Steigenden Kreditzinsen vorbeugen – Der Zinscap

Aus aktuellem Anlass möchte ich auf das Risiko eines Zinsanstieges und den damit verbundenen höheren Ausgaben für die Bedienung eines Kredits hinweisen. Das aktuelle Zinsniveau von 1,108% (EURIBOR 3M) kann auf Dauer nicht gtehalten werden. Der Spielraum nach unten ist sehr gering. Wenn man auch davon ausgehen kann, dass der Boden noch lange nicht erreicht ist, sollte man gerade jetzt die möglichen „Zinsversicherungen“ genauer unter die Lupe nehmen und individuell entscheiden, ob so eine Absicherung eine sinnvolle Investition ist. Von vielen Seiten wird ein Zinsanstieg in 2013 und 2014 auf ein Niveau jenseits von 5% prophezeit.

Der Zinscap wurde vor kurzem nur für größere Investitionssummen ab 1 Mio. EUR angeboten, wird aber inzwischen bei einigen Bankinstituten schon für Kredtitsummen ab 5.000 EUR ausgegeben. Im Regelfall kann man ab einer Kreditsumme von 36.000 EUR einen Cap kaufen. Der Zinscap wird unabhängig von einem Kredit gekauft.  Da der Zinscap ursprünglich als Spekulationspapier entwickelt wurde besteht auch das Risiko eines Totalverlusts des in den Cap investierten Kapitals.

Wie funktioniert ein Cap?

Sie haben einen Tilgungskredit über noch 300.000 EUR für Immobilien mit einer Laufzeit bis 2019. Die Verzinsung Ihres Kredits liegt momentan bei 3,1 % (EURIBOR 3M + 2% Aufschlag). Stiege nun der EURIBOR 3M in 2014 auf 5% so haben sie eine Belastung durch den Kredit von 7% zu tragen.

Sie entscheiden sich nun für einen CAP mit folgenden Eckdaten:  Strike bei 3,5%, Preis bei 5,65%. Das bedeutet, dass Ihre Zinsbelastung nie über 3,5%+Aufschlag steigt, und Sie dafür eine einmalige „Versicherungsprämie“ von 5,65% Ihres austehenden Kreditbetrags bezahlen.

Sie bezahlen die Zinsen und Tilgung Ihres Kredits weiter ab. Auch bei einem EURIBOR 3M von 5%, also bei einer Kreditrate von 7% müssen Sie die Rate leisten. Durch die Zahlung der 16.950 EUR (5,65% von 300.000 EUR) für den Zinscap bekommen Sie von der Bank jedoch die Differenzrate von 3,5% auf 5% gutgeschrieben. Wenn es Ihnen möglich ist den Kredit vorgezogen schon zu tilgen, so können Sie den CAP behalten und erhalten immer wenn der EURIBOR 3M über dem Strike liegt Bares, nähmlich die gedachte Zinsdifferenz welche sie für Ihren Kredit  bezahlen hätten müssen von Ihrer Bank.

Steigt in der Laufzeit bis 2019 der EURIBOR 3M nie über den Strike, also die 3,5%, dann haben Sie Ihre 16.950 EUR einerseits in den Sand gesetzt, andererseits dafür aber keine schlaflosen Nächte durchleben müssen. Dies ist das totale Ausfallrisiko des CAPs das Ihnen bevorstehen kann.

Gegenteil vom CAP: Der Floor – CAP&FLOOR=COLLAR

Sie können den Preis des CAPs drücken, indem Sie ihn mit einem FLOOR verbinden. der FLOOR ist das Gegenstück zum CAP. Sie erklären sich bereit einen bestimmten Zinssatz auf jeden Fall zu bezahlen, auch wenn der EURIBOR 3M unter dem FLOOR-Strike liegt, und bekommen von der Bank eine einmalige Prämie dafür. Kombinieren Sie nun also einen CAP mit Strike=3,5% und einen FLOOR mit Strike=2,5% so schwankt Ihre Zinsbelastung zwischn diesen beiden Werten plus Aufschlag. Die für den FLOOR erhaltene Prämie rechnen Sie mit dem CAP gegen, und wenn Sie geschickt sind gelingt Ihnen die Kombination eines ZERO-COST-COLLAR, also einer CAP/FLOOR-Kombination die Sie keine Prämie kostet.

Die Risiken eines FLOOR sind analog dem CAP zu sehen.

Lassen Sie sich auf jeden Fall von Ihrer Bank beraten, ob ein CAP in Ihrem individuellen Fall Sinn machen kann!

