Rendite

Die Rendite kann auch als Rentabilität einer Investition über die gesamte Laufzeit bezeichnet werden. Beim Vergleich der Rendite verschiedener Anlagen ist größte Vorsicht geboten, da verschiedenste Methoden (Kapitalwertmethode, interne Zinsfußmethode etc.) existieren, um diese zu berechnen und die Rendite immer in Zusammenhang mit dem Risiko gesehen werden muss. Es müssten also Investitionen mit gleichem Risiko miteinander verglichen werden, um aussagekräftig die Renditen komparieren zu können.

Oft werden in Hochglanzprospekten auch Renditen bis auf zwei oder drei Stellen hinter dem Komma angegeben. Auf Grund von Entwicklungen, die nicht absehbar sind und nur geschätzt werden können wie Inflationsrate oder Vermietungsquote, sind solche Rundungen eher ein Zeichen dafür, dass Anlegern ein Gefühl von Genauigkeit und Sicherheit vorgegaukelt werden soll, um diese zu ködern.

Die Rendite von Immobilienanlagen ergeben sich aus den durch die Mieteinnahmen erzielten Jahresüberschüssen abzüglich aller angefallenen Kosten. Die Höhe der Rendite hängt in erster Linie von der Lage ab. Sie entscheidet darüber, ob Wertstabilität oder gar Steigerung gegeben sind, und somit eine möglichst hohe Rendite erzielt werden kann. Dabei gibt es prinzipiell zwei Strategien, die verfolgt werden können: Zum einen existiert die Option, sich eine Immobilie in einer schlechteren, günstigeren Lage auszusuchen, um auf die zukünftige Potentiale zu setzen und so eventuell höhere Renditen erzielen zu können – vorausgesetzt es liegen längerfristige Prognosen über die zukünftige positive Entwicklung vor. Für diese Variante muss mit langwierigen Recherchen und eventuellen Unsicherheiten gerechnet werden.
Die zweite Möglichkeit ist, dass eine Immobilie in einer hochpreisigen, Lage ausgesucht wird. Hier ist das Entwicklungspotential zwar meist geringer, dafür sind konstant hohe Mieten und ebenso eine konstant hohe Vermietungsquote nahezu gesichert, was auch für eine permanent gleich hohe sicherere Rendite spricht.
Natürlich nützt die beste Lage nichts, wenn die Qualität nicht stimmt, doch schlussendlich entscheidet bei permanent hohen Qualitätsansprüchen die Lage über die Höhe der Rendite.

Einheitswert

Der Einheitswert sowie der dreifache Einheitswert sind bei einigen Steuern und anderen Abgaben die Bemessungsgrundlage für die Abgabenlast (Schenkungssteuer, Grundsteuer, etc.). Die Höhe des Einheitswertes wird vom Finanzamt geschätzt und bleibt in der Relativ konstant. Zur Schätzung dieses Wertes steht in der Onlineausgabe von „Die Presse“ vom 22.07.2008:

Berechnung Einheitswert
Der Einheitswert wurde 1973 eingeführt. Er ist das 12,5-Fache der durchschnittlichen Monatsmiete der letzten drei Jahre. Seit 1973 wurde er um rund 35 Prozent erhöht.

Dies würde bei einer 1-Zimmer Wohnung mit etwa 40 m² in guter Innsbrucker Lage bedeuten:
Monatsmiete der letzten 3 Jahre: 20.000 EUR (ohne Betriebskosten)
Mittelwert p.m.: 555,55 EUR (ohne Betriebskosten)
Einheitswert: 555,55 x 12,5 = 6.944,44 EUR

