Ziel der Bewertung einer Immobilien ist die Ermittlung des Verkehrswert, wobei dieser den Betrag “der bei einer Veräußerung der Sache üblicherweise im redlichen Geschäftsverkehr erzielt werden kann” (§2 Abs. 2 LBG) wiederspiegeln soll. Zur Ermittlung des Verkehrswertes dienen insbesondere drei Verfahren als Hilfsmittel: das Vergleichswertverfahren, das Ertragswertverfahren und das Sachwertverfahren.

• Gerade für Vorsorgeobjekte ist das Ertragswertverfahren (LBG §5) die wichtigste Methode zur Wertermittlung, daher wird ihm in diesem Artikel die größte Aufmerksamkeit gewidmet.
  Bei diesem normierten Modell wird davon ausgegangen, dass sich der Wert einer Immobilie durch zukünftig zu erwartende Mieten (als ewige Renten) in Zusammenhang mit der Nutzungsdauer errechnet. Die tatsächlich erzielten Erträge (Roherträge) vermindert mit Bewirtschaftungsaufwand und Abschreibungen ergibt den Reinertrag. Ist die Liegenschaft bebaut, werden noch Pacht- bzw. Mietkosten abgezogen dies ergibt den Reinertrag des Gebäudes. Wird vom Reinertrag der Liegenschaft der Ertragsanteil des Gebäudes abgezogen erhält man den Ertrag des Bodens, und damit auch den Wert des Bodens. Der zuvor genannte Wert des Gebäudes (=Reinertrag des Gebäudes) wird nun zum Wert des Bodens hinzugezählt und so erhält man den Wert der Liegenschaft. Handelt es sich um eine unbebaute Liegenschaft wird für die Berechnung von einem fiktiven Gebäude ausgegangen.Diese Berechnung der ewigen Rente erfolgt am einfachsten durch den Barwert. Dieser kann wie folgt dargestellt werden:
  Problematisch an diesem Verfahren ist insbesondere die gegenwartsbezogene Berechnung durch die Barwertmethode. Hierbei muss zum Zeitpunkt der Liegenschaftsbewertung die zukünftige Entwicklung, vor Allem die Höhe der Mieteinnahmen abgeschätzt und mit einem angenommen Zins, wobei dieser die Rendite einer alternativen Anlageform darstellt, diskontiert werden. Diese anzunehmenden Parameter unterliegen, wie Prognosen allgemein und der Immobilienmarkt im Speziellen, großen Unsicherheiten. Ein großer Vorteil dieses Modells zur Errechnung des Verkehrswerts stellt die Normierung dar.
• Beim Sachwertverfahren (LBG § 6) wird der Wert einer Liegenschaft in Bodenwert (Ermittlung durch Vergleichswertverfahren), Bauwert (Erfassung durch Bau- bzw. Herstellkosten; Wertminderung durch technische und wirtschaftliche Komponenten wie bspw. Alter, Baumängel, Bauschäden bzw. durch unwirtschaftlichen Aufbau) und in Wert der Außenanlagen aufgeschlüsselt. Alle drei werden separat ermittelt und später zusammengefasst. Dieser zusammengefasste Wert dient als Grundlage, um dann durch Ab- und Zuschläge den tatsächlichen Wert einer Liegenschaft – den Verkehrswert – ermitteln zu können.
• Wie der Name Vergleichswertverfahren (LBG §4) schon sagt, wird bei dieser Methode aus bereits verkauften Liegenschaften ein Mittelwert gebildet, um aus diesem ermittelten Wert den tatsächlichen Verkehrswert ableiten zu können. Problematisch bei diesem Vergleich sind zum Einen die oft fehlende Menge an Transaktionen überhaupt und zum Anderen die fehlende Menge an Transaktionen mit den selben bzw. ähnlichen Merkmalen, außerdem sollten die Transaktionen so zeitnah wie möglich erfolgt sein. Bei ähnlichen Liegenschaften wird so durch Zu- bzw. Abschläge des Durchschnittswertes der Wert der eigentlichen Liegenschaft ermittelt.

