Steigenden Kreditzinsen vorbeugen – Der Zinscap

Aus aktuellem Anlass möchte ich auf das Risiko eines Zinsanstieges und den damit verbundenen höheren Ausgaben für die Bedienung eines Kredits hinweisen. Das aktuelle Zinsniveau von 1,108% (EURIBOR 3M) kann auf Dauer nicht gtehalten werden. Der Spielraum nach unten ist sehr gering. Wenn man auch davon ausgehen kann, dass der Boden noch lange nicht erreicht ist, sollte man gerade jetzt die möglichen „Zinsversicherungen“ genauer unter die Lupe nehmen und individuell entscheiden, ob so eine Absicherung eine sinnvolle Investition ist. Von vielen Seiten wird ein Zinsanstieg in 2013 und 2014 auf ein Niveau jenseits von 5% prophezeit.

Der Zinscap wurde vor kurzem nur für größere Investitionssummen ab 1 Mio. EUR angeboten, wird aber inzwischen bei einigen Bankinstituten schon für Kredtitsummen ab 5.000 EUR ausgegeben. Im Regelfall kann man ab einer Kreditsumme von 36.000 EUR einen Cap kaufen. Der Zinscap wird unabhängig von einem Kredit gekauft.  Da der Zinscap ursprünglich als Spekulationspapier entwickelt wurde besteht auch das Risiko eines Totalverlusts des in den Cap investierten Kapitals.

Wie funktioniert ein Cap?

Sie haben einen Tilgungskredit über noch 300.000 EUR für Immobilien mit einer Laufzeit bis 2019. Die Verzinsung Ihres Kredits liegt momentan bei 3,1 % (EURIBOR 3M + 2% Aufschlag). Stiege nun der EURIBOR 3M in 2014 auf 5% so haben sie eine Belastung durch den Kredit von 7% zu tragen.

Sie entscheiden sich nun für einen CAP mit folgenden Eckdaten:  Strike bei 3,5%, Preis bei 5,65%. Das bedeutet, dass Ihre Zinsbelastung nie über 3,5%+Aufschlag steigt, und Sie dafür eine einmalige „Versicherungsprämie“ von 5,65% Ihres austehenden Kreditbetrags bezahlen.

Sie bezahlen die Zinsen und Tilgung Ihres Kredits weiter ab. Auch bei einem EURIBOR 3M von 5%, also bei einer Kreditrate von 7% müssen Sie die Rate leisten. Durch die Zahlung der 16.950 EUR (5,65% von 300.000 EUR) für den Zinscap bekommen Sie von der Bank jedoch die Differenzrate von 3,5% auf 5% gutgeschrieben. Wenn es Ihnen möglich ist den Kredit vorgezogen schon zu tilgen, so können Sie den CAP behalten und erhalten immer wenn der EURIBOR 3M über dem Strike liegt Bares, nähmlich die gedachte Zinsdifferenz welche sie für Ihren Kredit  bezahlen hätten müssen von Ihrer Bank.

Steigt in der Laufzeit bis 2019 der EURIBOR 3M nie über den Strike, also die 3,5%, dann haben Sie Ihre 16.950 EUR einerseits in den Sand gesetzt, andererseits dafür aber keine schlaflosen Nächte durchleben müssen. Dies ist das totale Ausfallrisiko des CAPs das Ihnen bevorstehen kann.

Gegenteil vom CAP: Der Floor – CAP&FLOOR=COLLAR

Sie können den Preis des CAPs drücken, indem Sie ihn mit einem FLOOR verbinden. der FLOOR ist das Gegenstück zum CAP. Sie erklären sich bereit einen bestimmten Zinssatz auf jeden Fall zu bezahlen, auch wenn der EURIBOR 3M unter dem FLOOR-Strike liegt, und bekommen von der Bank eine einmalige Prämie dafür. Kombinieren Sie nun also einen CAP mit Strike=3,5% und einen FLOOR mit Strike=2,5% so schwankt Ihre Zinsbelastung zwischn diesen beiden Werten plus Aufschlag. Die für den FLOOR erhaltene Prämie rechnen Sie mit dem CAP gegen, und wenn Sie geschickt sind gelingt Ihnen die Kombination eines ZERO-COST-COLLAR, also einer CAP/FLOOR-Kombination die Sie keine Prämie kostet.

Die Risiken eines FLOOR sind analog dem CAP zu sehen.

Lassen Sie sich auf jeden Fall von Ihrer Bank beraten, ob ein CAP in Ihrem individuellen Fall Sinn machen kann!