Die Bewertung von Immobilien

In Österreich existiert ein eigenständiges Gesetz, welches sich ausschließlich der Bewertung von Liegenschaften (bebaut oder unbebaut) widmet – das Liegenschaftsbewertungsgesetz (LBG). In Deutschland erfolgt die Immobilienbewertung nach der Wertermittlungsverordnung (WertV).

Ziel der Bewertung einer Immobilien ist die Ermittlung des Verkehrswert, wobei dieser den Betrag „der bei einer Veräußerung der Sache üblicherweise im redlichen Geschäftsverkehr erzielt werden kann“ (§2 Abs. 2 LBG) wiederspiegeln soll. Zur Ermittlung des Verkehrswertes dienen insbesondere drei Verfahren als Hilfsmittel: das Vergleichswertverfahren, das Ertragswertverfahren und das Sachwertverfahren.

  • Gerade für Vorsorgeobjekte ist das Ertragswertverfahren (LBG §5) die wichtigste Methode zur Wertermittlung, daher wird ihm in diesem Artikel die größte Aufmerksamkeit gewidmet.
    Bei diesem normierten Modell wird davon ausgegangen, dass sich der Wert einer Immobilie durch zukünftig zu erwartende Mieten (als ewige Renten) in Zusammenhang mit der Nutzungsdauer errechnet. Die tatsächlich erzielten Erträge (Roherträge) vermindert mit Bewirtschaftungsaufwand und Abschreibungen ergibt den Reinertrag. Ist die Liegenschaft bebaut, werden noch Pacht- bzw. Mietkosten abgezogen dies ergibt den Reinertrag des Gebäudes. Wird vom Reinertrag der Liegenschaft der Ertragsanteil des Gebäudes abgezogen erhält man den Ertrag des Bodens, und damit auch den Wert des Bodens. Der zuvor genannte Wert des Gebäudes (=Reinertrag des Gebäudes) wird nun zum Wert des Bodens hinzugezählt und so erhält man den Wert der Liegenschaft. Handelt es sich um eine unbebaute Liegenschaft wird für die Berechnung von einem fiktiven Gebäude ausgegangen.Diese Berechnung der ewigen Rente erfolgt am einfachsten durch den Barwert. Dieser kann wie folgt dargestellt werden:
    Problematisch an diesem Verfahren ist insbesondere die gegenwartsbezogene Berechnung durch die Barwertmethode. Hierbei muss zum Zeitpunkt der Liegenschaftsbewertung die zukünftige Entwicklung, vor Allem die Höhe der Mieteinnahmen abgeschätzt und mit einem angenommen Zins, wobei dieser die Rendite einer alternativen Anlageform darstellt, diskontiert werden. Diese anzunehmenden Parameter unterliegen, wie Prognosen allgemein und der Immobilienmarkt im Speziellen, großen Unsicherheiten. Ein großer Vorteil dieses Modells zur Errechnung des Verkehrswerts stellt die Normierung dar.
  • Beim Sachwertverfahren (LBG § 6) wird der Wert einer Liegenschaft in Bodenwert (Ermittlung durch Vergleichswertverfahren), Bauwert (Erfassung durch Bau- bzw. Herstellkosten; Wertminderung durch technische und wirtschaftliche Komponenten wie bspw. Alter, Baumängel, Bauschäden bzw. durch unwirtschaftlichen Aufbau) und in Wert der Außenanlagen aufgeschlüsselt. Alle drei werden separat ermittelt und später zusammengefasst. Dieser zusammengefasste Wert dient als Grundlage, um dann durch Ab- und Zuschläge den tatsächlichen Wert einer Liegenschaft – den Verkehrswert – ermitteln zu können.
  • Wie der Name Vergleichswertverfahren (LBG §4) schon sagt, wird bei dieser Methode aus bereits verkauften Liegenschaften ein Mittelwert gebildet, um aus diesem ermittelten Wert den tatsächlichen Verkehrswert ableiten zu können. Problematisch bei diesem Vergleich sind zum Einen die oft fehlende Menge an Transaktionen überhaupt und zum Anderen die fehlende Menge an Transaktionen mit den selben bzw. ähnlichen Merkmalen, außerdem sollten die Transaktionen so zeitnah wie möglich erfolgt sein. Bei ähnlichen Liegenschaften wird so durch Zu- bzw. Abschläge des Durchschnittswertes der Wert der eigentlichen Liegenschaft ermittelt.