Prinzipiell liegt es am Gutachter selbst, welches Verfahren zur Ableitung des Verkehrswertes er wählt, sofern vom Gericht oder der Verwaltungsbehörde nichts anderes angeordnet wird, wobei durchaus auch Kombinationen denkbar und üblich sind. Es liegt auf der Hand, dass jedes dieser Verfahren seine Legitimation hat, dadurch kann nicht generell gesagt werden, welches das Beste ist.

Doch kann ein Laie, eine völlig ungeübte Person mit den Informationen im Grundbuch überhaupt etwas anfangen? Ja und Nein. Das Grundbuch ist (k)ein Buch mit sieben Siegeln! Folgendes Beispiel soll nun etwas Licht in die Sache bringen: (Erkläuterungen unter dem Grundbuchauszug)

Der Auszug besteht immer aus genau drei Blättern plus Kopfteil und Fußteil. Das A-Blatt ist hier in rot, das B-Blatt in blau und das C-Blatt in grün dargestellt. (1) Im Kopfteil ist WOHNUNGSEIGENTUM vermerkt. Das bedeutet, dass auf der Liegenschaft Wohnungseigentum begründet wurde. Die Eigentümer der Liegenschaft sind somit keine bloßen Miteigentümer eines ideelen Anteils, sondern Eigentümer eines jeweils genau beschriebenen Teils der Liegenschaft (z.B. Einer Wohnung W1).  Der Vermerk TG 5342/2008 (TG=Tagebuchzahl) gibt die letzte Urkunde an, welche eine Eintragung im Auszug dieses Grundstücks bewirkte.
Im A-Blatt wird die Liegenschaft beschrieben. (1) Grundstücksfläche und Nutzung, sowie Dienstbarkeiten (Verpflichtungen) anderer Grundstücke sind hier ersichtlich. (2) Das Grundstück 1700/390 duldet hier den Anschluss an das Kanal- und Frischwassersystem für unsere Liegenschaft. Das B-Blatt weist die Eigentumsverhältnisse aus. Unter der laufenden Nummer 3 ist Frau Martina Krösus mit ihrem Eigentum an der Wohnung W2 eingetragen und besitzt damit einen Anteil von 148/230 der Liegenschaft. (3) Das Ehepaar Karin und Renè Pleitier teilen sich ideel das Eigentum an Wohnung W1 und besitzt damit gemeinsam 82/230 der Liegenschaft. (4) Die Rangordnung wurde eingetragen, da das Ehepaar Pleitier einen Käufer für Ihre Wohnung gefunden hat, und der Vertrag noch von Finanzamt und Grundverkehrsbehörde geprüft werden muss. Somit wurde der Rang für die Eintragung des neuen Eigentümers reserviert. Niemand kann sich vor ihm im Grundbuch einreihen.
Im C-Blatt wird es besonders interessant. Im sogenannten Lastenblatt werden die Belastungen, also Schulden, Servitute, etc. an der Liegenschaft vermerkt. (5) Familie Pleitier hat hier auf ihren Anteilen B-LNR 4  und B-LNR 5 (für B-Blatt laufende Nummer 4 und 5, also den Anteilen von Herrn und Frau Pleitier) insgesamt vier Belastungen. Die Belastung von Land-Tirol dürfte eine Wohnbauförderung sein. Durch den gleichen Vertrag mit Land-Tirol wurde auch ein Veräußerungsverbot eingetragen. Wahrscheinlich für den Kauf der Wohnung haben die Pleitiers auch 1.463.000 ATS bei der Tiroler-Sparkasse aufgenommen, welche zur Sicherung ein Pfandrecht über diese Summe aintragen ließ. Die Pfandrechte C-LNR 9 und 11 hängen also vermutlich mit dem Wohnungskauf zusammen. Die Hypotheken auf C-LNR 12 und 13 dürften allerdings mit reiner Geldknappheit zu erklären sein. Ein Jahr nach Kauf der Liegenschaft nahm das Ehepaar einmal 975.000 ATS und einmal 198.000 ATS bei der Tiroler-Sparkasse auf. Da keine Pfandrechte oder sonstige Verpflichtungen für die Anteile von Frau Krösus eingetragen wurde, ist ihr Anteil lastenfrei. Die Belastungen durch Familie Pleitier berühren sie nicht.

Was nützt nun diese Information?

