Die Sicherstellungen nach dem BTVG

Im BTVG (Bauträgervertragsgesetz) gibt es unterschiedliche Arten der Sicherstellung, welche den Käufer vor dem Verlust des bereits eingesetzten Kapitals schützen sollen. Welche Art der Sicherstellung Anwendung findet entscheidet der Bauträger und nicht jeder Käufer für sich.

  • Die schuldrechtliche Sicherung (§8 Abs. 1 BTVG) erfolgt vA durch eine Bankgarantie. Bis zur Novellierung des BTVG, welche seit 1. Juli 2008 in Kraft ist, gab es auch noch die Bürgschaft als schuldrechtliche Sicherstellung.
    Bei der Bankgarantie steht die Bank für bereits geleistete Zahlungen des Käufers unter bestimmten vorher vertraglich vereinbarten Bedingungen bei Zahlungsunfähigkeit bzw. Konkurs des Bauträgers ganz oder teilweise ein. Problem hierbei ist, dass eine Bankgarantie insbesondere deren Inhalt nicht näher im Gesetz geregelt ist, und daher Verluste bei Käufern unumgänglich sind. Zwar sind die Verluste nicht ganz so hoch wie ohne Sicherung, doch mit vorheriger rechtlicher Beratung können diese in Grenzen gehalten werden. Ein Treuhänder ist für diese Art der Sicherung nicht nötig, daher ist dieses Instrument der Sicherstellung sowohl für den Bauträger als auch für den Erwerber die Günstigste, ist jedoch noch nicht sehr verbreitet.
  • Bei der grundbücherliche Sicherung in Verbindung mit dem Ratenplan (§9 und §10 BTVG) soll in gesetzlich geregelten Abschnitten das Geld des Käufers „sichergestellt sein“. Zur Überwachung des Bauträgers wird ein Treuhänder bestellt. Dieser gibt nach der Sicherung der Lastenfreiheit der Liegenschaft je nach Baufortschritt und Auswahl des Ratenplans einen gewissen gesetzlich festgelegten Maximalprozentsatz an den Bauträger weiter. Prinzipiell kann zwischen zwei Ratenplänen unterschieden werden, wobei Ratenplan A etwas freizügiger gestaltet ist als Ratenplan B. Wird eine Immobilie zur Befriedigung eines dringenden Wohnbedürfnisses erworben, muss, sofern Ratenplan A gewählt wird, zusätzlich eine Bankgarantie in Höhe von mindestens 10 Prozent des gesamten fälligen Kaufpreises abzüglich Nebenkosten erbracht werden – dies ist bei Vorsorgeimmobilien jedoch nicht der Fall.
    Die Vollendung jedes Bauabschnitts muss von einem Ziviltechniker für Hochbau oder einem allgemein beeideten Sachverständigen für das Bauwesen abgenommen werden. Trotz weiter Verbreitung dieses Instruments der Sicherung liegen die Nachteile auf der Hand. Der verpflichtende Einsatz eines Treuhänders einerseits und die Abnahme jedes Baufortschritts durch einen Sachverständigen treiben die Kosten der Sicherung in die Höhe. Dafür hält sich das Risiko aufgrund der ständigen Kontrolle in Grenzen.
  • Bei der pfandrechtlichen Sicherung (§11 BTVG) werden eventuelle Rückforderungsansprüche durch ein Pfandrecht auf eine Liegenschaft (zu bebauende oder eine andere) gedeckt. Auch bei diesem Modell ist ein Treuhänder zu bestellen, welcher dafür Sorge zu tragen hat, dass die Deckung des Pfandrechts hoch genug ist. Dieses Instrument der Sicherung ist in der Praxis wenig verbreitet, da ein Treuhänder und ein allgemein beeideter Sachverständiger für das Bauwesen zur Wertermittlung der Liegenschaft nötig sind.

Diese drei Modelle der Sicherung können durchaus auch miteinander kombiniert oder später einvernehmlich ausgetauscht werden, soweit dadurch nicht der Sicherungszweck beeinträchtigt wird (§7 BTVG).

Nach dem gewährleisteten Rechtserwerb durch den Käufer endet die Sicherungspflicht des Bauträgers.

Da Die Art der Sicherung nicht vom Erwerber ausgesucht werden kann, sondern vom Bauträger im Rahmen der Kalkulation selektiert wird, handelt es sich hier nicht um eine Option, sondern eine Tatsache, die in der Regel so hingenommen werden muss.

Der Käufer sollte unbedingt seinen Rechtsanwalt konsultieren, ob die angebotene Sicherstellung durch das BTVG abgedeckt ist.

Rendite

Die Rendite kann auch als Rentabilität einer Investition über die gesamte Laufzeit bezeichnet werden. Beim Vergleich der Rendite verschiedener Anlagen ist größte Vorsicht geboten, da verschiedenste Methoden (Kapitalwertmethode, interne Zinsfußmethode etc.) existieren, um diese zu berechnen und die Rendite immer in Zusammenhang mit dem Risiko gesehen werden muss. Es müssten also Investitionen mit gleichem Risiko miteinander verglichen werden, um aussagekräftig die Renditen komparieren zu können.

Oft werden in Hochglanzprospekten auch Renditen bis auf zwei oder drei Stellen hinter dem Komma angegeben. Auf Grund von Entwicklungen, die nicht absehbar sind und nur geschätzt werden können wie Inflationsrate oder Vermietungsquote, sind solche Rundungen eher ein Zeichen dafür, dass Anlegern ein Gefühl von Genauigkeit und Sicherheit vorgegaukelt werden soll, um diese zu ködern.

Die Rendite von Immobilienanlagen ergeben sich aus den durch die Mieteinnahmen erzielten Jahresüberschüssen abzüglich aller angefallenen Kosten. Die Höhe der Rendite hängt in erster Linie von der Lage ab. Sie entscheidet darüber, ob Wertstabilität oder gar Steigerung gegeben sind, und somit eine möglichst hohe Rendite erzielt werden kann. Dabei gibt es prinzipiell zwei Strategien, die verfolgt werden können: Zum einen existiert die Option, sich eine Immobilie in einer schlechteren, günstigeren Lage auszusuchen, um auf die zukünftige Potentiale zu setzen und so eventuell höhere Renditen erzielen zu können – vorausgesetzt es liegen längerfristige Prognosen über die zukünftige positive Entwicklung vor. Für diese Variante muss mit langwierigen Recherchen und eventuellen Unsicherheiten gerechnet werden.
Die zweite Möglichkeit ist, dass eine Immobilie in einer hochpreisigen, Lage ausgesucht wird. Hier ist das Entwicklungspotential zwar meist geringer, dafür sind konstant hohe Mieten und ebenso eine konstant hohe Vermietungsquote nahezu gesichert, was auch für eine permanent gleich hohe sicherere Rendite spricht.
Natürlich nützt die beste Lage nichts, wenn die Qualität nicht stimmt, doch schlussendlich entscheidet bei permanent hohen Qualitätsansprüchen die Lage über die Höhe der Rendite.