Steigenden Kreditzinsen vorbeugen – Der Zinscap

Aus aktuellem Anlass möchte ich auf das Risiko eines Zinsanstieges und den damit verbundenen höheren Ausgaben für die Bedienung eines Kredits hinweisen. Das aktuelle Zinsniveau von 1,108% (EURIBOR 3M) kann auf Dauer nicht gtehalten werden. Der Spielraum nach unten ist sehr gering. Wenn man auch davon ausgehen kann, dass der Boden noch lange nicht erreicht ist, sollte man gerade jetzt die möglichen „Zinsversicherungen“ genauer unter die Lupe nehmen und individuell entscheiden, ob so eine Absicherung eine sinnvolle Investition ist. Von vielen Seiten wird ein Zinsanstieg in 2013 und 2014 auf ein Niveau jenseits von 5% prophezeit.

Der Zinscap wurde vor kurzem nur für größere Investitionssummen ab 1 Mio. EUR angeboten, wird aber inzwischen bei einigen Bankinstituten schon für Kredtitsummen ab 5.000 EUR ausgegeben. Im Regelfall kann man ab einer Kreditsumme von 36.000 EUR einen Cap kaufen. Der Zinscap wird unabhängig von einem Kredit gekauft.  Da der Zinscap ursprünglich als Spekulationspapier entwickelt wurde besteht auch das Risiko eines Totalverlusts des in den Cap investierten Kapitals.

Wie funktioniert ein Cap?

Sie haben einen Tilgungskredit über noch 300.000 EUR für Immobilien mit einer Laufzeit bis 2019. Die Verzinsung Ihres Kredits liegt momentan bei 3,1 % (EURIBOR 3M + 2% Aufschlag). Stiege nun der EURIBOR 3M in 2014 auf 5% so haben sie eine Belastung durch den Kredit von 7% zu tragen.

Sie entscheiden sich nun für einen CAP mit folgenden Eckdaten:  Strike bei 3,5%, Preis bei 5,65%. Das bedeutet, dass Ihre Zinsbelastung nie über 3,5%+Aufschlag steigt, und Sie dafür eine einmalige „Versicherungsprämie“ von 5,65% Ihres austehenden Kreditbetrags bezahlen.

Sie bezahlen die Zinsen und Tilgung Ihres Kredits weiter ab. Auch bei einem EURIBOR 3M von 5%, also bei einer Kreditrate von 7% müssen Sie die Rate leisten. Durch die Zahlung der 16.950 EUR (5,65% von 300.000 EUR) für den Zinscap bekommen Sie von der Bank jedoch die Differenzrate von 3,5% auf 5% gutgeschrieben. Wenn es Ihnen möglich ist den Kredit vorgezogen schon zu tilgen, so können Sie den CAP behalten und erhalten immer wenn der EURIBOR 3M über dem Strike liegt Bares, nähmlich die gedachte Zinsdifferenz welche sie für Ihren Kredit  bezahlen hätten müssen von Ihrer Bank.

Steigt in der Laufzeit bis 2019 der EURIBOR 3M nie über den Strike, also die 3,5%, dann haben Sie Ihre 16.950 EUR einerseits in den Sand gesetzt, andererseits dafür aber keine schlaflosen Nächte durchleben müssen. Dies ist das totale Ausfallrisiko des CAPs das Ihnen bevorstehen kann.

Gegenteil vom CAP: Der Floor – CAP&FLOOR=COLLAR

Sie können den Preis des CAPs drücken, indem Sie ihn mit einem FLOOR verbinden. der FLOOR ist das Gegenstück zum CAP. Sie erklären sich bereit einen bestimmten Zinssatz auf jeden Fall zu bezahlen, auch wenn der EURIBOR 3M unter dem FLOOR-Strike liegt, und bekommen von der Bank eine einmalige Prämie dafür. Kombinieren Sie nun also einen CAP mit Strike=3,5% und einen FLOOR mit Strike=2,5% so schwankt Ihre Zinsbelastung zwischn diesen beiden Werten plus Aufschlag. Die für den FLOOR erhaltene Prämie rechnen Sie mit dem CAP gegen, und wenn Sie geschickt sind gelingt Ihnen die Kombination eines ZERO-COST-COLLAR, also einer CAP/FLOOR-Kombination die Sie keine Prämie kostet.

