Der Irrtum Spekulationssteuer

Oft wird das Wort Spekulationssteuer verwendet, das es allderdings so im Gesetz nicht gibt. Dieser umgangssprachlich verwendete Begriff bezieht sich auf Spekulationsgeschäfte gemäß EStG §30, es handelt sich also ganz einfach um die Einkommenssteuer.

Für eine im Privatbesitz befindliche Immobilie beträgt die Spekulationsfrist 10 Jahre. Sie kann sich auf 15 Jahre erhöhen, sofern der Herstellungsaufwand auf 15 Jahre verteilt abgesetzt wurde, kann sich jedoch auch auf 2 Jahre verringern, wenn die Immobilie 2 Jahre als Hauptwohnsitz gedient hat, dies ist jedoch für Vorsorgeimmobilien irrelevant.

Der Spekulationsgewinn berechnet sich aus Verkaufserlös abzüglich Veräußerungskosten vermindert um die Anschaffungskosten zuzüglich Herstellungs- und Instandsetzungsaufwendungen. Gewisse Nebenkosten, wie Grunderwerbssteuer, Anwaltskosten, Notar- oder Vermittlungskosten, welche mit der damaligen Anschaffung oder der Veräußerung in Zusammenhang stehen, können ebenfalls steuerlich voll als Werbungskosten berücksichtigt werden. So wird dann dieser Spekulationsgewinn in die Einkommenssteuererklärung unter den „sonstigen Einkünften“ mit aufgenommen, zu den restlichen Einkünften dazugezählt und das gesamte Einkommen der Einkommenssteuer mit der individuellen Progressionsstufe und dem zugehörigen Steuersatz unterworfen. Allerdings können Gewinne aus Spekulationsgeschäften nur mit Verlusten aus Spekulationsgeschäften ausgeglichen werden.

Wird die im Privatbesitz befindliche Immobilie außerhalb der Spekulationsfrist veräußert, fällt keine Abgabe, insbesondere keine Einkommenssteuer für Spekulationsgeschäfte an, da diese Einkünfte von keiner Einkunftsart erfasst werden.

Schenkung und die AfA

Aufgrund der hohen Nachfrage möchte ich erläutern wie AfA und Schenkung seit dem neuen SchenkMG funktionieren

Bisher, also zu Zeiten des alten Erbschafts- und Schenkungssteuergesetzes, war die Bemessungsgrundlage für die AfA im Falle einer Schenkung für vermietete Gebäude der Einheitswert war. Auf Antrag konnten jedoch auch die fiktiven Anschaffungskosten als Grundlage herangezogen werden, welche im Normalfall wesentlich höher waren, wodurch auch mehr abgeschrieben werden konnte.
Seit dem neuen SchenkMG (in Kraft seit 1.8.2008) muss für die Ermittlung der Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung die AfA des Rechtsvorgängers fortgeführt werden – ein Antrag auf fiktive Anschaffungskosten als Bemessungsgrundlage ist nicht mehr möglich.

Ferner gibt es folgende Änderungen, die AfA betreffend:

  • 1/10-Abschreibungen für Instandhaltungs- und Instandsetzungsaufwendungen können bei Schenkung und bei Erbschaft fortgeführt werden (früher Fortführung nur bei Erbschaft mit Berechnung der AfA mittels Einheitswert möglich)
  • 1/15-Absetzungen für Herstellungsaufwendugen können sowohl bei Schenkung als auch beim Erwerb von Todes wegen (Erbschaft) fortgeführt werden (früher wie bei 1/10-Abschreibung)

Weitere Informationen zum Thema Schenkung gibt es hier

Sollten noch weitere Fragen zu diesem Thema auftauchen, werden diese natürlich auch schnellstmöglich hier behandelt.

Schenkungsmeldegesetz (SchenkMG 2008)

Wie der Titel vermuten lässt, handelt es sich um ein eigenständiges neues Gesetz. Dem ist aber nicht so.

Durch das SchenkMG 2008 finden sich Änderungen in Bundesabgabenordnung (BAO), Finanzstrafgesetz, Stiftungseingangssteuergesetz (StiftEG) und Grunderwerbssteuergesetz (GrEStG).

Die Definition der Schenkung leitet sich nicht vom bürgerlichen Recht (§ 938: Ein Vertrag {=übereinstimmende Willenserklärung}, wodurch eine Sache jemanden unentgeldlich überlassen wird) ab, sondern geht noch weiter. Die Grundlage für den Begriff der „Schenkung“ im Sinne des SchenkMG 2008 leitet sich aus dem Erbschafts- und Schenkungssteuergesetz §3 ab und geht soweit, daß der Wille des Geschenkgebers allein auch ausreichend ist für eine Schenkung.

