Zweitmarkt
Früher war die Meinung sehr verbreitet, dass Anteile an geschlossenen Immobilienfonds sehr schwer bis überhaupt nicht wieder veräußerbar wären. Inzwischen hat sich jedoch der Sekundärmarkt durch spezielle gebildete Plattformen weiterentwickelt, um dieser Problematik entgegenzuwirken. So können Anteile globaler und schneller angeboten und auch nachgefragt werden. In Deutschland hat sich beispielsweise vom Jahr 2000 bis 2005 – innerhalb von fünf Jahren – einerseits das Absatzvolumen von 195,8 Millionen Euro durch den Sekundärmarkt auf 444,9 Millionen Euro mehr als verdoppelt und andererseits ist die Zahl der Anleger von 556 im Jahr 2000 auf 2.634 im Jahr 2005 fortdauernd angestiegen . Bis sich annähernd ähnliche Zahlen auch in Österreich realisieren lassen, werden auf Grund fehlender Interessensvertretungen noch Jahre vergehen, aber die Ergebnisse belegen, welch großes Potential der Sekundärmarkt im Bereich der Weiterveräußerung von Anteilen an geschlossenen Fonds aufweist und in Zukunft noch aufweisen wird. Eine weitere Schwierigkeit beim Ver- bzw. Ankauf am Zweitmarkt ist die der Preisbildung. Wie kann man Anteile an einer Immobilie samt den bisherigen Wertsteigerungen fair für Anleger und Käufer bewerten? Für diese Problematik gibt es zwar einige Methoden zur Errechnung von Wertsteigerungen für Gebäude, jedoch gilt hier der Grundsatz: nur realisierte Gewinne sind echte Gewinne. So hat der Verkäufer zwei Möglichkeiten. Einerseits kann auf einen gewissen Teil des in Zukunft zu erwartenden Gewinns auf Kosten von früherer Liquidität unter Beachtung der Spekulationsfrist verzichtet werden und andererseits kann der Verkäufer bis zur Beendigung des geschlossenen Immobilienfonds warten, um den gänzlichen Gewinn der Wertsteigerung zu erhalten. Vorteile durch den Erwerb am Sekundärmarkt ergeben sich zum Einen für den Veräußerer durch relativ schnelle Liquidation der Anteile und zum Anderen für den Käufer durch die Einschätzbarkeit der wirtschaftlichen Situation, da bereits realisierte Zahlen über Vermietungsquote existieren.
Österreichische Immobilien von US-Krise nicht betroffen
Zumindest bisher zeigen sich die österreichischen Immobilienpreise von der Subprime Krise in den Vereinigten Staaten unbeeindruckt. Der “Immobilienpreisspiegel 2008” des Fachverbandes der Immobilien- und Vermögenstreuhänder zeigt nur ein stabiles Wachstum nach dem Trend der Inflation, trotzdem scheint die Krise am heimischen Markt vorbei zu ziehen.
Der Grund für manchen negativen Ausreißer am österreichischen Immobilienmarkt, nach WKO-Fachobmann Malloths Meinung (im GEWINN ausschnittsweise zu lesen), kann auf einen Punkt gebracht werden: Die Vorsicht der Banken. Betrachtet man den Verlauf der Immobilienpreise genauer so erkennt man eine leichte Schwächung speziell bei Immobilien deren Zielpublikum auf eine höhere Fremdfinanzierung angewiesen ist.
Reihenhäuser beispielsweise sprechen eine eher finanzschwache Käuferschicht an. Lehnen hier die Banken vermehrt die Kreditvergabe ab, sinkt die Nachfrage nach diesen Objekten und der Preis passt sich nach unten an. In exklusiven Innenstadt- und Ausblicklagen -ich denke hier an Wiens 1. oder 18. Bezirk, oder Innsbrucks Hungerburg- ist das Geld abgeschafft. Wie in München werden hier Immobilien nicht nach Kosten/Nutzen Erwägungen erworben, sondern nach Verfügbarkeit gekauft und entsprechende Preise erzielt.