Die Risiken eines FLOOR sind analog dem CAP zu sehen.

Lassen Sie sich auf jeden Fall von Ihrer Bank beraten, ob ein CAP in Ihrem individuellen Fall Sinn machen kann!

Die Bewertung von Immobilien

In Österreich existiert ein eigenständiges Gesetz, welches sich ausschließlich der Bewertung von Liegenschaften (bebaut oder unbebaut) widmet – das Liegenschaftsbewertungsgesetz (LBG). In Deutschland erfolgt die Immobilienbewertung nach der Wertermittlungsverordnung (WertV).

Ziel der Bewertung einer Immobilien ist die Ermittlung des Verkehrswert, wobei dieser den Betrag „der bei einer Veräußerung der Sache üblicherweise im redlichen Geschäftsverkehr erzielt werden kann“ (§2 Abs. 2 LBG) wiederspiegeln soll. Zur Ermittlung des Verkehrswertes dienen insbesondere drei Verfahren als Hilfsmittel: das Vergleichswertverfahren, das Ertragswertverfahren und das Sachwertverfahren.

  • Gerade für Vorsorgeobjekte ist das Ertragswertverfahren (LBG §5) die wichtigste Methode zur Wertermittlung, daher wird ihm in diesem Artikel die größte Aufmerksamkeit gewidmet.
    Bei diesem normierten Modell wird davon ausgegangen, dass sich der Wert einer Immobilie durch zukünftig zu erwartende Mieten (als ewige Renten) in Zusammenhang mit der Nutzungsdauer errechnet. Die tatsächlich erzielten Erträge (Roherträge) vermindert mit Bewirtschaftungsaufwand und Abschreibungen ergibt den Reinertrag. Ist die Liegenschaft bebaut, werden noch Pacht- bzw. Mietkosten abgezogen dies ergibt den Reinertrag des Gebäudes. Wird vom Reinertrag der Liegenschaft der Ertragsanteil des Gebäudes abgezogen erhält man den Ertrag des Bodens, und damit auch den Wert des Bodens. Der zuvor genannte Wert des Gebäudes (=Reinertrag des Gebäudes) wird nun zum Wert des Bodens hinzugezählt und so erhält man den Wert der Liegenschaft. Handelt es sich um eine unbebaute Liegenschaft wird für die Berechnung von einem fiktiven Gebäude ausgegangen.Diese Berechnung der ewigen Rente erfolgt am einfachsten durch den Barwert. Dieser kann wie folgt dargestellt werden:
    Problematisch an diesem Verfahren ist insbesondere die gegenwartsbezogene Berechnung durch die Barwertmethode. Hierbei muss zum Zeitpunkt der Liegenschaftsbewertung die zukünftige Entwicklung, vor Allem die Höhe der Mieteinnahmen abgeschätzt und mit einem angenommen Zins, wobei dieser die Rendite einer alternativen Anlageform darstellt, diskontiert werden. Diese anzunehmenden Parameter unterliegen, wie Prognosen allgemein und der Immobilienmarkt im Speziellen, großen Unsicherheiten. Ein großer Vorteil dieses Modells zur Errechnung des Verkehrswerts stellt die Normierung dar.
  • Beim Sachwertverfahren (LBG § 6) wird der Wert einer Liegenschaft in Bodenwert (Ermittlung durch Vergleichswertverfahren), Bauwert (Erfassung durch Bau- bzw. Herstellkosten; Wertminderung durch technische und wirtschaftliche Komponenten wie bspw. Alter, Baumängel, Bauschäden bzw. durch unwirtschaftlichen Aufbau) und in Wert der Außenanlagen aufgeschlüsselt. Alle drei werden separat ermittelt und später zusammengefasst. Dieser zusammengefasste Wert dient als Grundlage, um dann durch Ab- und Zuschläge den tatsächlichen Wert einer Liegenschaft – den Verkehrswert – ermitteln zu können.
  • Wie der Name Vergleichswertverfahren (LBG §4) schon sagt, wird bei dieser Methode aus bereits verkauften Liegenschaften ein Mittelwert gebildet, um aus diesem ermittelten Wert den tatsächlichen Verkehrswert ableiten zu können. Problematisch bei diesem Vergleich sind zum Einen die oft fehlende Menge an Transaktionen überhaupt und zum Anderen die fehlende Menge an Transaktionen mit den selben bzw. ähnlichen Merkmalen, außerdem sollten die Transaktionen so zeitnah wie möglich erfolgt sein. Bei ähnlichen Liegenschaften wird so durch Zu- bzw. Abschläge des Durchschnittswertes der Wert der eigentlichen Liegenschaft ermittelt.