Für eine Schenkung unter Lebenden, die Erbschaft also ausgenommen, besteht prinzipiell Anzeigepflicht. Ausgenommen von dieser Anzeigepflicht sind Erwerbe unter Angehörigen (Eltern Ehegatten, Kinder, Großeltern, Nichten, Neffen, Onkel, Tante, Schwiegereltern und Lebensgefährten) bis zu einem gemeinen Wert von max. €50.000 pro Jahr und Angehörigem, Erwerbe zwischen anderen Personen bis zu einem gemeinen Wert von max. €15.000 in einem Zeitraum von 5 Jahren, Erwerbe die bereits nach dem Erbschafts- und Schenkungssteuergesetz befreit waren und Erwerbe die unter das Stiftungseingangssteuergesetz fallen.

Erfolgt eine Schenkung sind sowohl der Schenker als auch der Beschenkte und eventuell beteiligte Notare oder Rechtsanwälte zur Anzeige verpflichtet, solange bis einer der Beteiligten Anzeige erstattet. Die Frist für die Anzeige beträgt drei Monate ab dem Erwerb. Wird es verabsäumt die Schenkung zu melden bzw. anzuzeigen, aus welchen Gründen auch immer, muss der Beschenkte beweisen, dass eine Schenkung stattgefunden hat (Beweislastumkehr). Bei vorsätzlicher Nicht-Anzeige einer Schenkung kann bis zu 10% des Wertes der Schenkung als Strafe verhängt werden.

Gemäß Schenkungsmeldegesetz besteht für Erbschaften und Schenkungen von Grundstücken keine Meldeverpflichtung, sehr wohl jedoch nach dem Grunderwerbsteuergesetz (GrESG).

Das Formular zur Anzeige einer Schenkung nach Bundesabgabenordnung (BAO) §121a ist auf elektronischem Weg zu übermitteln und ist hier zu finden. Das Formular zur Stiftungseingangssteuererklärung gemäß Stiftungseingangssteuergesetz (StiftEG) §3 Abs. 2 ist hier zu finden.

Nähere Informationen zu Schekung und AfA finden Sie hier

Einheitswert

Der Einheitswert sowie der dreifache Einheitswert sind bei einigen Steuern und anderen Abgaben die Bemessungsgrundlage für die Abgabenlast (Schenkungssteuer, Grundsteuer, etc.). Die Höhe des Einheitswertes wird vom Finanzamt geschätzt und bleibt in der Relativ konstant. Zur Schätzung dieses Wertes steht in der Onlineausgabe von „Die Presse“ vom 22.07.2008:

Berechnung Einheitswert
Der Einheitswert wurde 1973 eingeführt. Er ist das 12,5-Fache der durchschnittlichen Monatsmiete der letzten drei Jahre. Seit 1973 wurde er um rund 35 Prozent erhöht.

Dies würde bei einer 1-Zimmer Wohnung mit etwa 40 m² in guter Innsbrucker Lage bedeuten:
Monatsmiete der letzten 3 Jahre: 20.000 EUR (ohne Betriebskosten)
Mittelwert p.m.: 555,55 EUR (ohne Betriebskosten)
Einheitswert: 555,55 x 12,5 = 6.944,44 EUR

Prognoserechnung

Um dem Risiko der Liebhabereivermutung zu entgehen, sollte dem zuständigen Finanzamt eine Prognoserechnung über den gesamten Beobachtungszeitraum vorgelegt werden. Weichen die tatsächlichen Zahlen wesentlich von den prognostizierten ab, wird geprüft, ob der Steuerpflichtige selbst oder unvorhersehbare Umstände dazu geführt haben. Ist der Steuerpflichtige auf Grund einer zu optimistischen Prognoserechnung beispielsweise selber für das Abweichen verantwortlich, wird dies beim Finanzamt vermerkt und die vorhergesagten Zahlen werden korrigiert. Differenzen in der Prognoserechnung infolge unvorhersehbarer Umstände haben keinen Einfluss auf die ursprünglich abgegebene Prognoserechnung.

Abweichungen und als Folge Liebhaberei treten, Vorsorgewohnungen betreffend, insbesondere durch frühzeitige Kredittilgung auf, wenn diese laut abgegebener Prognoserechnung nicht geplant war. Die Finanzverwaltung erachtet durch frühzeitige Tilgung einen verkürzten Beobachtungszeitraum, innerhalb dessen bereits ein Gesamtüberschuss vorliegen muss, um nicht der Liebhabereiverordnung unterliegen zu müssen.

Liebhaberei

Unter dem Begriff Liebhaberei versteht man laut der Liebhabereiverordnung 1997 das Nicht-Anerkennen einer Einkunftsquelle als solche. Dies geschieht, wenn über einen bestimmten Zeitraum gesamt kein Überschuss erzielt werden kann. Im Fall der Vorsorgewohnung beträgt der Beobachtungszeitraum bis zu 23 Jahre. Wurde also nach diesen maximal 23 Jahren über den gesamten Zeitraum kein Überschuss erwirtschaftet, wird die Einkunftsquelle nicht anerkannt. Dies hat eine Aberkennung der Gewinne und vor Allem Verluste, sowie des Vorsteuerabzugs zur Folge. Um dem Risiko der Liebhabereivermutung zu entgehen, sollte dem zuständigen Finanzamt eine Prognoserechnung über den gesamten Beobachtungszeitraum vorgelegt werden.

