund des enormen Zeitaufwandes vor eigenen Immobilien zurück und wichen auf indirekte Immobilienanlagen aus. Doch seit einiger Zeit existieren Anbieter von Vorsorgewohnungen, welche unterschiedliche Pakete, bis hin zum All-inclusive Paket anbieten. Dieses umfasst die komplette Organisation bis hin zur Mietersuche. So kann der Anleger selbst entscheiden, wieviel Zeit er investieren möchte.Zusätzlich gibt es die Option sich einem Mietenpool anzuschließen. So wird das Risiko der Vermietung auf alle Vermieter des Mietenpools verteilt. Die Erträge sind durch die Teilnahme am Mietenpool zwar geringer, dafür wird das Risiko aufgeteilt, wodurch Verluste durch Mietausfälle wesentlich geringer ausfallen.
Steuerlich gesehen wird der Besitzer bzw. Vermieter der Wohnung zum Unternehmer. So muss zwar Umsatzsteuer entrichtet werden, diese kann jedoch vom zuständigen Finanzamt als Vorsteuer wieder zurückgefordert werden. Wird die Wohnung innerhalb der Spekulationsfrist ,welche grundsätzlich 10 Jahren beträgt, veräußert oder verschenkt, muss eine Vorsteuerberichtigung durchgeführt werden. Die Unternehmereigenschaft kann nur zuerkannt werden, wenn eine Prognoserechnung beim zuständigen Finanzamt abgegeben wird, in der nachgewiesen werden kann, dass das Objekt prinzipiell dazu geeignet ist, einen Gesamtüberschuss innerhalb eines Zeitraums zu erwirtschaften. Der Zeitraum für die Prognoserechnung beträgt zwischen 20 bis maximal 28 Jahren.
Ist das Objekt nicht dazu geeignet, können die Einkünfte, welche grundsätzlich zu jenen aus Vermietung und Verpachtung zählen, nicht als solche qualifiziert werden. So gibt es weder einen Anspruch auf Vorsteuerabzug, noch Verlustverrechnungsmöglichkeiten.
Prinzipiell ist zu sagen, dass eine Geldanlage immer eine sehr persönliche Angelegenheit ist. Daher sollte man sich nicht ein Modell aufschwatzen lassen, welches nicht zu einem passt.
9. Juni 2007 · Themenbereich: Allgemeines Autor: Sonja
Wir suchen Autoren
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5. Juni 2007 · Themenbereich: In eigener Sache
Autor: Immobilienvorsorge.com
Agio
2. Juni 2007 · Themenbereich: Lexikon Autor: Stephan
Leverage Effekt
Der Leverage Effekt (zu deutsch: Hebeleffekt) kann im Bereich der Fremdfinanzierung einer Investition auftreten. Ausschlaggebend für den Leverage Effekt ist die optimale Zusammensetzung von Eigen- zu Fremdkapital. So kann ein Teil des Eigenkapitals durch Fremdkapital kompensiert werden, sofern der Fremdkapitalzins niedriger als die zu erwartende Rendite ist. Folglich kann der ersetzte Teil des Eigenkapitals wiederveranlagt werden. Dies nennt man den positiven Leverage Effekt.
Der Effekt kann sich jedoch auch umkehren. Entwickeln sich Rendite, Fremdkapitalzinsen oder Vermietungsquote schlechter als in der Planung vorgesehen, steigt die Fremdkapitalquote immer mehr an und kann immer schwerer getilgt werden. Werden auf zwei Ebenen Kredite aufgenommen, wie beispielsweise der Immobilienfonds und der Anleger selbst, so wirken sich entstandene Kredite doppelt aus, da den Investor beide Ebenen aufgrund der direkten Zurechenbarkeit voll treffen.
So kann zwar durch zusätzlich aufgenommenes Fremdkapital die Rendite durchaus zusätzlich nach oben “geschraubt” werden, doch muss man sich auch der Risiken bezüglich Hebelwirkung des Fremdkapitals bewusst sein.
2. Juni 2007 · Themenbereich: Lexikon Autor: Sonja
PAN-European Index 2007
Am 24.Mai war es wieder so weit. Der Pan-European Index wurde wieder in den Räumen der Deutschen Bank AG von der IPD (Investment Property Datenbank GmbH) präsentiert. Der IPD Pan-European Index spiegelt die Ertragsentwicklung von 14 Ländern Europas wieder.
So war der Total Return in Deutschland gesamt der niedrigste mit nur 1,3% Rendite. Auch die Schweiz (2,3%), Österreich mit 6,5% und Italien (8,0%) mussten sich mit einstelligen Renditeergebnissen am gesamten Immobilienanlagemarkt zufrieden geben. Spitzenreiter im Bereich der Performancesteigerung waren Irland mit 27,2%, Frankreich mit 21,7%. Schweden mit 20,9% und Großbritannien mit 20,4%. Dänemark, Finnland, die Niederlande, Italien, Portugal und Spanien weisen ebenfalls eine Performancerate im zweistelligen Bereich auf.
Der IPD Pan-European Index wird seit 2000 jährlich von IPD erstellt und soll die Immobilienmärkte der oben genannten 14 europäischen Länder repräsentieren.
2. Juni 2007 · Themenbereich: Allgemeines Autor: Sonja