Prinzipiell liegt es am Gutachter selbst, welches Verfahren zur Ableitung des Verkehrswertes er wählt, sofern vom Gericht oder der Verwaltungsbehörde nichts anderes angeordnet wird, wobei durchaus auch Kombinationen denkbar und üblich sind. Es liegt auf der Hand, dass jedes dieser Verfahren seine Legitimation hat, dadurch kann nicht generell gesagt werden, welches das Beste ist.

Schenkung und die AfA

Aufgrund der hohen Nachfrage möchte ich erläutern wie AfA und Schenkung seit dem neuen SchenkMG funktionieren

Bisher, also zu Zeiten des alten Erbschafts- und Schenkungssteuergesetzes, war die Bemessungsgrundlage für die AfA im Falle einer Schenkung für vermietete Gebäude der Einheitswert war. Auf Antrag konnten jedoch auch die fiktiven Anschaffungskosten als Grundlage herangezogen werden, welche im Normalfall wesentlich höher waren, wodurch auch mehr abgeschrieben werden konnte.
Seit dem neuen SchenkMG (in Kraft seit 1.8.2008) muss für die Ermittlung der Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung die AfA des Rechtsvorgängers fortgeführt werden – ein Antrag auf fiktive Anschaffungskosten als Bemessungsgrundlage ist nicht mehr möglich.

Ferner gibt es folgende Änderungen, die AfA betreffend:

  • 1/10-Abschreibungen für Instandhaltungs- und Instandsetzungsaufwendungen können bei Schenkung und bei Erbschaft fortgeführt werden (früher Fortführung nur bei Erbschaft mit Berechnung der AfA mittels Einheitswert möglich)
  • 1/15-Absetzungen für Herstellungsaufwendugen können sowohl bei Schenkung als auch beim Erwerb von Todes wegen (Erbschaft) fortgeführt werden (früher wie bei 1/10-Abschreibung)

Weitere Informationen zum Thema Schenkung gibt es hier

Sollten noch weitere Fragen zu diesem Thema auftauchen, werden diese natürlich auch schnellstmöglich hier behandelt.

Rendite

Die Rendite kann auch als Rentabilität einer Investition über die gesamte Laufzeit bezeichnet werden. Beim Vergleich der Rendite verschiedener Anlagen ist größte Vorsicht geboten, da verschiedenste Methoden (Kapitalwertmethode, interne Zinsfußmethode etc.) existieren, um diese zu berechnen und die Rendite immer in Zusammenhang mit dem Risiko gesehen werden muss. Es müssten also Investitionen mit gleichem Risiko miteinander verglichen werden, um aussagekräftig die Renditen komparieren zu können.