Zweitmarkt

Früher war die Meinung sehr verbreitet, dass Anteile an geschlossenen Immobilienfonds sehr schwer bis überhaupt nicht wieder veräußerbar wären. Inzwischen hat sich jedoch der Sekundärmarkt durch spezielle gebildete Plattformen weiterentwickelt, um dieser Problematik entgegenzuwirken. So können Anteile globaler und schneller angeboten und auch nachgefragt werden. In Deutschland hat sich beispielsweise vom Jahr 2000 bis 2005 – innerhalb von fünf Jahren – einerseits das Absatzvolumen von 195,8 Millionen Euro durch den Sekundärmarkt auf 444,9 Millionen Euro mehr als verdoppelt und andererseits ist die Zahl der Anleger von 556 im Jahr 2000 auf 2.634 im Jahr 2005 fortdauernd angestiegen . Bis sich annähernd ähnliche Zahlen auch in Österreich realisieren lassen, werden auf Grund fehlender Interessensvertretungen noch Jahre vergehen, aber die Ergebnisse belegen, welch großes Potential der Sekundärmarkt im Bereich der Weiterveräußerung von Anteilen an geschlossenen Fonds aufweist und in Zukunft noch aufweisen wird. Eine weitere Schwierigkeit beim Ver- bzw. Ankauf am Zweitmarkt ist die der Preisbildung. Wie kann man Anteile an einer Immobilie samt den bisherigen Wertsteigerungen fair für Anleger und Käufer bewerten? Für diese Problematik gibt es zwar einige Methoden zur Errechnung von Wertsteigerungen für Gebäude, jedoch gilt hier der Grundsatz: nur realisierte Gewinne sind echte Gewinne. So hat der Verkäufer zwei Möglichkeiten. Einerseits kann auf einen gewissen Teil des in Zukunft zu erwartenden Gewinns auf Kosten von früherer Liquidität unter Beachtung der Spekulationsfrist verzichtet werden und andererseits kann der Verkäufer bis zur Beendigung des geschlossenen Immobilienfonds warten, um den gänzlichen Gewinn der Wertsteigerung zu erhalten. Vorteile durch den Erwerb am Sekundärmarkt ergeben sich zum Einen für den Veräußerer durch relativ schnelle Liquidation der Anteile und zum Anderen für den Käufer durch die Einschätzbarkeit der wirtschaftlichen Situation, da bereits realisierte Zahlen über Vermietungsquote existieren.

Prognoserechnung

Um dem Risiko der Liebhabereivermutung zu entgehen, sollte dem zuständigen Finanzamt eine Prognoserechnung über den gesamten Beobachtungszeitraum vorgelegt werden. Weichen die tatsächlichen Zahlen wesentlich von den prognostizierten ab, wird geprüft, ob der Steuerpflichtige selbst oder unvorhersehbare Umstände dazu geführt haben. Ist der Steuerpflichtige auf Grund einer zu optimistischen Prognoserechnung beispielsweise selber für das Abweichen verantwortlich, wird dies beim Finanzamt vermerkt und die vorhergesagten Zahlen werden korrigiert. Differenzen in der Prognoserechnung infolge unvorhersehbarer Umstände haben keinen Einfluss auf die ursprünglich abgegebene Prognoserechnung.

Abweichungen und als Folge Liebhaberei treten, Vorsorgewohnungen betreffend, insbesondere durch frühzeitige Kredittilgung auf, wenn diese laut abgegebener Prognoserechnung nicht geplant war. Die Finanzverwaltung erachtet durch frühzeitige Tilgung einen verkürzten Beobachtungszeitraum, innerhalb dessen bereits ein Gesamtüberschuss vorliegen muss, um nicht der Liebhabereiverordnung unterliegen zu müssen.

Liebhaberei

Unter dem Begriff Liebhaberei versteht man laut der Liebhabereiverordnung 1997 das Nicht-Anerkennen einer Einkunftsquelle als solche. Dies geschieht, wenn über einen bestimmten Zeitraum gesamt kein Überschuss erzielt werden kann. Im Fall der Vorsorgewohnung beträgt der Beobachtungszeitraum bis zu 23 Jahre. Wurde also nach diesen maximal 23 Jahren über den gesamten Zeitraum kein Überschuss erwirtschaftet, wird die Einkunftsquelle nicht anerkannt. Dies hat eine Aberkennung der Gewinne und vor Allem Verluste, sowie des Vorsteuerabzugs zur Folge. Um dem Risiko der Liebhabereivermutung zu entgehen, sollte dem zuständigen Finanzamt eine Prognoserechnung über den gesamten Beobachtungszeitraum vorgelegt werden.

