Die Sicherstellungen nach dem BTVG

Im BTVG (Bauträgervertragsgesetz) gibt es unterschiedliche Arten der Sicherstellung, welche den Käufer vor dem Verlust des bereits eingesetzten Kapitals schützen sollen. Welche Art der Sicherstellung Anwendung findet entscheidet der Bauträger und nicht jeder Käufer für sich.

  • Die schuldrechtliche Sicherung (§8 Abs. 1 BTVG) erfolgt vA durch eine Bankgarantie. Bis zur Novellierung des BTVG, welche seit 1. Juli 2008 in Kraft ist, gab es auch noch die Bürgschaft als schuldrechtliche Sicherstellung.
    Bei der Bankgarantie steht die Bank für bereits geleistete Zahlungen des Käufers unter bestimmten vorher vertraglich vereinbarten Bedingungen bei Zahlungsunfähigkeit bzw. Konkurs des Bauträgers ganz oder teilweise ein. Problem hierbei ist, dass eine Bankgarantie insbesondere deren Inhalt nicht näher im Gesetz geregelt ist, und daher Verluste bei Käufern unumgänglich sind. Zwar sind die Verluste nicht ganz so hoch wie ohne Sicherung, doch mit vorheriger rechtlicher Beratung können diese in Grenzen gehalten werden. Ein Treuhänder ist für diese Art der Sicherung nicht nötig, daher ist dieses Instrument der Sicherstellung sowohl für den Bauträger als auch für den Erwerber die Günstigste, ist jedoch noch nicht sehr verbreitet.
  • Bei der grundbücherliche Sicherung in Verbindung mit dem Ratenplan (§9 und §10 BTVG) soll in gesetzlich geregelten Abschnitten das Geld des Käufers „sichergestellt sein“. Zur Überwachung des Bauträgers wird ein Treuhänder bestellt. Dieser gibt nach der Sicherung der Lastenfreiheit der Liegenschaft je nach Baufortschritt und Auswahl des Ratenplans einen gewissen gesetzlich festgelegten Maximalprozentsatz an den Bauträger weiter. Prinzipiell kann zwischen zwei Ratenplänen unterschieden werden, wobei Ratenplan A etwas freizügiger gestaltet ist als Ratenplan B. Wird eine Immobilie zur Befriedigung eines dringenden Wohnbedürfnisses erworben, muss, sofern Ratenplan A gewählt wird, zusätzlich eine Bankgarantie in Höhe von mindestens 10 Prozent des gesamten fälligen Kaufpreises abzüglich Nebenkosten erbracht werden – dies ist bei Vorsorgeimmobilien jedoch nicht der Fall.
    Die Vollendung jedes Bauabschnitts muss von einem Ziviltechniker für Hochbau oder einem allgemein beeideten Sachverständigen für das Bauwesen abgenommen werden. Trotz weiter Verbreitung dieses Instruments der Sicherung liegen die Nachteile auf der Hand. Der verpflichtende Einsatz eines Treuhänders einerseits und die Abnahme jedes Baufortschritts durch einen Sachverständigen treiben die Kosten der Sicherung in die Höhe. Dafür hält sich das Risiko aufgrund der ständigen Kontrolle in Grenzen.
  • Bei der pfandrechtlichen Sicherung (§11 BTVG) werden eventuelle Rückforderungsansprüche durch ein Pfandrecht auf eine Liegenschaft (zu bebauende oder eine andere) gedeckt. Auch bei diesem Modell ist ein Treuhänder zu bestellen, welcher dafür Sorge zu tragen hat, dass die Deckung des Pfandrechts hoch genug ist. Dieses Instrument der Sicherung ist in der Praxis wenig verbreitet, da ein Treuhänder und ein allgemein beeideter Sachverständiger für das Bauwesen zur Wertermittlung der Liegenschaft nötig sind.

Diese drei Modelle der Sicherung können durchaus auch miteinander kombiniert oder später einvernehmlich ausgetauscht werden, soweit dadurch nicht der Sicherungszweck beeinträchtigt wird (§7 BTVG).

Nach dem gewährleisteten Rechtserwerb durch den Käufer endet die Sicherungspflicht des Bauträgers.

