So liest man einen Grundbuchauszug

Bei der Recherche zu einer Immobilie ist es unerlässlich sich einen Grundbuchauszug zu besorgen. (Anmerkung: Wenn Sie keinen Zugang zur Grundbuchdatenbank haben, kann Ihnen unser Partner IMMOEXPERTEN einen Grundbuchauszug erstellen.)

Doch kann ein Laie, eine völlig ungeübte Person mit den Informationen im Grundbuch überhaupt etwas anfangen? Ja und Nein. Das Grundbuch ist (k)ein Buch mit sieben Siegeln! Folgendes Beispiel soll nun etwas Licht in die Sache bringen: (Erkläuterungen unter dem Grundbuchauszug)

Der Auszug besteht immer aus genau drei Blättern plus Kopfteil und Fußteil. Das A-Blatt ist hier in rot, das B-Blatt in blau und das C-Blatt in grün dargestellt. (1) Im Kopfteil ist WOHNUNGSEIGENTUM vermerkt. Das bedeutet, dass auf der Liegenschaft Wohnungseigentum begründet wurde. Die Eigentümer der Liegenschaft sind somit keine bloßen Miteigentümer eines ideelen Anteils, sondern Eigentümer eines jeweils genau beschriebenen Teils der Liegenschaft (z.B. Einer Wohnung W1).  Der Vermerk TG 5342/2008 (TG=Tagebuchzahl) gibt die letzte Urkunde an, welche eine Eintragung im Auszug dieses Grundstücks bewirkte.
Im A-Blatt wird die Liegenschaft beschrieben. (1) Grundstücksfläche und Nutzung, sowie Dienstbarkeiten (Verpflichtungen) anderer Grundstücke sind hier ersichtlich. (2) Das Grundstück 1700/390 duldet hier den Anschluss an das Kanal- und Frischwassersystem für unsere Liegenschaft. Das B-Blatt weist die Eigentumsverhältnisse aus. Unter der laufenden Nummer 3 ist Frau Martina Krösus mit ihrem Eigentum an der Wohnung W2 eingetragen und besitzt damit einen Anteil von 148/230 der Liegenschaft. (3) Das Ehepaar Karin und Renè Pleitier teilen sich ideel das Eigentum an Wohnung W1 und besitzt damit gemeinsam 82/230 der Liegenschaft. (4) Die Rangordnung wurde eingetragen, da das Ehepaar Pleitier einen Käufer für Ihre Wohnung gefunden hat, und der Vertrag noch von Finanzamt und Grundverkehrsbehörde geprüft werden muss. Somit wurde der Rang für die Eintragung des neuen Eigentümers reserviert. Niemand kann sich vor ihm im Grundbuch einreihen.
Im C-Blatt wird es besonders interessant. Im sogenannten Lastenblatt werden die Belastungen, also Schulden, Servitute, etc. an der Liegenschaft vermerkt. (5) Familie Pleitier hat hier auf ihren Anteilen B-LNR 4  und B-LNR 5 (für B-Blatt laufende Nummer 4 und 5, also den Anteilen von Herrn und Frau Pleitier) insgesamt vier Belastungen. Die Belastung von Land-Tirol dürfte eine Wohnbauförderung sein. Durch den gleichen Vertrag mit Land-Tirol wurde auch ein Veräußerungsverbot eingetragen. Wahrscheinlich für den Kauf der Wohnung haben die Pleitiers auch 1.463.000 ATS bei der Tiroler-Sparkasse aufgenommen, welche zur Sicherung ein Pfandrecht über diese Summe aintragen ließ. Die Pfandrechte C-LNR 9 und 11 hängen also vermutlich mit dem Wohnungskauf zusammen. Die Hypotheken auf C-LNR 12 und 13 dürften allerdings mit reiner Geldknappheit zu erklären sein. Ein Jahr nach Kauf der Liegenschaft nahm das Ehepaar einmal 975.000 ATS und einmal 198.000 ATS bei der Tiroler-Sparkasse auf. Da keine Pfandrechte oder sonstige Verpflichtungen für die Anteile von Frau Krösus eingetragen wurde, ist ihr Anteil lastenfrei. Die Belastungen durch Familie Pleitier berühren sie nicht.

Was nützt nun diese Information?

Sie bekommen vom Ehepaar Pleitier ihre Wohnung W1 extrem billig angeboten. Sie erhalten aus der Grundbuchdatenbank den oben abgebildeten Auszug. Und sie entscheiden sich: Sie kaufen diese Wohnung nicht. Und zwar aus folgenden Gründen:

  • Die Wohnung wurde bereits an jemanden verkauft (5342/2008). Will man Sie betrügen?
  • Sie erhalten hier einen Anteil an einer Wohnungseigentumsgemeinschaft in der Frau Krösus immer die Mehrheit mit 148/230 gegen 82/230 Anteilen ist. Sie haben daher beinahe keine Mitsprachemöglichkeit wenn es um Sanierungen und andere Abstimmung der Hausgemeinschaft geht.
  • Frau Krösus dürfte einen finanziell langen Atem haben, falls Sie den Anteil an W1 erwerben möchte. Eine teure Sanierung am Haus ist mit ihrer Mehrheit schnell beschlossen, und Sie werden Ihren Anteil gerne wieder abgeben.

