Der Leverage Effekt ist in aller Munde

Durch die aktuelle Berichterstattung möchte ich Ihnen heute den Leverage Effekt genauer erklären. Im Gegensatz zu einigen Berichten der letzten Wochen bedeutet der Einsatz von Hebeln (Lever) durch den beauftragten Investor nicht automatisch Betrug, sondern macht Investitionen oft erst möglich.
Der kleine “Häuslbauer” macht dies regelmässig und verschuldet seine “Investition” ins Eigenheim, oft sogar riskant mit Fremdwährungskrediten. Ändern sich nun der Wert der Fremdwährung oder der Zinssatz des Kredites, so sieht man oft das Eigenkapital vernichtet. Der Pleitegeier winkt dann schon.

In besseren Fällen Sinkt der Wert der Fremdwährung und man gewinnt sogar noch etwas dazu, da der rückzuführende Kredit und das Eigenkapital weniger ausmachen als der Wert des Eigenheims.

Bei Investitionen ist es genau so. Ein Anbieter möchte ein großes Einkaufszentrum bauen, da er Potenzial in der Region sieht. Er selbst kann/möchte aber nur 2 Mio EUR aufbringen aus eigenen Mitteln. Er initiiert daher einen geschlossenen Immobilienfonds (Beteiligungsgesellschaft). Durch geschicktes Marketing gelingt es ihm Interessierte zum Beitritt zu bewegen und sammelt so 8 Mio EUR zusammen. Die Hausbank gewährt einen Kredit von weiteren 30 Mio EUR. Also hat man Eigenkapital von 10 Mio und Fremdkapital von 30 Mio und daher einen Hebel von 3 -manchmal findet man auch die Bezeichnung 1:3- also 25% Eigenkapital. Auf andere Weise wäre dieses kleine EKZ-Projekt nie verwirklicht worden, da das Eigenkapital nie gereicht hätte. Man hebelt also hier schon allein desswegen, weil andere Möglichkeiten nicht greifen. Im folgenden Beispiel werde ich Ihnen nun den positiven und den negativen Leverage-Effekt erläutern.

Ich gehe von einer Investition eines Großprojekts aus, das branchenüblich zu 80% fremdfinanziert ist und folgende Eckdaten aufweist:

Eckdaten der Investition

Investitionssumme = 1.000.000 EUR

Eigenkapital = 200.000 EUR

Fremdkapital = 800.000 EUR

(Ergibt einen Hebel = 4 [1:4] oder eine Eigenkapitalquote von 20%)

Fremdkapitalwährung = YEN

Fremdkapitalzinsen = 3%

Investitionsrendite = 5% p.a. durchschnittlich

Im Folgenden zeige ich nun zwei Szenarien die auf der Basis der oben genannten Daten sehr unterschiedliche Ergebnisse für den Investor bringen.

Im Labor- oder Prospektszenario, also ohne Schwankungen bei einer einjährigen Investition, unterstelle ich diese Zahlen:

Szenario 1

YEN/EUR Schwankung = 0%

Investitionsrendite = 50.000 EUR

Fremdkapitalzinsen = 24.000 EUR

Rückzuführendes Fremdkapital = 800.000 EUR

Gesamtrendite nach Fremdkapitalrückführung = 26.000 EUR

Verbleibendes Eigenkapital = 226.000 EUR (Rendite PLUS 13%)

Bei diesem Verlauf der Anlage verdient der Investor also eine sehr ansehnliche Vorsteuerrendite von 13%.

Das Ergebnisse im realitätsnahen Szenario dürfte dem Investor allerdings einige unruhige Nächte bescheren. Folgende Zahlen stellen keine Extremsituation dar, sondern marktübliche Schwankungen:

Szenario 2

YEN/EUR Schwankung = -10%

Investitionsrendite = 50.000 EUR

Fremdkapitalzinsen = 24.000 EUR bis 28.800 EUR

Rückzuführendes Fremdkapital = 960.000 EUR

Gesamrendite nach Fremdkapitalrückführung = MINUS 138.800 EUR bis MINUS 134.000 EUR

Verbleibendes Eigenkapital = 61.200 EUR bis 66.000 EUR (Rendite MINUS 67% bis MINUS 69,4%)

Hier verliert der Anleger auf jeden Fall über 67% seines Anlagebetrages. Diesen Schaden können konservative und risikoarme Investitionen in einer Generation nicht mehr aufheben. In dieser Rechnung wurde auf eine mit dem Wertzuwachs einer Währung verbundenen Zinsanstieg verzichtet. Dieser hätte allerdings das gesamte Eigenkapital vernichten können.

Falls Sie zu dieser Rechnung weitere Fragen haben, kontaktieren Sie mich.

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Leverage Effekt

Der Leverage Effekt (zu deutsch: Hebeleffekt) kann im Bereich der Fremdfinanzierung einer Investition auftreten. Ausschlaggebend für den Leverage Effekt ist die optimale Zusammensetzung von Eigen- zu Fremdkapital. So kann ein Teil des Eigenkapitals durch Fremdkapital kompensiert werden, sofern der Fremdkapitalzins niedriger als die zu erwartende Rendite ist. Folglich kann der ersetzte Teil des Eigenkapitals wiederveranlagt werden. Dies nennt man den positiven Leverage Effekt.

Der Effekt kann sich jedoch auch umkehren. Entwickeln sich Rendite, Fremdkapitalzinsen oder Vermietungsquote schlechter als in der Planung vorgesehen, steigt die Fremdkapitalquote immer mehr an und kann immer schwerer getilgt werden. Werden auf zwei Ebenen Kredite aufgenommen, wie beispielsweise der Immobilienfonds und der Anleger selbst, so wirken sich entstandene Kredite doppelt aus, da den Investor beide Ebenen aufgrund der direkten Zurechenbarkeit voll treffen.

So kann zwar durch zusätzlich aufgenommenes Fremdkapital die Rendite durchaus zusätzlich nach oben „geschraubt“ werden, doch muss man sich auch der Risiken bezüglich Hebelwirkung des Fremdkapitals bewusst sein.