Da Die Art der Sicherung nicht vom Erwerber ausgesucht werden kann, sondern vom Bauträger im Rahmen der Kalkulation selektiert wird, handelt es sich hier nicht um eine Option, sondern eine Tatsache, die in der Regel so hingenommen werden muss.

Der Käufer sollte unbedingt seinen Rechtsanwalt konsultieren, ob die angebotene Sicherstellung durch das BTVG abgedeckt ist.

Was bringt der Juli 2008 neues?

Fast vergessen, aber durch den Blog Immobilien-Energieausweis zumindest auf eines aufmerksam gemacht worden, möchte ich heute über zwei Neuerungen berichten die ab 1. Juli 2008 greifen:

Der Energieausweis ist ab sofort bei neu errichteten und generalsanierten Bauten in Österreich erforderlich. Ab 1. Jänner 2009 ist der Energieausweis für alle zu vermietenden bzw. zu verlaufenden Wohnungsen, Büros und Betriebsobjekte vorgeschrieben. Für eine grobe Übersicht über die Bestimmungen hierzu in Österreich bietet sich hier die Seite www.energieausweis.at an.

Die zweite Änderung betrifft das Bauträger-Vertragsgesetz BTVG. Ab sofort gilt das BTVG bei einer Vorauszahlung (vor Fertigstellung des Gebäudes) von mehr als EUR 150/m² Nutzfläche (bisher EUR 145/m²). Dazu gehören nun auch Sonderleistungen die vom Bauträger vorgeschrieben wurden. Weiters wurden die Sicherheiten für den Käufer gestärkt. Die bisherigen Ratenplanmodelle wurden gekippt und gegen zwei neue Ratenplanmodelle ersetzt worden.

§10 Abs.2 BTVG

Zu nachstehenden Terminen sind höchstens folgende Teile des Preises fällig:

1. im Ratenplan A (§ 9 Abs. 4):
a) 15 vom Hundert (Anmerkung: d.h. 15%) bei Baubeginn auf Grund einer rechtskräftigen Baubewilligung;
b) 35 vom Hundert nach Fertigstellung des Rohbaus und des Dachs;
c) 20 vom Hundert nach Fertigstellung der Rohinstallationen;
d) 12 vom Hundert nach Fertigstellung der Fassade und der Fenster einschließlich deren Verglasung;
e) 12 vom Hundert nach Bezugsfertigstellung oder bei vereinbarter vorzeitiger Übergabe des eigentlichen Vertragsgegenstandes;
f) 4 vom Hundert nach Fertigstellung der Gesamtanlage (§ 4 Abs. 1 Z 1) und
g) der Rest nach Ablauf von drei Jahren ab der Übergabe des eigentlichen Vertragsgegenstandes, sofern der Bauträger allfällige Gewährungsleistungs- und Schadenersatzansprüche nicht durch eine Garantie oder Versicherung (§ 4 Abs. 4) gesichert hat;

2. im Ratenplan B (§ 9 Abs. 4):
a) 10 vom Hundert bei Baubeginn auf Grund einer rechtskräftigen Baubewilligung;
b) 30 vom Hundert nach Fertigstellung des Rohbaus und des Dachs;
c) 20 vom Hundert nach Fertigstellung der Rohinstallationen;
d) 12 vom Hundert nach Fertigstellung der Fassade und der Fenster einschließlich deren Verglasung;
e) 17 vom Hundert nach Bezugsfertigstellung oder bei vereinbarter vorzeitiger Übergabe des eigentlichen Vertragsgegenstandes;
f) 9 vom Hundert nach Fertigstellung der Gesamtanlage (§ 4 Abs. 1 Z 1) und
g) der Rest nach Ablauf von drei Jahren ab der Übergabe des eigentlichen Vertragsgegenstandes, sofern der Bauträger allfällige Gewährungsleistungs- und Schadenersatzansprüche nicht durch eine Garantie oder Versicherung (§ 4 Abs. 4) gesichert hat.

Eine mögliche Auswirkung wird sein, daß Bauträger vermehrt vom Ratenplanmodell abweichen und auf ein Modell mit Bankgarantie setzen. Für den Bauunternehmer hat dies den Vorteil keinen Treuhänder einsetzen zu müssen und weiters einen vollkommen Individuellen Ratenplan einzusetzen. Der Nachteil für den Käufer hierbei sind die Kosten für jeden von der Bank ausgestellten Garantieschein.