Informieren Sie sich vor Immobilieninvestments dringend umfangreich. Ein Blick ins Grundbuch hat schon viele vor einer bösen Überraschung bewahrt.

Mietenpool

Um das Risiko der Leerstände bei der Vermietung nahezu auszuschalten, vereinigen sich Vermieter, um dieses Risiko gemeinsam zu tragen. Hierbei werden alle Mieten in einen „Pool“ gesammelt, um dann die Gesamterträge auf Basis der jeweiligen Anteile wieder aufzuteilen. So hat auch ein Anleger, dessen Wohnung leer steht, Einnahmen. Zwar sind die Erträge mit Mietenpool im Vergleich zu einer dauernd vermietet Wohnung geringer, jedoch kommt in der Praxis eine Vollvermietung kaum vor.

Prinzipiell gibt es zwei Möglichkeiten wir ein Mietenpool umgesetzt werden kann:

Zum Einen gibt es die – in der Praxis häufiger vorkommende Form – Möglichkeit, dass der Mietenpool nach außen nicht in Erscheinung tritt. Mietverträge werden direkt zwischen dem Besitzer der Vorsorgewohnung bzw. dem Fruchgenießer und dem Mieter abgeschlossen , der Vermieter selbst besitzt die Unternehmereigenschaft (die Unternehmerkette wird nicht unterbrochen) und so kann die Vorsteuer vom zuständigen Finanzamt rückgefordert werden.

Die zweite Option des Mietenpools ist jene, dass der Mietenpool Vermieter der Wohnung ist. Der Mietenpool vermietet sozusagen die Wohnung an den Mieter unter. Bei dieser Möglichkeit kommt es in der Praxis häufig zu Schwierigkeiten, da das die Umsatzsteuer betreffende Finanzamt und das die Vorsteuer betreffende Finanzamt meist unterschiedliche sind.

Das Konzept Vorsorgewohnung

Prinzipiell ist eine Vorsorgewohnung auch nur eine „normale“ Eigntumswohnung. Der Unterschied besteht jedoch darin, dass die Vorsorgewohnung nur angeschafft wird, um diese zu vermieten. Auch wenn eine „normale“ Eigentumswohnung vermietet wird, erfüllt sie noch lange nicht das Konzept der Vorsorgewohnung. Es zielt darauf ab, eine möglichst große Zielgruppe – also einen möglichst breiten Mieterkreis – zu umfassen. Um dieses Kriterium zu erfüllen, liegt das Hauptaugenmerk auf der optimalen Planung insbesondere die Lage, Größe und Ausstattung bestreffend. Früher schreckten viele Anleger aufgrund des enormen Zeitaufwandes vor eigenen Immobilien zurück und wichen auf indirekte Immobilienanlagen aus. Doch seit einiger Zeit existieren Anbieter von Vorsorgewohnungen, welche unterschiedliche Pakete, bis hin zum All-inclusive Paket anbieten. Dieses umfasst die komplette Organisation bis hin zur Mietersuche. So kann der Anleger selbst entscheiden, wieviel Zeit er investieren möchte.Zusätzlich gibt es die Option sich einem Mietenpool anzuschließen. So wird das Risiko der Vermietung auf alle Vermieter des Mietenpools verteilt. Die Erträge sind durch die Teilnahme am Mietenpool zwar geringer, dafür wird das Risiko aufgeteilt, wodurch Verluste durch Mietausfälle wesentlich geringer ausfallen.

Steuerlich gesehen wird der Besitzer bzw. Vermieter der Wohnung zum Unternehmer. So muss zwar Umsatzsteuer entrichtet werden, diese kann jedoch vom zuständigen Finanzamt als Vorsteuer wieder zurückgefordert werden. Wird die Wohnung innerhalb der Spekulationsfrist ,welche grundsätzlich 10 Jahren beträgt, veräußert oder verschenkt, muss eine Vorsteuerberichtigung durchgeführt werden. Die Unternehmereigenschaft kann nur zuerkannt werden, wenn eine Prognoserechnung beim zuständigen Finanzamt abgegeben wird, in der nachgewiesen werden kann, dass das Objekt prinzipiell dazu geeignet ist, einen Gesamtüberschuss innerhalb eines Zeitraums zu erwirtschaften. Der Zeitraum für die Prognoserechnung beträgt zwischen 20 bis maximal 28 Jahren.

Ist das Objekt nicht dazu geeignet, können die Einkünfte, welche grundsätzlich zu jenen aus Vermietung und Verpachtung zählen, nicht als solche qualifiziert werden. So gibt es weder einen Anspruch auf Vorsteuerabzug, noch Verlustverrechnungsmöglichkeiten.

Prinzipiell ist zu sagen, dass eine Geldanlage immer eine sehr persönliche Angelegenheit ist. Daher sollte man sich nicht ein Modell aufschwatzen lassen, welches nicht zu einem passt.