Die Bewertung von Immobilien

In Österreich existiert ein eigenständiges Gesetz, welches sich ausschließlich der Bewertung von Liegenschaften (bebaut oder unbebaut) widmet – das Liegenschaftsbewertungsgesetz (LBG). In Deutschland erfolgt die Immobilienbewertung nach der Wertermittlungsverordnung (WertV).

Ziel der Bewertung einer Immobilien ist die Ermittlung des Verkehrswert, wobei dieser den Betrag „der bei einer Veräußerung der Sache üblicherweise im redlichen Geschäftsverkehr erzielt werden kann“ (§2 Abs. 2 LBG) wiederspiegeln soll. Zur Ermittlung des Verkehrswertes dienen insbesondere drei Verfahren als Hilfsmittel: das Vergleichswertverfahren, das Ertragswertverfahren und das Sachwertverfahren.

  • Gerade für Vorsorgeobjekte ist das Ertragswertverfahren (LBG §5) die wichtigste Methode zur Wertermittlung, daher wird ihm in diesem Artikel die größte Aufmerksamkeit gewidmet.
    Bei diesem normierten Modell wird davon ausgegangen, dass sich der Wert einer Immobilie durch zukünftig zu erwartende Mieten (als ewige Renten) in Zusammenhang mit der Nutzungsdauer errechnet. Die tatsächlich erzielten Erträge (Roherträge) vermindert mit Bewirtschaftungsaufwand und Abschreibungen ergibt den Reinertrag. Ist die Liegenschaft bebaut, werden noch Pacht- bzw. Mietkosten abgezogen dies ergibt den Reinertrag des Gebäudes. Wird vom Reinertrag der Liegenschaft der Ertragsanteil des Gebäudes abgezogen erhält man den Ertrag des Bodens, und damit auch den Wert des Bodens. Der zuvor genannte Wert des Gebäudes (=Reinertrag des Gebäudes) wird nun zum Wert des Bodens hinzugezählt und so erhält man den Wert der Liegenschaft. Handelt es sich um eine unbebaute Liegenschaft wird für die Berechnung von einem fiktiven Gebäude ausgegangen.Diese Berechnung der ewigen Rente erfolgt am einfachsten durch den Barwert. Dieser kann wie folgt dargestellt werden:
    Problematisch an diesem Verfahren ist insbesondere die gegenwartsbezogene Berechnung durch die Barwertmethode. Hierbei muss zum Zeitpunkt der Liegenschaftsbewertung die zukünftige Entwicklung, vor Allem die Höhe der Mieteinnahmen abgeschätzt und mit einem angenommen Zins, wobei dieser die Rendite einer alternativen Anlageform darstellt, diskontiert werden. Diese anzunehmenden Parameter unterliegen, wie Prognosen allgemein und der Immobilienmarkt im Speziellen, großen Unsicherheiten. Ein großer Vorteil dieses Modells zur Errechnung des Verkehrswerts stellt die Normierung dar.
  • Beim Sachwertverfahren (LBG § 6) wird der Wert einer Liegenschaft in Bodenwert (Ermittlung durch Vergleichswertverfahren), Bauwert (Erfassung durch Bau- bzw. Herstellkosten; Wertminderung durch technische und wirtschaftliche Komponenten wie bspw. Alter, Baumängel, Bauschäden bzw. durch unwirtschaftlichen Aufbau) und in Wert der Außenanlagen aufgeschlüsselt. Alle drei werden separat ermittelt und später zusammengefasst. Dieser zusammengefasste Wert dient als Grundlage, um dann durch Ab- und Zuschläge den tatsächlichen Wert einer Liegenschaft – den Verkehrswert – ermitteln zu können.
  • Wie der Name Vergleichswertverfahren (LBG §4) schon sagt, wird bei dieser Methode aus bereits verkauften Liegenschaften ein Mittelwert gebildet, um aus diesem ermittelten Wert den tatsächlichen Verkehrswert ableiten zu können. Problematisch bei diesem Vergleich sind zum Einen die oft fehlende Menge an Transaktionen überhaupt und zum Anderen die fehlende Menge an Transaktionen mit den selben bzw. ähnlichen Merkmalen, außerdem sollten die Transaktionen so zeitnah wie möglich erfolgt sein. Bei ähnlichen Liegenschaften wird so durch Zu- bzw. Abschläge des Durchschnittswertes der Wert der eigentlichen Liegenschaft ermittelt.

Prinzipiell liegt es am Gutachter selbst, welches Verfahren zur Ableitung des Verkehrswertes er wählt, sofern vom Gericht oder der Verwaltungsbehörde nichts anderes angeordnet wird, wobei durchaus auch Kombinationen denkbar und üblich sind. Es liegt auf der Hand, dass jedes dieser Verfahren seine Legitimation hat, dadurch kann nicht generell gesagt werden, welches das Beste ist.

So liest man einen Grundbuchauszug

Bei der Recherche zu einer Immobilie ist es unerlässlich sich einen Grundbuchauszug zu besorgen. (Anmerkung: Wenn Sie keinen Zugang zur Grundbuchdatenbank haben, kann Ihnen unser Partner IMMOEXPERTEN einen Grundbuchauszug erstellen.)

