Zweitmarkt

Früher war die Meinung sehr verbreitet, dass Anteile an geschlossenen Immobilienfonds sehr schwer bis überhaupt nicht wieder veräußerbar wären. Inzwischen hat sich jedoch der Sekundärmarkt durch spezielle gebildete Plattformen weiterentwickelt, um dieser Problematik entgegenzuwirken. So können Anteile globaler und schneller angeboten und auch nachgefragt werden. In Deutschland hat sich beispielsweise vom Jahr 2000 bis 2005 – innerhalb von fünf Jahren – einerseits das Absatzvolumen von 195,8 Millionen Euro durch den Sekundärmarkt auf 444,9 Millionen Euro mehr als verdoppelt und andererseits ist die Zahl der Anleger von 556 im Jahr 2000 auf 2.634 im Jahr 2005 fortdauernd angestiegen . Bis sich annähernd ähnliche Zahlen auch in Österreich realisieren lassen, werden auf Grund fehlender Interessensvertretungen noch Jahre vergehen, aber die Ergebnisse belegen, welch großes Potential der Sekundärmarkt im Bereich der Weiterveräußerung von Anteilen an geschlossenen Fonds aufweist und in Zukunft noch aufweisen wird. Eine weitere Schwierigkeit beim Ver- bzw. Ankauf am Zweitmarkt ist die der Preisbildung. Wie kann man Anteile an einer Immobilie samt den bisherigen Wertsteigerungen fair für Anleger und Käufer bewerten? Für diese Problematik gibt es zwar einige Methoden zur Errechnung von Wertsteigerungen für Gebäude, jedoch gilt hier der Grundsatz: nur realisierte Gewinne sind echte Gewinne. So hat der Verkäufer zwei Möglichkeiten. Einerseits kann auf einen gewissen Teil des in Zukunft zu erwartenden Gewinns auf Kosten von früherer Liquidität unter Beachtung der Spekulationsfrist verzichtet werden und andererseits kann der Verkäufer bis zur Beendigung des geschlossenen Immobilienfonds warten, um den gänzlichen Gewinn der Wertsteigerung zu erhalten. Vorteile durch den Erwerb am Sekundärmarkt ergeben sich zum Einen für den Veräußerer durch relativ schnelle Liquidation der Anteile und zum Anderen für den Käufer durch die Einschätzbarkeit der wirtschaftlichen Situation, da bereits realisierte Zahlen über Vermietungsquote existieren.

Fall der Erbschaftssteuer! Kommen die Heuschrecken?

Es gilt abzuwarten was sich bis zum 31.07.2008 ergibt. Denn fällt die Steuer wirklich, und wie groß angekündigt auch die Schenkungssteuer, so wurden in den letzten Jahren Unsummen durch die Einbringung von Immobilienvermögen in Privatstiftungen vergeudet.

Diese Vorgänge erschienen bis vor wenigen Wochen noch durchaus nachvollziehbar und sinnvoll, im Moment allerdings sollte man auf diesem Gebiet vorsichtig sein. Ihr obligatorischer regelmässiger Gang zum Steuerberater sollte diesmal auch die Planung des Erbfalles klären. die Sinnhaftigkeit einer Schenkung nach §8 Abs.3 lit.b ErbStG ist jedenfalls zu prüfen.

Der vom Mittelstand begrüßte Fall der Erbschaftssteuer -ja auch ich stehe dem positiv gegenüber- bringt auch Probleme. Bald wird wieder von Heuschrecken gesprochen werden, die unsere schönen Immobilien in ausländische Hand bringen wollen. Am Beispiel des DBA DE-AT kann man dies leicht argumentieren:
„Doch nicht nur Bergfans lohnt derzeit, sich ein Domizil oder Anteile an einem geschlossenen Fonds in Österreich zuzulegen. Der anschließende Übergang dieses Besitzes darf das heimische Finanzamt laut geltendem Doppelbesteuerungsabkommen im Todesfall erfassen und die Alpenrepublik verzichtet freiwillig darauf. Das eröffnet die Möglichkeit, Geld in Tirol oder Wien in Steine und Beton anzulegen und dies ohne Steuerlast über den Nachlass auf die Folgegeneration übergehen zu lassen. Läge das Kapital noch auf der Bank, würde der deutsche Fiskus hingegen voll darauf zugreifen.“ (zitat: www.valuenet.de)
Doch ist die Angst der „Überfremdung“ tatsächlich begründet? Der österreichische Staat im Allgemeinen und die Bundesländer im speziellen tun seit Jahrzehnten alles um den Kauf von Immobilien durch ausländische investoren zu erschweren. so dürfen beispielsweise selbst ausländer aus dem eu-raum keine Wohnimmobilie in Tirol kaufen sofern nicht der Hauptwohnsitz hier liegt. Ich glaube kaum, dass die gesamte restliche Welt (der Teil der ein DBA mit AT hat) sich schlagartig liquide Mittel generiert um alle österreichischen Immobilien einzukaufen. Zusätzlich hängt der österreichische Immobilieninvestor an seinen Immobilien. Karl Wlaschek trennt sich beispielweise nicht von seinen prunkvollen Palais im ersten Wiener Gemeindebezirk. Was nicht am Markt ist kann nicht gekauft werden.
Österreich ist ein Immobilienhochpreisland, also müssen Steuervorteile erst durch sehr hohe Preise und verhältnismässig niederen Mieten ausgeglichen werden können. Ostdeutschland ist dafür ein besserer Markt mit niedrigen Einstandspreisen, steigenden Mieten und großzügig verteilten Subventionen durch Kommunen und Länder – die Erbschaftsteuer lässt sich auch anders veringern. Fragen sie ihren Steuerberater!
Zu empfehlen ista uch dieses Buch.