Oft werden in Hochglanzprospekten auch Renditen bis auf zwei oder drei Stellen hinter dem Komma angegeben. Auf Grund von Entwicklungen, die nicht absehbar sind und nur geschätzt werden können wie Inflationsrate oder Vermietungsquote, sind solche Rundungen eher ein Zeichen dafür, dass Anlegern ein Gefühl von Genauigkeit und Sicherheit vorgegaukelt werden soll, um diese zu ködern.

Die Rendite von Immobilienanlagen ergeben sich aus den durch die Mieteinnahmen erzielten Jahresüberschüssen abzüglich aller angefallenen Kosten. Die Höhe der Rendite hängt in erster Linie von der Lage ab. Sie entscheidet darüber, ob Wertstabilität oder gar Steigerung gegeben sind, und somit eine möglichst hohe Rendite erzielt werden kann. Dabei gibt es prinzipiell zwei Strategien, die verfolgt werden können: Zum einen existiert die Option, sich eine Immobilie in einer schlechteren, günstigeren Lage auszusuchen, um auf die zukünftige Potentiale zu setzen und so eventuell höhere Renditen erzielen zu können – vorausgesetzt es liegen längerfristige Prognosen über die zukünftige positive Entwicklung vor. Für diese Variante muss mit langwierigen Recherchen und eventuellen Unsicherheiten gerechnet werden.
Die zweite Möglichkeit ist, dass eine Immobilie in einer hochpreisigen, Lage ausgesucht wird. Hier ist das Entwicklungspotential zwar meist geringer, dafür sind konstant hohe Mieten und ebenso eine konstant hohe Vermietungsquote nahezu gesichert, was auch für eine permanent gleich hohe sicherere Rendite spricht.
Natürlich nützt die beste Lage nichts, wenn die Qualität nicht stimmt, doch schlussendlich entscheidet bei permanent hohen Qualitätsansprüchen die Lage über die Höhe der Rendite.

Umsatzsteuer im Mietenpool

Als Reaktion auf Sonjas Beitrag „Mietenpool“ im Immobilienvorsorge.com-Lexikon möchte ich eine Grafik bereitstellen, welche die Problematik des Mietenpools hinsichtlich der Umsatzsteuer darstellt.

Sind das lage- und das Heimatfinanzamt ident, so wird der Anleger kaum ein Problem mit der Geltendmachung der Umsatzsteuer haben. Liegt jedoch die Immobilie welche der Mietenpool verwaltet im Hoheitsgebiet eines anderen Finanzamtes als dem Heimatfinanzamt des Anlegers, so könnte die Finazamtsleitung des letztgenannten Amtes dem Anleger jede nur erdenklichen Hürde in den Weg stellen. Die Finanzämter werden intern an Ihrer Performance gemessen. In diesem Fall würde also das Lagefinanzamt Umsatzsteuer einnnehmen, und seine Performance damit erhöhen, das Heimatfinanzamt allerdings genau in dieser Höhe eine Rückerstattung vornhmen müssen. Selbst durch einen Finanzausgleich zwischen den Ämtern kann dieser Einbruch nicht schnell genug kompensiert werden. Es ist also weniger ein rechtliches Problem als eines persönliches des Finanzamtleiters.

Der Leverage Effekt ist in aller Munde

Durch die aktuelle Berichterstattung möchte ich Ihnen heute den Leverage Effekt genauer erklären. Im Gegensatz zu einigen Berichten der letzten Wochen bedeutet der Einsatz von Hebeln (Lever) durch den beauftragten Investor nicht automatisch Betrug, sondern macht Investitionen oft erst möglich.
Der kleine “Häuslbauer” macht dies regelmässig und verschuldet seine “Investition” ins Eigenheim, oft sogar riskant mit Fremdwährungskrediten. Ändern sich nun der Wert der Fremdwährung oder der Zinssatz des Kredites, so sieht man oft das Eigenkapital vernichtet. Der Pleitegeier winkt dann schon.