Prinzipiell liegt es am Gutachter selbst, welches Verfahren zur Ableitung des Verkehrswertes er wählt, sofern vom Gericht oder der Verwaltungsbehörde nichts anderes angeordnet wird, wobei durchaus auch Kombinationen denkbar und üblich sind. Es liegt auf der Hand, dass jedes dieser Verfahren seine Legitimation hat, dadurch kann nicht generell gesagt werden, welches das Beste ist.

Aktien, Geld, Gold und Immobilien

Ich habe bewußt zur Finanzkrise seit Mitte September keine Artikel mehr veröffentlicht. Seither hat sich viel getan, aber die Entwicklung der Krise ist immer noch nicht absehbar. Die Meinungen in einschlägigen Internetforen schwanken zwischen den Extremen „Krieg, Strassenschlachten, Hungersnot, Währungsschnitt, Hyperinflation“ und „massive Rezession, aber kein Zusammenbruch des Finanzsystems“. Die sonst so optimistischen Fernsehsendern n-tv, N24, CNBC und BLOOMBERG-TV bieten leider auch keine fröhlicheren Aussichten.

Immobilien retten über die Krise

Die ersten Banken geben relativ konkrete „Warnungen“ an ihre Kunden weiter. So informiert die 100% Tochter der Grazer-Wechselseitigen-Versicherung, die Capital Bank ihre solventen Kunden:

In beiden „Extremen“ gehören Immobilien zur sicheren Anlage. Das Verständnis für die dargestellten Portfolios muss jedoch nicht in wertsteigernder Veranlagung sondern rein in der Rettung von Vermögen und Erhalt der Kaufkraft über die Zeit der Krise liegen. Immobilien überstehen Hyperinflation, Hungersnot und Währungsumbrüche in der Regel besser als auf Papier gedruckte Versprechungen (Bargeld, Aktien, Fonds, etc.).

Der optimale Krisenplan…

…existiert nicht. Nur aufmerksames Sammeln aller Informationen, Bildung einer eigenen Meinung und, so schwer es fällt, der Blick in die Kristallkugel kann einen Ausblick auf die Zukunft geben. Noch hat man die Möglichkeit schnell zu reagieren und sich vorzubereiten.

Nach Subprime- nun auch Primekrise

Auch wenn ich es inzwischen einigen Leuten mindestens 1.000 mal vorgebetet habe, und schon meine Meinung dazu hier auf immobilienvorsorge.com kundgetan habe, werde ich noch einmal behaupten:

Die fälschlich so genannte „Immobilienkrise“ wird Österreich nur periphär, wenn überhaupt, treffen!

Wir sprechen bei sinkender Kaufkraft einer Bevölkerung durch sinkende Beschäftigung, und dadurch sinkenden Mieten, auch nicht von der „Mietkrise“ sondern nennen das Kind beim Namen: „Arbeitslosigkeit“. Die „Immobilienkrise“ lässt sich ähnlich einfach zusammenfassen: „Kurzsichtigkeit der Kreditinstitute“. Diese beschränkt sich allerdings nicht nur auf Subprime sondern auch auf Prime Hypotheken. Die allgemeine Stimmung sagt Böses für den amerikanischen Markt voraus. Es wird im großen Stil krachen! Prime Hypotheken stellen nicht nur mengenmäßig, sondern auch wertmäßig die Subprimes in den Schatten. Wenn, wie von der HSBC-Bank in ihrer „Interim Results 2008“ vermutet, nun diese von den Schuldnern nicht mehr bedienten Primes fällig gestellt werden müssen, steht die USA, Lateinamerika und teilweise Asien vor einem großen Problem. Diese Krise wird auch die von nord- und südamerikanischen Banken bewirtschafteten Länder Spanien, Portugal, Großbritannien und viele osteuropäischen Länder schwer treffen. Die Rücklagen für große Ausfälle in diesen Regionen wurden schon massiv aufgestockt. Die Aufwendungen für Wertminderung der Hypotheken für Europa gingen dagegen innerhalb eines Jahres zurück. Man erwartet also für Europa  (Großbritannien ausgeschloßen) keine Krise. Immobilien sind speziell im deutschsprachigen Raum durch die Vernunft der Käufer, die vorausschauende Kreditplanung, den hohen Anteil an wohnbaugeförderten Objekten und vielen Sicherungsinstrumenten eine stabile Wertanlage.

Deutlich zu erkennen ist der, von vielen unerwartete Anstieg der Abschreibung für Wertminderung in Lateinamerika. Nordamerika entspannt sich etwas – vorerst. Und Europa? Alles beim alten in good old Europe. Also keine Krise in Sicht für uns hier in Österreich.