Sie bekommen vom Ehepaar Pleitier ihre Wohnung W1 extrem billig angeboten. Sie erhalten aus der Grundbuchdatenbank den oben abgebildeten Auszug. Und sie entscheiden sich: Sie kaufen diese Wohnung nicht. Und zwar aus folgenden Gründen:

• Die Wohnung wurde bereits an jemanden verkauft (5342/2008). Will man Sie betrügen?
• Sie erhalten hier einen Anteil an einer Wohnungseigentumsgemeinschaft in der Frau Krösus immer die Mehrheit mit 148/230 gegen 82/230 Anteilen ist. Sie haben daher beinahe keine Mitsprachemöglichkeit wenn es um Sanierungen und andere Abstimmung der Hausgemeinschaft geht.
• Frau Krösus dürfte einen finanziell langen Atem haben, falls Sie den Anteil an W1 erwerben möchte. Eine teure Sanierung am Haus ist mit ihrer Mehrheit schnell beschlossen, und Sie werden Ihren Anteil gerne wieder abgeben.

Informieren Sie sich vor Immobilieninvestments dringend umfangreich. Ein Blick ins Grundbuch hat schon viele vor einer bösen Überraschung bewahrt.

• Die schuldrechtliche Sicherung (§8 Abs. 1 BTVG) erfolgt vA durch eine Bankgarantie. Bis zur Novellierung des BTVG, welche seit 1. Juli 2008 in Kraft ist, gab es auch noch die Bürgschaft als schuldrechtliche Sicherstellung.
  Bei der Bankgarantie steht die Bank für bereits geleistete Zahlungen des Käufers unter bestimmten vorher vertraglich vereinbarten Bedingungen bei Zahlungsunfähigkeit bzw. Konkurs des Bauträgers ganz oder teilweise ein. Problem hierbei ist, dass eine Bankgarantie insbesondere deren Inhalt nicht näher im Gesetz geregelt ist, und daher Verluste bei Käufern unumgänglich sind. Zwar sind die Verluste nicht ganz so hoch wie ohne Sicherung, doch mit vorheriger rechtlicher Beratung können diese in Grenzen gehalten werden. Ein Treuhänder ist für diese Art der Sicherung nicht nötig, daher ist dieses Instrument der Sicherstellung sowohl für den Bauträger als auch für den Erwerber die Günstigste, ist jedoch noch nicht sehr verbreitet.
• Bei der grundbücherliche Sicherung in Verbindung mit dem Ratenplan (§9 und §10 BTVG) soll in gesetzlich geregelten Abschnitten das Geld des Käufers “sichergestellt sein”. Zur Überwachung des Bauträgers wird ein Treuhänder bestellt. Dieser gibt nach der Sicherung der Lastenfreiheit der Liegenschaft je nach Baufortschritt und Auswahl des Ratenplans einen gewissen gesetzlich festgelegten Maximalprozentsatz an den Bauträger weiter. Prinzipiell kann zwischen zwei Ratenplänen unterschieden werden, wobei Ratenplan A etwas freizügiger gestaltet ist als Ratenplan B. Wird eine Immobilie zur Befriedigung eines dringenden Wohnbedürfnisses erworben, muss, sofern Ratenplan A gewählt wird, zusätzlich eine Bankgarantie in Höhe von mindestens 10 Prozent des gesamten fälligen Kaufpreises abzüglich Nebenkosten erbracht werden – dies ist bei Vorsorgeimmobilien jedoch nicht der Fall.
  Die Vollendung jedes Bauabschnitts muss von einem Ziviltechniker für Hochbau oder einem allgemein beeideten Sachverständigen für das Bauwesen abgenommen werden. Trotz weiter Verbreitung dieses Instruments der Sicherung liegen die Nachteile auf der Hand. Der verpflichtende Einsatz eines Treuhänders einerseits und die Abnahme jedes Baufortschritts durch einen Sachverständigen treiben die Kosten der Sicherung in die Höhe. Dafür hält sich das Risiko aufgrund der ständigen Kontrolle in Grenzen.
• Bei der pfandrechtlichen Sicherung (§11 BTVG) werden eventuelle Rückforderungsansprüche durch ein Pfandrecht auf eine Liegenschaft (zu bebauende oder eine andere) gedeckt. Auch bei diesem Modell ist ein Treuhänder zu bestellen, welcher dafür Sorge zu tragen hat, dass die Deckung des Pfandrechts hoch genug ist. Dieses Instrument der Sicherung ist in der Praxis wenig verbreitet, da ein Treuhänder und ein allgemein beeideter Sachverständiger für das Bauwesen zur Wertermittlung der Liegenschaft nötig sind.