In besseren Fällen Sinkt der Wert der Fremdwährung und man gewinnt sogar noch etwas dazu, da der rückzuführende Kredit und das Eigenkapital weniger ausmachen als der Wert des Eigenheims.

Bei Investitionen ist es genau so. Ein Anbieter möchte ein großes Einkaufszentrum bauen, da er Potenzial in der Region sieht. Er selbst kann/möchte aber nur 2 Mio EUR aufbringen aus eigenen Mitteln. Er initiiert daher einen geschlossenen Immobilienfonds (Beteiligungsgesellschaft). Durch geschicktes Marketing gelingt es ihm Interessierte zum Beitritt zu bewegen und sammelt so 8 Mio EUR zusammen. Die Hausbank gewährt einen Kredit von weiteren 30 Mio EUR. Also hat man Eigenkapital von 10 Mio und Fremdkapital von 30 Mio und daher einen Hebel von 3 -manchmal findet man auch die Bezeichnung 1:3- also 25% Eigenkapital. Auf andere Weise wäre dieses kleine EKZ-Projekt nie verwirklicht worden, da das Eigenkapital nie gereicht hätte. Man hebelt also hier schon allein desswegen, weil andere Möglichkeiten nicht greifen. Im folgenden Beispiel werde ich Ihnen nun den positiven und den negativen Leverage-Effekt erläutern.

Ich gehe von einer Investition eines Großprojekts aus, das branchenüblich zu 80% fremdfinanziert ist und folgende Eckdaten aufweist:

Eckdaten der Investition

Investitionssumme = 1.000.000 EUR

Eigenkapital = 200.000 EUR

Fremdkapital = 800.000 EUR

(Ergibt einen Hebel = 4 [1:4] oder eine Eigenkapitalquote von 20%)

Fremdkapitalwährung = YEN

Fremdkapitalzinsen = 3%

Investitionsrendite = 5% p.a. durchschnittlich

Im Folgenden zeige ich nun zwei Szenarien die auf der Basis der oben genannten Daten sehr unterschiedliche Ergebnisse für den Investor bringen.

Im Labor- oder Prospektszenario, also ohne Schwankungen bei einer einjährigen Investition, unterstelle ich diese Zahlen:

Szenario 1

YEN/EUR Schwankung = 0%

Investitionsrendite = 50.000 EUR

Fremdkapitalzinsen = 24.000 EUR

Rückzuführendes Fremdkapital = 800.000 EUR

Gesamtrendite nach Fremdkapitalrückführung = 26.000 EUR

Verbleibendes Eigenkapital = 226.000 EUR (Rendite PLUS 13%)

Bei diesem Verlauf der Anlage verdient der Investor also eine sehr ansehnliche Vorsteuerrendite von 13%.

Das Ergebnisse im realitätsnahen Szenario dürfte dem Investor allerdings einige unruhige Nächte bescheren. Folgende Zahlen stellen keine Extremsituation dar, sondern marktübliche Schwankungen:

Szenario 2

YEN/EUR Schwankung = -10%

Investitionsrendite = 50.000 EUR

Fremdkapitalzinsen = 24.000 EUR bis 28.800 EUR

Rückzuführendes Fremdkapital = 960.000 EUR

Gesamrendite nach Fremdkapitalrückführung = MINUS 138.800 EUR bis MINUS 134.000 EUR

Verbleibendes Eigenkapital = 61.200 EUR bis 66.000 EUR (Rendite MINUS 67% bis MINUS 69,4%)

Hier verliert der Anleger auf jeden Fall über 67% seines Anlagebetrages. Diesen Schaden können konservative und risikoarme Investitionen in einer Generation nicht mehr aufheben. In dieser Rechnung wurde auf eine mit dem Wertzuwachs einer Währung verbundenen Zinsanstieg verzichtet. Dieser hätte allerdings das gesamte Eigenkapital vernichten können.

Falls Sie zu dieser Rechnung weitere Fragen haben, kontaktieren Sie mich.

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