Österreichische Immobilien von US-Krise nicht betroffen

Zumindest bisher zeigen sich die österreichischen Immobilienpreise von der Subprime Krise in den Vereinigten Staaten unbeeindruckt. Der „Immobilienpreisspiegel 2008“ des Fachverbandes der Immobilien- und Vermögenstreuhänder zeigt nur ein stabiles Wachstum nach dem Trend der Inflation, trotzdem scheint die Krise am heimischen Markt vorbei zu ziehen.

Der Grund für manchen negativen Ausreißer am österreichischen Immobilienmarkt, nach WKO-Fachobmann Malloths Meinung (im GEWINN ausschnittsweise zu lesen), kann auf einen Punkt gebracht werden: Die Vorsicht der Banken. Betrachtet man den Verlauf der Immobilienpreise genauer so erkennt man eine leichte Schwächung speziell bei Immobilien deren Zielpublikum auf eine höhere Fremdfinanzierung angewiesen ist.

Reihenhäuser beispielsweise sprechen eine eher finanzschwache Käuferschicht an. Lehnen hier die Banken vermehrt die Kreditvergabe ab, sinkt die Nachfrage nach diesen Objekten und der Preis passt sich nach unten an. In exklusiven Innenstadt- und Ausblicklagen -ich denke hier an Wiens 1. oder 18. Bezirk, oder Innsbrucks Hungerburg- ist das Geld abgeschafft. Wie in München werden hier Immobilien nicht nach Kosten/Nutzen Erwägungen erworben, sondern nach Verfügbarkeit gekauft und entsprechende Preise erzielt.

Wie man sieht sind zum Großteil Objekte zur Eigennutzung von einer Preiskorrektur bedroht.

Was bringt der Juli 2008 neues?

Fast vergessen, aber durch den Blog Immobilien-Energieausweis zumindest auf eines aufmerksam gemacht worden, möchte ich heute über zwei Neuerungen berichten die ab 1. Juli 2008 greifen:

Der Energieausweis ist ab sofort bei neu errichteten und generalsanierten Bauten in Österreich erforderlich. Ab 1. Jänner 2009 ist der Energieausweis für alle zu vermietenden bzw. zu verlaufenden Wohnungsen, Büros und Betriebsobjekte vorgeschrieben. Für eine grobe Übersicht über die Bestimmungen hierzu in Österreich bietet sich hier die Seite www.energieausweis.at an.

Die zweite Änderung betrifft das Bauträger-Vertragsgesetz BTVG. Ab sofort gilt das BTVG bei einer Vorauszahlung (vor Fertigstellung des Gebäudes) von mehr als EUR 150/m² Nutzfläche (bisher EUR 145/m²). Dazu gehören nun auch Sonderleistungen die vom Bauträger vorgeschrieben wurden. Weiters wurden die Sicherheiten für den Käufer gestärkt. Die bisherigen Ratenplanmodelle wurden gekippt und gegen zwei neue Ratenplanmodelle ersetzt worden.

§10 Abs.2 BTVG

Zu nachstehenden Terminen sind höchstens folgende Teile des Preises fällig:

1. im Ratenplan A (§ 9 Abs. 4):
a) 15 vom Hundert (Anmerkung: d.h. 15%) bei Baubeginn auf Grund einer rechtskräftigen Baubewilligung;
b) 35 vom Hundert nach Fertigstellung des Rohbaus und des Dachs;
c) 20 vom Hundert nach Fertigstellung der Rohinstallationen;
d) 12 vom Hundert nach Fertigstellung der Fassade und der Fenster einschließlich deren Verglasung;
e) 12 vom Hundert nach Bezugsfertigstellung oder bei vereinbarter vorzeitiger Übergabe des eigentlichen Vertragsgegenstandes;
f) 4 vom Hundert nach Fertigstellung der Gesamtanlage (§ 4 Abs. 1 Z 1) und
g) der Rest nach Ablauf von drei Jahren ab der Übergabe des eigentlichen Vertragsgegenstandes, sofern der Bauträger allfällige Gewährungsleistungs- und Schadenersatzansprüche nicht durch eine Garantie oder Versicherung (§ 4 Abs. 4) gesichert hat;