Diese drei Modelle der Sicherung können durchaus auch miteinander kombiniert oder später einvernehmlich ausgetauscht werden, soweit dadurch nicht der Sicherungszweck beeinträchtigt wird (§7 BTVG).

Nach dem gewährleisteten Rechtserwerb durch den Käufer endet die Sicherungspflicht des Bauträgers.

Da Die Art der Sicherung nicht vom Erwerber ausgesucht werden kann, sondern vom Bauträger im Rahmen der Kalkulation selektiert wird, handelt es sich hier nicht um eine Option, sondern eine Tatsache, die in der Regel so hingenommen werden muss.

Der Käufer sollte unbedingt seinen Rechtsanwalt konsultieren, ob die angebotene Sicherstellung durch das BTVG abgedeckt ist.

1. Ein Bauträgervertrag fiel bisher unter das BTVG wenn die Vorauszahlungen des Käufers vor Fertigstellung mehr als 145 EUR pro Quadratmeter betrugen. Dieser Wert wurde in der Novelle auf 150 EUR angehoben und bezieht sich auf die Nutzfläche nach §2 Abs.7 und §7 WEG (Wohnungs Eigentums Gesetz). Inkludiert sind nun auch Vorauszahlungen an dritte oder an den Bauträger für Sonder- oder Zusatzleistungen.
2. Es wurde präzisiert welche Inhalte der Bauträgervertrag zu enthalten hat. Genannt werden nun: Die vom Käufer nutzbaren Teile der Gesamtliegenschaft, Ausmaß Lage und Widmung des Vertragsgegenstandes, aussagekräftige Pläne und Baubeschreibung, sowie Lasten die der Käufer zu übernehmen hat. Der Preis für Sonderausstattung ist nun auch im Bauträgervertrag zu nennen, sowie Informationen über Gebühren und Steuern die vom Käufer zu tragen sind.
3. Ein Haftrücklass in Höhe von 2% des Kaufpreises über 3 Jahre ab Übergabe des Objekts ist nun geregelt.
4. Die Rücktrittsmöglichkeiten für den Käufer wurden erweitert. So muß nun dem Käufer mindestens eine Woche vor Vertragsunterzeichnung nicht mehr wesentliche Teile des Vertrags sondern der gesamte Vertragsinhalt schriftlich mitgeteilt werden.
5. Die Rücktrittsfristen wurde von einer Woche auf zwei Wochen erweitert. Die Frist beginnt unverändert mit Übermittlung der o.g. Informationen aber frühestens mit Vertragsunterzeichnung. Das Rücktrittsrecht erlischt nicht mehr nach 4 sondern nach 6 Wochen. Die Fristen wurden in gleicher Höhe auch bei Rücktritt wegen Nichterhalts der Wohnbauförderung angepasst.
6. Die Sicherungspflicht des Bauträgers wurde präzisiert, und umschließt explizit die Vertragserrichtungsgebühr, Steuern und Abgaben nicht.
7. Die Sicherungsmodelle wurden verändert. So gibt beispielsweise es bei der Option “Ratenplan” nun zwei Pläne welche für Bauträgerverträge gültig sind. Da dies den Artikel sprengen würde werde ich in einem anderen Artikel speziell darauf eingehen, wenn ich es auch in diesem Artikel kurz umrissen habe. Hier ergeben sich in den Sicherstellungsoptionen für Bauträger neue Möglichkeiten.

Oft werden in Hochglanzprospekten auch Renditen bis auf zwei oder drei Stellen hinter dem Komma angegeben. Auf Grund von Entwicklungen, die nicht absehbar sind und nur geschätzt werden können wie Inflationsrate oder Vermietungsquote, sind solche Rundungen eher ein Zeichen dafür, dass Anlegern ein Gefühl von Genauigkeit und Sicherheit vorgegaukelt werden soll, um diese zu ködern.