Wie man sieht sind zum Großteil Objekte zur Eigennutzung von einer Preiskorrektur bedroht.
“Anleger mögen Immobilien und Indexfonds”
… so war es am 10. Juli 2008 im Handelsblatt-online oder am 7. Juli 2008 bei Wallstreet-online zu lesen.
Jetzt greifen auch institutionelle Anleger vermehrt auf konventionelle Anlagen wie Immobilien zurück.
Wie die europaweite Umfrage (115 Institutionen) der Fondsgesellschaft Invesco in Zusammenarbeit mit der PAN-europäischen Fachzeitschrift Investment & Pensions Europe unter institutionellen Anlegern ergab, setzen zukünftig nun ca. ein Viertel der Vermögensverwalter mehr auf Immobilien und alternative Anlagen wegen ihrer geringen Korrelation zum Aktienmarkt.
Die Umfrage zeigt ebenfalls, dass der Anteil an Immobilien vom gesamten Portfolio stark länderabhängig ist.
Nur knapp sieben Prozent des gesamten Investitionsvolumens der institutionellen Anleger Deutschlands werden in Immobilien veranlagt. In Frankreich sind es gar nur zwei Prozent und in der Schweiz immerhin 22 Prozent. Der europäische Durchschnitt beträgt ungefähr zehn Prozent.
“Luxusimobilien – Die Preise fallen, aber nur langsam”
Beim luxusblogger.de titelt ein neuer Artikel “Luxusimobilien – Die Preise fallen, aber nur langsam”. Worauf basiert diese Erkenntnis?
In Moskau legten die Preise “der ersten Adressen” im Jahr 2006 laut luxusblogger.de um 75% zu. Im Jahr 2007 lag die Wertsteigerung “lediglich” bei 35%. Über diese beiden Jahre berechnet ergibt das eine Preissteigerung von 136,25%. Bei solchen Renditen kann über die nächsten paar Jahre der Wertzuwachs vollkommen stagnieren und man hat trotzdem ein überperformendes Anlageobjekt. Der Chart basierend auf diesen Zahlen verdeutlicht dies optisch, und zeigt auch keinen Preisverfall.
Betrachtet man allerdings nur die Prozentpunkte, und diese vom vorhergehenden Jahr isoliert, so sieht man, daß tatsächlich etwas sinkt:
Es sind allerdings nicht die Preise sondern einzig und alleine das Wachstum selbst. Ich glaube nicht, daß dies in diesem Segment mit der Subprime-Krise zu tun hat sondern nur mit dem sogenannten Grenznutzen. Während meiner Studienzeit wurde uns der sinkende Grenznutzen so nähergebracht:
Man kommt am Abend in die Bar und möchte ein Bier. Der Grenznutzen ist 5 wobei das Bier 3 kostet -angenommen 1 Geldeinheit hat hier den Grenznutzen 1. Beim zweiten Bier ist der Grenznutzen 4 -man ist ja schon zufriedener. Beim dritten Bier ist der Grenznutzen bei 3, und es kostet nach wie vor 3. Man ist schon ein bissl betrunken, und weiss nicht, ob es noch ein Bier sein muss, und ob man es überhaupt will. Jedes weitere Bier wird nicht konsumiert, da der Grenznutzen ein bier zu trinken geringer ist als der Grenznutzen eine Geldeinheit zu behalten.
Das Verhältnis Grenznutzen/Preis bei Luxus-Immobilien ist also selbst in Moskau noch lange größer als 1. Übrigens: Eine Flasche (1L) Wodka kostet in Russland soviel wie eine Flasche Bier (0,5L) in Wien.