Für die Problematik der Liebhaberei betreffend Vermietung muss zwischen kleiner und großer Vermietung unterschieden werden. Die kleine Vermietung ist in der L-VO §1 Abs 2 verankert und umfasst die Vermietung von Eigentumswohnungen. Sobald Verluste aus der Vermietung hervorgehen, muss beim Finanzamt mittels einer Prognoserechnung nachgewiesen werden, dass das Objekt dazu geeignet ist, über den Beobachtungszeitraum von 20 bis maximal 23 Jahren einen Gesamtüberschuss zu erwirtschaften. Wird diese Prognoserechnung nicht vorgebracht, oder ist das Objekt nicht dazu geeignet, einen Totalüberschuss zu erzielen, wird diese Einkunftsquelle nicht anerkannt und als Liebhaberei eingestuft. Für jedes Objekt muss gesondert festgestellt werden, ob Liebhaberei vorliegt. Unter großer Vermietung ist die Vermietung eines Gebäudes mit mindestens 3 Einheiten zu verstehen. Auch hier muss, falls Verluste anfallen, eine Prognoserechnung pro Objekt für das zuständige Finanzamt angefertigt werden, um zu bestätigen, dass die einzelnen Objekte dazu geeignet sind, einen Gesamtüberschuss zu erzielen. Der Zeitraum verlängert sich bei der großen Vermietung auf 25 Jahre ab der ersten Vermietung bzw. maximal 28 Jahre.

Die Liebhaberei ist nicht nur in der Liebhaberei-Verordnung verankert, sondern betrifft auch die Umsatzsteuer. UStG §2 Abs 5 besagt, dass eine Tätigkeit als Liebhaberei gilt, wenn auf Dauer gesehen Gewinne oder Einnahmenüberschüsse nicht zu erwarten sind. Laut VwGH stellt dieser Paragraph nur eine unechte Befreiung der Umsatzsteuer dar, und keine Option zur Steuerpflicht. Allerdings besagt UstG §6 Abs 1 ausdrücklich, dass die Vermietung von Räumlichkeiten nicht unter die unechte Umsatzsteuerbefreiung fällt. Artikel 4 Abs 1 der 6. EU-Mehrwertsteuerrichtlinie widerspricht ebenfalls der Auffassung des VwGH. Dieser Artikel beinhaltet eine Definition des Unternehmermerkmals, wobei es nicht relevant ist, ob tatsächlich Gewinne bzw. Verluste erwirtschaftet werden, sondern die Absicht alleine reicht aus, um als Unternehmer qualifiziert zu sein . Wird die Liebhabereivermutung laut L-VO angenommen, gilt diese auch für die Umsatzsteuer.

BTVG (Bauträgervertragsgesetz)

Das BTVG ist seit 1.1.1997 in Kraft, wurde mit 1.7.2008 novelliert und soll Erwerber vor Fertigstellung der Immobilie schützen. Diese Schutzmaßnahmen betreffen Vorauszahlungen, Mindestinhalte bei der Vertragsgestaltung, Gewährleistungs- und Schadenersatzansprüche, Sicherstellungsmöglichkeiten (nach Ratenplänen, grundbücherliche Sicherstellung und schuldrechtliche Sicherung), Rücktrittsrechte und Bestimmungen über die Treuhandschaft bei Konkurs des Bauträgers.

Die Bestimmungen des BTVG stehen unter Strafandrohung. Die Strafen selbst können bis zu €14.000. bzw. €28.000 betragen.

Siehe auch unter „Was bringt der Juli 2008 Neues“

Darlehensgebühr

Die Darlehensgebühr, welche laut GebG §33 0,8% von der Finanzierungssumme beträgt, ist an das zuständige Finanzamt abzuliefern. Diese Gebühr gibt es nur in Österreich.