Der Leverage Effekt ist in aller Munde

Durch die aktuelle Berichterstattung möchte ich Ihnen heute den Leverage Effekt genauer erklären. Im Gegensatz zu einigen Berichten der letzten Wochen bedeutet der Einsatz von Hebeln (Lever) durch den beauftragten Investor nicht automatisch Betrug, sondern macht Investitionen oft erst möglich.
Der kleine “Häuslbauer” macht dies regelmässig und verschuldet seine “Investition” ins Eigenheim, oft sogar riskant mit Fremdwährungskrediten. Ändern sich nun der Wert der Fremdwährung oder der Zinssatz des Kredites, so sieht man oft das Eigenkapital vernichtet. Der Pleitegeier winkt dann schon.

In besseren Fällen Sinkt der Wert der Fremdwährung und man gewinnt sogar noch etwas dazu, da der rückzuführende Kredit und das Eigenkapital weniger ausmachen als der Wert des Eigenheims.

Bei Investitionen ist es genau so. Ein Anbieter möchte ein großes Einkaufszentrum bauen, da er Potenzial in der Region sieht. Er selbst kann/möchte aber nur 2 Mio EUR aufbringen aus eigenen Mitteln. Er initiiert daher einen geschlossenen Immobilienfonds (Beteiligungsgesellschaft). Durch geschicktes Marketing gelingt es ihm Interessierte zum Beitritt zu bewegen und sammelt so 8 Mio EUR zusammen. Die Hausbank gewährt einen Kredit von weiteren 30 Mio EUR. Also hat man Eigenkapital von 10 Mio und Fremdkapital von 30 Mio und daher einen Hebel von 3 -manchmal findet man auch die Bezeichnung 1:3- also 25% Eigenkapital. Auf andere Weise wäre dieses kleine EKZ-Projekt nie verwirklicht worden, da das Eigenkapital nie gereicht hätte. Man hebelt also hier schon allein desswegen, weil andere Möglichkeiten nicht greifen. Im folgenden Beispiel werde ich Ihnen nun den positiven und den negativen Leverage-Effekt erläutern.

Ich gehe von einer Investition eines Großprojekts aus, das branchenüblich zu 80% fremdfinanziert ist und folgende Eckdaten aufweist:

Eckdaten der Investition

Investitionssumme = 1.000.000 EUR

Eigenkapital = 200.000 EUR

Fremdkapital = 800.000 EUR

(Ergibt einen Hebel = 4 [1:4] oder eine Eigenkapitalquote von 20%)

Fremdkapitalwährung = YEN

Fremdkapitalzinsen = 3%

Investitionsrendite = 5% p.a. durchschnittlich

Im Folgenden zeige ich nun zwei Szenarien die auf der Basis der oben genannten Daten sehr unterschiedliche Ergebnisse für den Investor bringen.

Im Labor- oder Prospektszenario, also ohne Schwankungen bei einer einjährigen Investition, unterstelle ich diese Zahlen:

Szenario 1

YEN/EUR Schwankung = 0%

Investitionsrendite = 50.000 EUR

Fremdkapitalzinsen = 24.000 EUR

Rückzuführendes Fremdkapital = 800.000 EUR

Gesamtrendite nach Fremdkapitalrückführung = 26.000 EUR

Verbleibendes Eigenkapital = 226.000 EUR (Rendite PLUS 13%)

Bei diesem Verlauf der Anlage verdient der Investor also eine sehr ansehnliche Vorsteuerrendite von 13%.

Das Ergebnisse im realitätsnahen Szenario dürfte dem Investor allerdings einige unruhige Nächte bescheren. Folgende Zahlen stellen keine Extremsituation dar, sondern marktübliche Schwankungen:

Szenario 2

YEN/EUR Schwankung = -10%

Investitionsrendite = 50.000 EUR

Fremdkapitalzinsen = 24.000 EUR bis 28.800 EUR

Rückzuführendes Fremdkapital = 960.000 EUR

Gesamrendite nach Fremdkapitalrückführung = MINUS 138.800 EUR bis MINUS 134.000 EUR

Verbleibendes Eigenkapital = 61.200 EUR bis 66.000 EUR (Rendite MINUS 67% bis MINUS 69,4%)

Hier verliert der Anleger auf jeden Fall über 67% seines Anlagebetrages. Diesen Schaden können konservative und risikoarme Investitionen in einer Generation nicht mehr aufheben. In dieser Rechnung wurde auf eine mit dem Wertzuwachs einer Währung verbundenen Zinsanstieg verzichtet. Dieser hätte allerdings das gesamte Eigenkapital vernichten können.

Falls Sie zu dieser Rechnung weitere Fragen haben, kontaktieren Sie mich.

Zu empfehlen ist dieses Buch: HIER