Prost
“Die Schenkung einer Immobilie kann noch vor dem Auslaufen der Schenkungssteuer sinnvoll sein”
So die Überschrift eines Artikels in der Printausgabe des Standard vom 6./7. Juli 2008
Es kann durchaus Sinn machen, noch vor dem Auslaufen der Schenkungssteuer Ende Juli 2008, Immobilien zu verschenken, da mit dem neuen SchenkMG 2008 einkommenssteuerrechtliche Vorteile nicht mehr ausgenutzt werden können. So können Wertsteigerungen einer Immobilie, welche sich in einer höheren AfA (fiktiver Anschaffungskosten) widerspiegeln und somit die Einkommensteuer mindern, berücksichtigt werden. Zusätzlich beginnt der Zeitraum für die AfA von Neuem zu laufen.
Ab dem 1. August 2008 (mit dem neuen SchenkMG 2008) sind Wertsteigerungen von Immobilien bei einem Schenkungsvorgang irrelevant, da diese die Bemessungsgrundlage der AfA nicht verändern, und die Laufzeit vom Schenker weitergeführt werden muss.
Es ist also ratsam bei bevorstehenden Schenkungen, v.A. von durchgehend vermieteten Immobilien, schnellst möglich einen Steuerberater aufzusuchen, um beide Varianten gegenüberzustellen und uU eine Schenkung noch vor dem 1. August 2008 – samt Grundbucheintragung – durchführen zu können.
Empfehlenswert zu diesem Thema ist dieses Buch.
7,9% mehr Fälligstellungen bei US-Krediten
Interessant ist die geografische Darstellung von fällig gewordenen Krediten aus der Subprimekrise in den USA. Die “New-York Times” berichtet , daß in den USA 4,8 Mio. Kredite fällig geworden sind, was einem Zuwachs von 7,9 % seit Dezember bedeutet.
Wie deutlich ersichtlich ist haben vor allem die variabel verzinsten Kredite enorme Probleme.
Steuern und Gebühren beim Immobilienkauf
Prinzipiell gibt es bei der Anschaffung keinen Unterschied zwischen Vorsorgeimmobilien und Immobilien für den Eigengebrauch
folgende Positionen sind einzukalkulieren
- 3,5% Grunderwerbssteuer (reduzierter Steuersatz von 2% bei nahem Verwandschaftsverhältnis oder Aufteilung durch Scheidung)
Bemessungsgrundlage ist prinzipiell der Kaufpreis
Steuerschuldner sind der bisherige Eigentümer und der Erwerber
Änderungen ab 1.8.2008 bei Erwerb von Todes wegen oder durch Schenkung ist keine Erbschafts- bzw. Schenkungssteuer mehr zu entrichten, sondern nur mehr die Grunderwerbsteuer (siehe SchenkMG 2008) - 1% Grundbucheintragungsgebühr zur Einverleibung des Eigentums
- 2% Vertragserrichtungsgebühr
- eventuell Maklergebühren ca. 3% zuzüglich Ust.
Optiert der Käufer einer Immobilie zur Umsatzsteuerpflicht, so stellt die Bemessungsgrundlage für Grunderwerbsteuer und für Grundbucheintragungsgebühr der Bruttokaufpreis, also samt Umsatzsteuer, dar.
Wird für die Anschaffung der Immobilie eine teilweise oder gänzliche Fremdfinanzierung in Anspruch genommen, so fallen zusätzlich noch folgende Gebühren an
- 0,8% Darlehensgebühr
Bemessungsgrundlage ist die Höhe der Finanzierungssumme - 1,2% Eintragungsgebühr für das Pfandrecht in das Grundbuch
Bemessungsgrundlage ist die Höhe der Pfandsumme, welche wiederum 120-140% der tatsächlichen Finanzierungssumme beträgt - 1-3% Bearbeitungsgebühr seitens der Bank für den Kredit
Für diese Gebühr haben die Banken Spielraum, daher sollte verhandelt, bzw. verschiedene Banken verglichen werden
Durch den Boden
Die Subprime Krise in den USA läßt die Wohnflächenpreise durch den Boden gehen -jeder weiß Bescheid. Wie tragisch die Krise in den USA ist zeigt “The Economist” in einem Artikel von Ende Mai. Nach dem “S&P/Case-Shiller national house-price index” brach der Immobilienmarkt in den USA innerhalb eines Jahres imersten Quartal 2008 um über 14% ein. Dies entspricht einer stärkeren Entwertung als sie von der großen Depression vielen Amerikanern noch bekannt ist. Ich bin schon auf weitere schön gestaltete Grafiken gespannt, welche die Angst im Immobilienmarkt weiter schüren. “The Economist” legt sicher nach.
