Der Irrtum Spekulationssteuer

Oft wird das Wort Spekulationssteuer verwendet, das es allderdings so im Gesetz nicht gibt. Dieser umgangssprachlich verwendete Begriff bezieht sich auf Spekulationsgeschäfte gemäß EStG §30, es handelt sich also ganz einfach um die Einkommenssteuer.

Für eine im Privatbesitz befindliche Immobilie beträgt die Spekulationsfrist 10 Jahre. Sie kann sich auf 15 Jahre erhöhen, sofern der Herstellungsaufwand auf 15 Jahre verteilt abgesetzt wurde, kann sich jedoch auch auf 2 Jahre verringern, wenn die Immobilie 2 Jahre als Hauptwohnsitz gedient hat, dies ist jedoch für Vorsorgeimmobilien irrelevant.

Der Spekulationsgewinn berechnet sich aus Verkaufserlös abzüglich Veräußerungskosten vermindert um die Anschaffungskosten zuzüglich Herstellungs- und Instandsetzungsaufwendungen. Gewisse Nebenkosten, wie Grunderwerbssteuer, Anwaltskosten, Notar- oder Vermittlungskosten, welche mit der damaligen Anschaffung oder der Veräußerung in Zusammenhang stehen, können ebenfalls steuerlich voll als Werbungskosten berücksichtigt werden. So wird dann dieser Spekulationsgewinn in die Einkommenssteuererklärung unter den „sonstigen Einkünften“ mit aufgenommen, zu den restlichen Einkünften dazugezählt und das gesamte Einkommen der Einkommenssteuer mit der individuellen Progressionsstufe und dem zugehörigen Steuersatz unterworfen. Allerdings können Gewinne aus Spekulationsgeschäften nur mit Verlusten aus Spekulationsgeschäften ausgeglichen werden.

Wird die im Privatbesitz befindliche Immobilie außerhalb der Spekulationsfrist veräußert, fällt keine Abgabe, insbesondere keine Einkommenssteuer für Spekulationsgeschäfte an, da diese Einkünfte von keiner Einkunftsart erfasst werden.

Spekulationsfrist

Für eine im Privatbesitz befindliche Immobilie bzw. Anteilen an einer Immobilie beträgt die Spekulationsfrist 10 Jahre. Sie kann sich auf 15 Jahre erhöhen, sofern der Herstellungsaufwand auf 15 Jahre verteilt abgesetzt wurde. Der Spekulationsgewinn berechnet sich aus Verkaufserlös abzüglich Veräußerungskosten vermindert mit den Anschaffungskosten zuzüglich Herstellungs- und Instandsetzungsaufwendungen. Gewisse Nebenkosten, wie Grunderwerbssteuer, Anwaltskosten, Notariats- oder Vermittlungskosten, welche mit der damaligen Anschaffung oder der Veräußerung in Zusammenhang stehen, können ebenfalls steuerlich voll berücksichtigt werden. Im Falle einer Vererbung oder Schenkung der Immobilie gilt die Spekulationsfrist ab dem Tag des Übergangs an den neuen Besitzer. Als Anschaffungszeitpunkt gilt üblicherweise der Abschluss des Kaufvertrages und nicht die Eigentumsübergabe. Hier gilt dann wieder die Spekulationsfrist von 10 bzw. 15 Jahren. Sollte die Immobilie vor Ablauf der Spekulationsfrist veräußert werden, wird die Erbschafts- bzw. Schenkungssteuer auf die zu zahlende Einkommenssteuer angerechnet.
Für Eigentumswohnungen gibt es die Möglichkeit der Hauptwohnsitzbefreiung, die die Spekulationsfrist von 10 auf 2 Jahre senkt . Diese Befreiung ist jedoch für Vorsorgewohnungen nicht relevant, da diese nur zur Vermietung und nicht als ständiger Wohnsitz bzw. Hauptwohnsitz gedacht sind.