2. im Ratenplan B (§ 9 Abs. 4):
a) 10 vom Hundert bei Baubeginn auf Grund einer rechtskräftigen Baubewilligung;
b) 30 vom Hundert nach Fertigstellung des Rohbaus und des Dachs;
c) 20 vom Hundert nach Fertigstellung der Rohinstallationen;
d) 12 vom Hundert nach Fertigstellung der Fassade und der Fenster einschließlich deren Verglasung;
e) 17 vom Hundert nach Bezugsfertigstellung oder bei vereinbarter vorzeitiger Übergabe des eigentlichen Vertragsgegenstandes;
f) 9 vom Hundert nach Fertigstellung der Gesamtanlage (§ 4 Abs. 1 Z 1) und
g) der Rest nach Ablauf von drei Jahren ab der Übergabe des eigentlichen Vertragsgegenstandes, sofern der Bauträger allfällige Gewährungsleistungs- und Schadenersatzansprüche nicht durch eine Garantie oder Versicherung (§ 4 Abs. 4) gesichert hat.

Eine mögliche Auswirkung wird sein, daß Bauträger vermehrt vom Ratenplanmodell abweichen und auf ein Modell mit Bankgarantie setzen. Für den Bauunternehmer hat dies den Vorteil keinen Treuhänder einsetzen zu müssen und weiters einen vollkommen Individuellen Ratenplan einzusetzen. Der Nachteil für den Käufer hierbei sind die Kosten für jeden von der Bank ausgestellten Garantieschein.

Fall der Erbschaftssteuer! Kommen die Heuschrecken?

Es gilt abzuwarten was sich bis zum 31.07.2008 ergibt. Denn fällt die Steuer wirklich, und wie groß angekündigt auch die Schenkungssteuer, so wurden in den letzten Jahren Unsummen durch die Einbringung von Immobilienvermögen in Privatstiftungen vergeudet.

Diese Vorgänge erschienen bis vor wenigen Wochen noch durchaus nachvollziehbar und sinnvoll, im Moment allerdings sollte man auf diesem Gebiet vorsichtig sein. Ihr obligatorischer regelmässiger Gang zum Steuerberater sollte diesmal auch die Planung des Erbfalles klären. die Sinnhaftigkeit einer Schenkung nach §8 Abs.3 lit.b ErbStG ist jedenfalls zu prüfen.

Der vom Mittelstand begrüßte Fall der Erbschaftssteuer -ja auch ich stehe dem positiv gegenüber- bringt auch Probleme. Bald wird wieder von Heuschrecken gesprochen werden, die unsere schönen Immobilien in ausländische Hand bringen wollen. Am Beispiel des DBA DE-AT kann man dies leicht argumentieren:
„Doch nicht nur Bergfans lohnt derzeit, sich ein Domizil oder Anteile an einem geschlossenen Fonds in Österreich zuzulegen. Der anschließende Übergang dieses Besitzes darf das heimische Finanzamt laut geltendem Doppelbesteuerungsabkommen im Todesfall erfassen und die Alpenrepublik verzichtet freiwillig darauf. Das eröffnet die Möglichkeit, Geld in Tirol oder Wien in Steine und Beton anzulegen und dies ohne Steuerlast über den Nachlass auf die Folgegeneration übergehen zu lassen. Läge das Kapital noch auf der Bank, würde der deutsche Fiskus hingegen voll darauf zugreifen.“ (zitat: www.valuenet.de)
Doch ist die Angst der „Überfremdung“ tatsächlich begründet? Der österreichische Staat im Allgemeinen und die Bundesländer im speziellen tun seit Jahrzehnten alles um den Kauf von Immobilien durch ausländische investoren zu erschweren. so dürfen beispielsweise selbst ausländer aus dem eu-raum keine Wohnimmobilie in Tirol kaufen sofern nicht der Hauptwohnsitz hier liegt. Ich glaube kaum, dass die gesamte restliche Welt (der Teil der ein DBA mit AT hat) sich schlagartig liquide Mittel generiert um alle österreichischen Immobilien einzukaufen. Zusätzlich hängt der österreichische Immobilieninvestor an seinen Immobilien. Karl Wlaschek trennt sich beispielweise nicht von seinen prunkvollen Palais im ersten Wiener Gemeindebezirk. Was nicht am Markt ist kann nicht gekauft werden.
Österreich ist ein Immobilienhochpreisland, also müssen Steuervorteile erst durch sehr hohe Preise und verhältnismässig niederen Mieten ausgeglichen werden können. Ostdeutschland ist dafür ein besserer Markt mit niedrigen Einstandspreisen, steigenden Mieten und großzügig verteilten Subventionen durch Kommunen und Länder – die Erbschaftsteuer lässt sich auch anders veringern. Fragen sie ihren Steuerberater!
Zu empfehlen ista uch dieses Buch.