Serviciertes Wohnen ist besonders rentabel
Bei der Presekonferenz von Raiffeisen Leasing und Signa sprach René Benko das servicierte Wohnen an, das als besonders rentabel gilt – so war es zumindest dort zu hören. Hier das Video:
Inwieweit diese Ansicht für die Masse der Vermögensbildung in Immobilien sinnvoll ist…
Das Konzept Vorsorgewohnung
Prinzipiell ist eine Vorsorgewohnung auch nur eine “normale” Eigntumswohnung. Der Unterschied besteht jedoch darin, dass die Vorsorgewohnung nur angeschafft wird, um diese zu vermieten. Auch wenn eine “normale” Eigentumswohnung vermietet wird, erfüllt sie noch lange nicht das Konzept der Vorsorgewohnung. Es zielt darauf ab, eine möglichst große Zielgruppe – also einen möglichst breiten Mieterkreis – zu umfassen. Um dieses Kriterium zu erfüllen, liegt das Hauptaugenmerk auf der optimalen Planung insbesondere die Lage, Größe und Ausstattung bestreffend. Früher schreckten viele Anleger aufgrund des enormen Zeitaufwandes vor eigenen Immobilien zurück und wichen auf indirekte Immobilienanlagen aus. Doch seit einiger Zeit existieren Anbieter von Vorsorgewohnungen, welche unterschiedliche Pakete, bis hin zum All-inclusive Paket anbieten. Dieses umfasst die komplette Organisation bis hin zur Mietersuche. So kann der Anleger selbst entscheiden, wieviel Zeit er investieren möchte.Zusätzlich gibt es die Option sich einem Mietenpool anzuschließen. So wird das Risiko der Vermietung auf alle Vermieter des Mietenpools verteilt. Die Erträge sind durch die Teilnahme am Mietenpool zwar geringer, dafür wird das Risiko aufgeteilt, wodurch Verluste durch Mietausfälle wesentlich geringer ausfallen.
Steuerlich gesehen wird der Besitzer bzw. Vermieter der Wohnung zum Unternehmer. So muss zwar Umsatzsteuer entrichtet werden, diese kann jedoch vom zuständigen Finanzamt als Vorsteuer wieder zurückgefordert werden. Wird die Wohnung innerhalb der Spekulationsfrist ,welche grundsätzlich 10 Jahren beträgt, veräußert oder verschenkt, muss eine Vorsteuerberichtigung durchgeführt werden. Die Unternehmereigenschaft kann nur zuerkannt werden, wenn eine Prognoserechnung beim zuständigen Finanzamt abgegeben wird, in der nachgewiesen werden kann, dass das Objekt prinzipiell dazu geeignet ist, einen Gesamtüberschuss innerhalb eines Zeitraums zu erwirtschaften. Der Zeitraum für die Prognoserechnung beträgt zwischen 20 bis maximal 28 Jahren.
Ist das Objekt nicht dazu geeignet, können die Einkünfte, welche grundsätzlich zu jenen aus Vermietung und Verpachtung zählen, nicht als solche qualifiziert werden. So gibt es weder einen Anspruch auf Vorsteuerabzug, noch Verlustverrechnungsmöglichkeiten.
Prinzipiell ist zu sagen, dass eine Geldanlage immer eine sehr persönliche Angelegenheit ist. Daher sollte man sich nicht ein Modell aufschwatzen lassen, welches nicht zu einem passt.