geschlossener Immobilienfonds
Geschlossene Immobilienfonds sind keine Investmentfonds im herkömmlichen Sinn, sondern es werden solange Anleger gesucht, bis das vorher veranschlagte Eigenkapital für einer oder mehrere Immobilien aquiriert ist. So beteiligen sich Investoren an einer oder mehreren Immobilien durch das Halten von Anteilen an Unternehmen. Der Gesellschaftsform- und Größe sind kaum Grenzen gesetzt. Dies geht von der GbR, bis zur KG, zur GmbH und zur AG. Die häufigste Form ist jedoch die GmbH & Co. KG (Sonderform der KG), wobei die GmbH als unbeschränkt haftender Gesellschafter fungiert.
Der Vorteil von geschlossenen Immobilienfonds ist vA das geringe Investitionskapital, welches meist bereits ab € 10.000 beginnt. Nachteilig ist dass, das investierte Kapital nicht sofort verfügbar ist, da es keinen öffentlich gehandelten Markt oder eine Verpflichtung seitens der Fondsgesellschaft gibt, die Anteile zurück zu kaufen. Meist werden geschlossene Immobilienfonds als GmbH & Co. KG konzipiert, sodass die Anleger (=Mitunternehmer) Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung erzielen. Gewinne werden einerseits aus der laufenden Vermietung und andererseits aus der Wertsteigerung der Immobilie (am Ende der Laufzeit) erzielt .Vorsicht: Ein vorzeitiger Verkauf kann zu Liebhaberei führen!
offener Immobilienfonds
Der offene Immobilienfonds kauft sowohl bereits bestehende, als auch in der Entwicklung befindliche Immobilien, um diese mittels der KAG (Kapitalanlagegesellschaft) im Interesse der Anleger zu vermieten oder weiter zu veräußern, wobei der Fonds immer aus mindestens zehn Objekten bestehen muss , um das Risiko vernünftig streuen zu können. Durch die KAG werden Wertpapiere ausgegeben, welche den Anteil des Fondsvermögens der Investoren verkörpern. Offene Immobilienfonds unterliegen dem ImmoInvFG, welches seit 2003 als eigenständiges Gesetz in Österreich existiert, dadurch besteht auch die Pflicht ein Prospekt aufzulegen, welches von der FMA genehmigt werden muss.
WEG (Wohnungseigentumsgesetz)
Dieses Bundesgesetz regelt die Rechtsform des Wohnungseigentums, insbesondere die Voraussetzungen, die Begründung, den Erwerb und das Erlöschen von Wohnungseigentum, die Rechte und Pflichten der Wohnungseigentümer und Wohnungseigentumsbewerber, des Wohnungseigentumsorganisators und des Verwalters, die Verwaltung der Liegenschaft, die Eigentümergemeinschaft, die Ausschließung von Wohnungseigentümern, das vorläufige Wohnungseigentum des Alleineigentümers der Liegenschaft und das wohnungseigentumsrechtliche Außerstreitverfahren .
Durch Feststellung der Nutzwertanteile – Parifizierung – wird festgelegt, wie viele Anteile der Gesamtnutzfläche jeder Eigentümer besitzt. Mit diesen Anteilen ist das Recht verbunden, diese zu nutzen und Verfügungsmacht darüber zu haben. Es gibt vier Möglichkeiten, wie Wohnungseigentum begründet werden kann. Erstens durch schriftliches Einverständnis aller Miteigentümer, zweitens durch gerichtliche Entscheidung einer Klage nach WEG §43, drittens durch gerichtliche Entscheidung in einem Verfahren zu Aufhebung einer Miteigentumsgemeinschaft und viertens auf Grund einer gerichtlichen Aufteilung des ehelichen Gebrauchsvermögens und der ehelichen Ersparnisse .
Weiters definiert das WEG die Kategorie der „Wohnungseigentumsobjekte“. Dazu gehören Wohnungen, sonstige selbständige Räumlichkeiten und neuerdings Abstellplätze für Kraftfahrzeuge .
Das WEG regelt folglich alles rund um das Wohnungseigentum, angefangen bei der Begründung bis zur Verwaltung und zur Auflösung.
Agio
Leverage Effekt
Der Leverage Effekt (zu deutsch: Hebeleffekt) kann im Bereich der Fremdfinanzierung einer Investition auftreten. Ausschlaggebend für den Leverage Effekt ist die optimale Zusammensetzung von Eigen- zu Fremdkapital. So kann ein Teil des Eigenkapitals durch Fremdkapital kompensiert werden, sofern der Fremdkapitalzins niedriger als die zu erwartende Rendite ist. Folglich kann der ersetzte Teil des Eigenkapitals wiederveranlagt werden. Dies nennt man den positiven Leverage Effekt.
Der Effekt kann sich jedoch auch umkehren. Entwickeln sich Rendite, Fremdkapitalzinsen oder Vermietungsquote schlechter als in der Planung vorgesehen, steigt die Fremdkapitalquote immer mehr an und kann immer schwerer getilgt werden. Werden auf zwei Ebenen Kredite aufgenommen, wie beispielsweise der Immobilienfonds und der Anleger selbst, so wirken sich entstandene Kredite doppelt aus, da den Investor beide Ebenen aufgrund der direkten Zurechenbarkeit voll treffen.
So kann zwar durch zusätzlich aufgenommenes Fremdkapital die Rendite durchaus zusätzlich nach oben “geschraubt” werden, doch muss man sich auch der Risiken bezüglich Hebelwirkung des Fremdkapitals bewusst sein.
Sonderabschreibung
Die Sonderabschreibung beträgt 1/15 oder 1/10 pro Jahr und gilt nur “nicht mit dem Gebäude verbundene Anlagen”. dazu zählen Einbaumöbel, Einbauküchen, Telefonanlagen, usw. sofern diese leicht zu “lösen” sind und dieser Vorgang keine beträchtliche Wertminderung verursacht. ansonsten sind sie mit dem Gebäude verbunden und müssen mit 1/67 abgeschrieben werden.
Normalabschreibung
Im Gegensatz zur Sonderabschreibung für Herstellungsaufwand beträgt die Dauer der Normalabschreibung eines Gebäudes pro Jahr 1/67. Die Finanz nimmt also idR eine Nutzungsdauer von 67 Jahren für ein gebäude an. In der Prognoserechnung nach der Liebhabereiverordnung dürfen die Sonderabschreibungen an das Gebäude gekoppelt mit 1/67 pro Jahr angesetzt werden. Sie erhalten in der Kalkulation daher früher einen Überschuss und haben ihre Einkunftsquelle.