Doch kann ein Laie, eine völlig ungeübte Person mit den Informationen im Grundbuch überhaupt etwas anfangen? Ja und Nein. Das Grundbuch ist (k)ein Buch mit sieben Siegeln! Folgendes Beispiel soll nun etwas Licht in die Sache bringen: (Erkläuterungen unter dem Grundbuchauszug)

Der Auszug besteht immer aus genau drei Blättern plus Kopfteil und Fußteil. Das A-Blatt ist hier in rot, das B-Blatt in blau und das C-Blatt in grün dargestellt. (1) Im Kopfteil ist WOHNUNGSEIGENTUM vermerkt. Das bedeutet, dass auf der Liegenschaft Wohnungseigentum begründet wurde. Die Eigentümer der Liegenschaft sind somit keine bloßen Miteigentümer eines ideelen Anteils, sondern Eigentümer eines jeweils genau beschriebenen Teils der Liegenschaft (z.B. Einer Wohnung W1).  Der Vermerk TG 5342/2008 (TG=Tagebuchzahl) gibt die letzte Urkunde an, welche eine Eintragung im Auszug dieses Grundstücks bewirkte.
Im A-Blatt wird die Liegenschaft beschrieben. (1) Grundstücksfläche und Nutzung, sowie Dienstbarkeiten (Verpflichtungen) anderer Grundstücke sind hier ersichtlich. (2) Das Grundstück 1700/390 duldet hier den Anschluss an das Kanal- und Frischwassersystem für unsere Liegenschaft. Das B-Blatt weist die Eigentumsverhältnisse aus. Unter der laufenden Nummer 3 ist Frau Martina Krösus mit ihrem Eigentum an der Wohnung W2 eingetragen und besitzt damit einen Anteil von 148/230 der Liegenschaft. (3) Das Ehepaar Karin und Renè Pleitier teilen sich ideel das Eigentum an Wohnung W1 und besitzt damit gemeinsam 82/230 der Liegenschaft. (4) Die Rangordnung wurde eingetragen, da das Ehepaar Pleitier einen Käufer für Ihre Wohnung gefunden hat, und der Vertrag noch von Finanzamt und Grundverkehrsbehörde geprüft werden muss. Somit wurde der Rang für die Eintragung des neuen Eigentümers reserviert. Niemand kann sich vor ihm im Grundbuch einreihen.
Im C-Blatt wird es besonders interessant. Im sogenannten Lastenblatt werden die Belastungen, also Schulden, Servitute, etc. an der Liegenschaft vermerkt. (5) Familie Pleitier hat hier auf ihren Anteilen B-LNR 4  und B-LNR 5 (für B-Blatt laufende Nummer 4 und 5, also den Anteilen von Herrn und Frau Pleitier) insgesamt vier Belastungen. Die Belastung von Land-Tirol dürfte eine Wohnbauförderung sein. Durch den gleichen Vertrag mit Land-Tirol wurde auch ein Veräußerungsverbot eingetragen. Wahrscheinlich für den Kauf der Wohnung haben die Pleitiers auch 1.463.000 ATS bei der Tiroler-Sparkasse aufgenommen, welche zur Sicherung ein Pfandrecht über diese Summe aintragen ließ. Die Pfandrechte C-LNR 9 und 11 hängen also vermutlich mit dem Wohnungskauf zusammen. Die Hypotheken auf C-LNR 12 und 13 dürften allerdings mit reiner Geldknappheit zu erklären sein. Ein Jahr nach Kauf der Liegenschaft nahm das Ehepaar einmal 975.000 ATS und einmal 198.000 ATS bei der Tiroler-Sparkasse auf. Da keine Pfandrechte oder sonstige Verpflichtungen für die Anteile von Frau Krösus eingetragen wurde, ist ihr Anteil lastenfrei. Die Belastungen durch Familie Pleitier berühren sie nicht.

Was nützt nun diese Information?

Sie bekommen vom Ehepaar Pleitier ihre Wohnung W1 extrem billig angeboten. Sie erhalten aus der Grundbuchdatenbank den oben abgebildeten Auszug. Und sie entscheiden sich: Sie kaufen diese Wohnung nicht. Und zwar aus folgenden Gründen:

  • Die Wohnung wurde bereits an jemanden verkauft (5342/2008). Will man Sie betrügen?
  • Sie erhalten hier einen Anteil an einer Wohnungseigentumsgemeinschaft in der Frau Krösus immer die Mehrheit mit 148/230 gegen 82/230 Anteilen ist. Sie haben daher beinahe keine Mitsprachemöglichkeit wenn es um Sanierungen und andere Abstimmung der Hausgemeinschaft geht.
  • Frau Krösus dürfte einen finanziell langen Atem haben, falls Sie den Anteil an W1 erwerben möchte. Eine teure Sanierung am Haus ist mit ihrer Mehrheit schnell beschlossen, und Sie werden Ihren Anteil gerne wieder abgeben.