Die Rendite von Immobilienanlagen ergeben sich aus den durch die Mieteinnahmen erzielten Jahresüberschüssen abzüglich aller angefallenen Kosten. Die Höhe der Rendite hängt in erster Linie von der Lage ab. Sie entscheidet darüber, ob Wertstabilität oder gar Steigerung gegeben sind, und somit eine möglichst hohe Rendite erzielt werden kann. Dabei gibt es prinzipiell zwei Strategien, die verfolgt werden können: Zum einen existiert die Option, sich eine Immobilie in einer schlechteren, günstigeren Lage auszusuchen, um auf die zukünftige Potentiale zu setzen und so eventuell höhere Renditen erzielen zu können – vorausgesetzt es liegen längerfristige Prognosen über die zukünftige positive Entwicklung vor. Für diese Variante muss mit langwierigen Recherchen und eventuellen Unsicherheiten gerechnet werden.
Die zweite Möglichkeit ist, dass eine Immobilie in einer hochpreisigen, Lage ausgesucht wird. Hier ist das Entwicklungspotential zwar meist geringer, dafür sind konstant hohe Mieten und ebenso eine konstant hohe Vermietungsquote nahezu gesichert, was auch für eine permanent gleich hohe sicherere Rendite spricht.
Natürlich nützt die beste Lage nichts, wenn die Qualität nicht stimmt, doch schlussendlich entscheidet bei permanent hohen Qualitätsansprüchen die Lage über die Höhe der Rendite.

Der Energieausweis ist ab sofort bei neu errichteten und generalsanierten Bauten in Österreich erforderlich. Ab 1. Jänner 2009 ist der Energieausweis für alle zu vermietenden bzw. zu verlaufenden Wohnungsen, Büros und Betriebsobjekte vorgeschrieben. Für eine grobe Übersicht über die Bestimmungen hierzu in Österreich bietet sich hier die Seite www.energieausweis.at an.

Die zweite Änderung betrifft das Bauträger-Vertragsgesetz BTVG. Ab sofort gilt das BTVG bei einer Vorauszahlung (vor Fertigstellung des Gebäudes) von mehr als EUR 150/m² Nutzfläche (bisher EUR 145/m²). Dazu gehören nun auch Sonderleistungen die vom Bauträger vorgeschrieben wurden. Weiters wurden die Sicherheiten für den Käufer gestärkt. Die bisherigen Ratenplanmodelle wurden gekippt und gegen zwei neue Ratenplanmodelle ersetzt worden.

§10 Abs.2 BTVG

Zu nachstehenden Terminen sind höchstens folgende Teile des Preises fällig:

1. im Ratenplan A (§ 9 Abs. 4):
a) 15 vom Hundert (Anmerkung: d.h. 15%) bei Baubeginn auf Grund einer rechtskräftigen Baubewilligung;
b) 35 vom Hundert nach Fertigstellung des Rohbaus und des Dachs;
c) 20 vom Hundert nach Fertigstellung der Rohinstallationen;
d) 12 vom Hundert nach Fertigstellung der Fassade und der Fenster einschließlich deren Verglasung;
e) 12 vom Hundert nach Bezugsfertigstellung oder bei vereinbarter vorzeitiger Übergabe des eigentlichen Vertragsgegenstandes;
f) 4 vom Hundert nach Fertigstellung der Gesamtanlage (§ 4 Abs. 1 Z 1) und
g) der Rest nach Ablauf von drei Jahren ab der Übergabe des eigentlichen Vertragsgegenstandes, sofern der Bauträger allfällige Gewährungsleistungs- und Schadenersatzansprüche nicht durch eine Garantie oder Versicherung (§ 4 Abs. 4) gesichert hat;

2. im Ratenplan B (§ 9 Abs. 4):
a) 10 vom Hundert bei Baubeginn auf Grund einer rechtskräftigen Baubewilligung;
b) 30 vom Hundert nach Fertigstellung des Rohbaus und des Dachs;
c) 20 vom Hundert nach Fertigstellung der Rohinstallationen;
d) 12 vom Hundert nach Fertigstellung der Fassade und der Fenster einschließlich deren Verglasung;
e) 17 vom Hundert nach Bezugsfertigstellung oder bei vereinbarter vorzeitiger Übergabe des eigentlichen Vertragsgegenstandes;
f) 9 vom Hundert nach Fertigstellung der Gesamtanlage (§ 4 Abs. 1 Z 1) und
g) der Rest nach Ablauf von drei Jahren ab der Übergabe des eigentlichen Vertragsgegenstandes, sofern der Bauträger allfällige Gewährungsleistungs- und Schadenersatzansprüche nicht durch eine Garantie oder Versicherung (§ 4 Abs. 4) gesichert hat.