Siehe auch unter „Steuern und Gebühren beim Immobilienkauf“

Grundbucheintragungsgebühr

Grundsätzlich beträgt die Gebühr für die Eintragung ins Grundbuch 1% vom Bruttokaufpreis einer Immobilie. Üblicherweise werden die Grundbucheintragungsgebühr und die Grunderwerbssteuer gemeinsam mit Vertragsabschluss an den Treuhänder weitergegeben. Dieser hat wiederum zwei Möglichkeiten jene beiden Gebühren abzuführen: entweder durch Überweisung an das Finanzamt, welches bei ordnungsgemäßer Bezahlung nach einer gewissen Bearbeitungszeit eine Unbedenklichkeitsbescheinigung ausstellt und diese an das zuständige Grundbuchamt weiterleitet oder durch eine Selbstberechnungserklärung, welche direkt vom Treuhänder am Grundbuchamt eingereicht wird. Die zweite Möglichkeit ist weitaus weniger zeitaufwendig, da nicht erst auf die Unbedenklichkeitsbescheinigung des Finanzamts gewartet werden muss und die Einverleibung in das Grundbuch sofort erfolgen kann.

Siehe auch unter „Steuern und Gebühren beim Immobilienkauf“

Mietenpool

Um das Risiko der Leerstände bei der Vermietung nahezu auszuschalten, vereinigen sich Vermieter, um dieses Risiko gemeinsam zu tragen. Hierbei werden alle Mieten in einen „Pool“ gesammelt, um dann die Gesamterträge auf Basis der jeweiligen Anteile wieder aufzuteilen. So hat auch ein Anleger, dessen Wohnung leer steht, Einnahmen. Zwar sind die Erträge mit Mietenpool im Vergleich zu einer dauernd vermietet Wohnung geringer, jedoch kommt in der Praxis eine Vollvermietung kaum vor.

Prinzipiell gibt es zwei Möglichkeiten wir ein Mietenpool umgesetzt werden kann:

Zum Einen gibt es die – in der Praxis häufiger vorkommende Form – Möglichkeit, dass der Mietenpool nach außen nicht in Erscheinung tritt. Mietverträge werden direkt zwischen dem Besitzer der Vorsorgewohnung bzw. dem Fruchgenießer und dem Mieter abgeschlossen , der Vermieter selbst besitzt die Unternehmereigenschaft (die Unternehmerkette wird nicht unterbrochen) und so kann die Vorsteuer vom zuständigen Finanzamt rückgefordert werden.

Die zweite Option des Mietenpools ist jene, dass der Mietenpool Vermieter der Wohnung ist. Der Mietenpool vermietet sozusagen die Wohnung an den Mieter unter. Bei dieser Möglichkeit kommt es in der Praxis häufig zu Schwierigkeiten, da das die Umsatzsteuer betreffende Finanzamt und das die Vorsteuer betreffende Finanzamt meist unterschiedliche sind.

Spekulationsfrist

Für eine im Privatbesitz befindliche Immobilie bzw. Anteilen an einer Immobilie beträgt die Spekulationsfrist 10 Jahre. Sie kann sich auf 15 Jahre erhöhen, sofern der Herstellungsaufwand auf 15 Jahre verteilt abgesetzt wurde. Der Spekulationsgewinn berechnet sich aus Verkaufserlös abzüglich Veräußerungskosten vermindert mit den Anschaffungskosten zuzüglich Herstellungs- und Instandsetzungsaufwendungen. Gewisse Nebenkosten, wie Grunderwerbssteuer, Anwaltskosten, Notariats- oder Vermittlungskosten, welche mit der damaligen Anschaffung oder der Veräußerung in Zusammenhang stehen, können ebenfalls steuerlich voll berücksichtigt werden. Im Falle einer Vererbung oder Schenkung der Immobilie gilt die Spekulationsfrist ab dem Tag des Übergangs an den neuen Besitzer. Als Anschaffungszeitpunkt gilt üblicherweise der Abschluss des Kaufvertrages und nicht die Eigentumsübergabe. Hier gilt dann wieder die Spekulationsfrist von 10 bzw. 15 Jahren. Sollte die Immobilie vor Ablauf der Spekulationsfrist veräußert werden, wird die Erbschafts- bzw. Schenkungssteuer auf die zu zahlende Einkommenssteuer angerechnet.
Für Eigentumswohnungen gibt es die Möglichkeit der Hauptwohnsitzbefreiung, die die Spekulationsfrist von 10 auf 2 Jahre senkt . Diese Befreiung ist jedoch für Vorsorgewohnungen nicht relevant, da diese nur zur Vermietung und nicht als ständiger Wohnsitz bzw. Hauptwohnsitz gedacht sind.

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