Informieren Sie sich vor Immobilieninvestments dringend umfangreich. Ein Blick ins Grundbuch hat schon viele vor einer bösen Überraschung bewahrt.

Nach Subprime- nun auch Primekrise

Auch wenn ich es inzwischen einigen Leuten mindestens 1.000 mal vorgebetet habe, und schon meine Meinung dazu hier auf immobilienvorsorge.com kundgetan habe, werde ich noch einmal behaupten:

Die fälschlich so genannte „Immobilienkrise“ wird Österreich nur periphär, wenn überhaupt, treffen!

Wir sprechen bei sinkender Kaufkraft einer Bevölkerung durch sinkende Beschäftigung, und dadurch sinkenden Mieten, auch nicht von der „Mietkrise“ sondern nennen das Kind beim Namen: „Arbeitslosigkeit“. Die „Immobilienkrise“ lässt sich ähnlich einfach zusammenfassen: „Kurzsichtigkeit der Kreditinstitute“. Diese beschränkt sich allerdings nicht nur auf Subprime sondern auch auf Prime Hypotheken. Die allgemeine Stimmung sagt Böses für den amerikanischen Markt voraus. Es wird im großen Stil krachen! Prime Hypotheken stellen nicht nur mengenmäßig, sondern auch wertmäßig die Subprimes in den Schatten. Wenn, wie von der HSBC-Bank in ihrer „Interim Results 2008“ vermutet, nun diese von den Schuldnern nicht mehr bedienten Primes fällig gestellt werden müssen, steht die USA, Lateinamerika und teilweise Asien vor einem großen Problem. Diese Krise wird auch die von nord- und südamerikanischen Banken bewirtschafteten Länder Spanien, Portugal, Großbritannien und viele osteuropäischen Länder schwer treffen. Die Rücklagen für große Ausfälle in diesen Regionen wurden schon massiv aufgestockt. Die Aufwendungen für Wertminderung der Hypotheken für Europa gingen dagegen innerhalb eines Jahres zurück. Man erwartet also für Europa  (Großbritannien ausgeschloßen) keine Krise. Immobilien sind speziell im deutschsprachigen Raum durch die Vernunft der Käufer, die vorausschauende Kreditplanung, den hohen Anteil an wohnbaugeförderten Objekten und vielen Sicherungsinstrumenten eine stabile Wertanlage.

Deutlich zu erkennen ist der, von vielen unerwartete Anstieg der Abschreibung für Wertminderung in Lateinamerika. Nordamerika entspannt sich etwas – vorerst. Und Europa? Alles beim alten in good old Europe. Also keine Krise in Sicht für uns hier in Österreich.

Zweitmarkt

Früher war die Meinung sehr verbreitet, dass Anteile an geschlossenen Immobilienfonds sehr schwer bis überhaupt nicht wieder veräußerbar wären. Inzwischen hat sich jedoch der Sekundärmarkt durch spezielle gebildete Plattformen weiterentwickelt, um dieser Problematik entgegenzuwirken. So können Anteile globaler und schneller angeboten und auch nachgefragt werden. In Deutschland hat sich beispielsweise vom Jahr 2000 bis 2005 – innerhalb von fünf Jahren – einerseits das Absatzvolumen von 195,8 Millionen Euro durch den Sekundärmarkt auf 444,9 Millionen Euro mehr als verdoppelt und andererseits ist die Zahl der Anleger von 556 im Jahr 2000 auf 2.634 im Jahr 2005 fortdauernd angestiegen . Bis sich annähernd ähnliche Zahlen auch in Österreich realisieren lassen, werden auf Grund fehlender Interessensvertretungen noch Jahre vergehen, aber die Ergebnisse belegen, welch großes Potential der Sekundärmarkt im Bereich der Weiterveräußerung von Anteilen an geschlossenen Fonds aufweist und in Zukunft noch aufweisen wird. Eine weitere Schwierigkeit beim Ver- bzw. Ankauf am Zweitmarkt ist die der Preisbildung. Wie kann man Anteile an einer Immobilie samt den bisherigen Wertsteigerungen fair für Anleger und Käufer bewerten? Für diese Problematik gibt es zwar einige Methoden zur Errechnung von Wertsteigerungen für Gebäude, jedoch gilt hier der Grundsatz: nur realisierte Gewinne sind echte Gewinne. So hat der Verkäufer zwei Möglichkeiten. Einerseits kann auf einen gewissen Teil des in Zukunft zu erwartenden Gewinns auf Kosten von früherer Liquidität unter Beachtung der Spekulationsfrist verzichtet werden und andererseits kann der Verkäufer bis zur Beendigung des geschlossenen Immobilienfonds warten, um den gänzlichen Gewinn der Wertsteigerung zu erhalten. Vorteile durch den Erwerb am Sekundärmarkt ergeben sich zum Einen für den Veräußerer durch relativ schnelle Liquidation der Anteile und zum Anderen für den Käufer durch die Einschätzbarkeit der wirtschaftlichen Situation, da bereits realisierte Zahlen über Vermietungsquote existieren.