Eine mögliche Auswirkung wird sein, daß Bauträger vermehrt vom Ratenplanmodell abweichen und auf ein Modell mit Bankgarantie setzen. Für den Bauunternehmer hat dies den Vorteil keinen Treuhänder einsetzen zu müssen und weiters einen vollkommen Individuellen Ratenplan einzusetzen. Der Nachteil für den Käufer hierbei sind die Kosten für jeden von der Bank ausgestellten Garantieschein.

folgende Positionen sind einzukalkulieren

• 3,5% Grunderwerbssteuer (reduzierter Steuersatz von 2% bei nahem Verwandschaftsverhältnis oder Aufteilung durch Scheidung)
  Bemessungsgrundlage ist prinzipiell der Kaufpreis
  Steuerschuldner sind der bisherige Eigentümer und der Erwerber
  Änderungen ab 1.8.2008 bei Erwerb von Todes wegen oder durch Schenkung ist keine Erbschafts- bzw. Schenkungssteuer mehr zu entrichten, sondern nur mehr die Grunderwerbsteuer (siehe SchenkMG 2008)
• 1% Grundbucheintragungsgebühr zur Einverleibung des Eigentums
• 2% Vertragserrichtungsgebühr
• eventuell Maklergebühren ca. 3% zuzüglich Ust.

Optiert der Käufer einer Immobilie zur Umsatzsteuerpflicht, so stellt die Bemessungsgrundlage für Grunderwerbsteuer und für Grundbucheintragungsgebühr der Bruttokaufpreis, also samt Umsatzsteuer, dar.

Wird für die Anschaffung der Immobilie eine teilweise oder gänzliche Fremdfinanzierung in Anspruch genommen, so fallen zusätzlich noch folgende Gebühren an

• 0,8% Darlehensgebühr
  Bemessungsgrundlage ist die Höhe der Finanzierungssumme
• 1,2% Eintragungsgebühr für das Pfandrecht in das Grundbuch
  Bemessungsgrundlage ist die Höhe der Pfandsumme, welche wiederum 120-140% der tatsächlichen Finanzierungssumme beträgt
• 1-3% Bearbeitungsgebühr seitens der Bank für den Kredit
  Für diese Gebühr haben die Banken Spielraum, daher sollte verhandelt, bzw. verschiedene Banken verglichen werden

Salzburgs Immobilien im Wohnbereich legten aufgrund des schon hohen Niveaus weniger zu, Businessimmobilien dagegen stiegen die Mieten um bis zu 29% innerhalb der letzten 12 Monate.

Sollte man nun noch in Immobilien anlegen?

Es wird zwar überall von der Immobilienblase gesprochen, doch nicht einmal die “große Immobilienblase” in den USA hatte schwerwiegende Auswirkungen auf Europa. Die Preise dürften noch einige Zeit steigen – Die Nachfrage macht’s möglich. Für den Anleger ist dies doppelt interessant. Durch den Wertzuwachs verzinst sich die Anlage von selbst ein wenig. Dadurch wird die Immobilie für Eigennutzer zum Kauf jedoch uninteressanter. Dieser Effekt wird durch geringere Möglichkeiten der Kreditaufnahme dieser Personen deutlich unterstützt. Damit steigt die Anzahl der Personen mit Mietnachfrage aufgrund fehlender Kaufmöglichkeit. Kurzfristige Mietverträge ermöglichen zusätzlich die Mietzinsanpassung an das Martkniveau.

Doch auch wenn in Zukunft Mieter bei Anlegern Schlange stehen werden, birgt die Steiegerung der Mieten das Risiko des Leerstands. Hier gibt es günstige Möglichkeiten entgegen zu wirken. Mietenpools können das Risiko vom Totalausfall (100%) der Miete auf einen Faktor von 0,05% – 5% reduzieren.

Fazit: Auch jetzt ist es noch sehr günstig als Anleger in den Immobilienmarkt einzusteigen.