Für die Problematik der Liebhaberei betreffend Vermietung muss zwischen kleiner und großer Vermietung unterschieden werden. Die kleine Vermietung ist in der L-VO §1 Abs 2 verankert und umfasst die Vermietung von Eigentumswohnungen. Sobald Verluste aus der Vermietung hervorgehen, muss beim Finanzamt mittels einer Prognoserechnung nachgewiesen werden, dass das Objekt dazu geeignet ist, über den Beobachtungszeitraum von 20 bis maximal 23 Jahren einen Gesamtüberschuss zu erwirtschaften. Wird diese Prognoserechnung nicht vorgebracht, oder ist das Objekt nicht dazu geeignet, einen Totalüberschuss zu erzielen, wird diese Einkunftsquelle nicht anerkannt und als Liebhaberei eingestuft. Für jedes Objekt muss gesondert festgestellt werden, ob Liebhaberei vorliegt. Unter großer Vermietung ist die Vermietung eines Gebäudes mit mindestens 3 Einheiten zu verstehen. Auch hier muss, falls Verluste anfallen, eine Prognoserechnung pro Objekt für das zuständige Finanzamt angefertigt werden, um zu bestätigen, dass die einzelnen Objekte dazu geeignet sind, einen Gesamtüberschuss zu erzielen. Der Zeitraum verlängert sich bei der großen Vermietung auf 25 Jahre ab der ersten Vermietung bzw. maximal 28 Jahre.

Die Liebhaberei ist nicht nur in der Liebhaberei-Verordnung verankert, sondern betrifft auch die Umsatzsteuer. UStG §2 Abs 5 besagt, dass eine Tätigkeit als Liebhaberei gilt, wenn auf Dauer gesehen Gewinne oder Einnahmenüberschüsse nicht zu erwarten sind. Laut VwGH stellt dieser Paragraph nur eine unechte Befreiung der Umsatzsteuer dar, und keine Option zur Steuerpflicht. Allerdings besagt UstG §6 Abs 1 ausdrücklich, dass die Vermietung von Räumlichkeiten nicht unter die unechte Umsatzsteuerbefreiung fällt. Artikel 4 Abs 1 der 6. EU-Mehrwertsteuerrichtlinie widerspricht ebenfalls der Auffassung des VwGH. Dieser Artikel beinhaltet eine Definition des Unternehmermerkmals, wobei es nicht relevant ist, ob tatsächlich Gewinne bzw. Verluste erwirtschaftet werden, sondern die Absicht alleine reicht aus, um als Unternehmer qualifiziert zu sein . Wird die Liebhabereivermutung laut L-VO angenommen, gilt diese auch für die Umsatzsteuer.

Umsatzsteuer im Mietenpool

Als Reaktion auf Sonjas Beitrag „Mietenpool“ im Immobilienvorsorge.com-Lexikon möchte ich eine Grafik bereitstellen, welche die Problematik des Mietenpools hinsichtlich der Umsatzsteuer darstellt.

Sind das lage- und das Heimatfinanzamt ident, so wird der Anleger kaum ein Problem mit der Geltendmachung der Umsatzsteuer haben. Liegt jedoch die Immobilie welche der Mietenpool verwaltet im Hoheitsgebiet eines anderen Finanzamtes als dem Heimatfinanzamt des Anlegers, so könnte die Finazamtsleitung des letztgenannten Amtes dem Anleger jede nur erdenklichen Hürde in den Weg stellen. Die Finanzämter werden intern an Ihrer Performance gemessen. In diesem Fall würde also das Lagefinanzamt Umsatzsteuer einnnehmen, und seine Performance damit erhöhen, das Heimatfinanzamt allerdings genau in dieser Höhe eine Rückerstattung vornhmen müssen. Selbst durch einen Finanzausgleich zwischen den Ämtern kann dieser Einbruch nicht schnell genug kompensiert werden. Es ist also weniger ein rechtliches Problem als eines persönliches des Finanzamtleiters.

Mietenpool

Um das Risiko der Leerstände bei der Vermietung nahezu auszuschalten, vereinigen sich Vermieter, um dieses Risiko gemeinsam zu tragen. Hierbei werden alle Mieten in einen „Pool“ gesammelt, um dann die Gesamterträge auf Basis der jeweiligen Anteile wieder aufzuteilen. So hat auch ein Anleger, dessen Wohnung leer steht, Einnahmen. Zwar sind die Erträge mit Mietenpool im Vergleich zu einer dauernd vermietet Wohnung geringer, jedoch kommt in der Praxis eine Vollvermietung kaum vor.

Prinzipiell gibt es zwei Möglichkeiten wir ein Mietenpool umgesetzt werden kann:

Zum Einen gibt es die – in der Praxis häufiger vorkommende Form – Möglichkeit, dass der Mietenpool nach außen nicht in Erscheinung tritt. Mietverträge werden direkt zwischen dem Besitzer der Vorsorgewohnung bzw. dem Fruchgenießer und dem Mieter abgeschlossen , der Vermieter selbst besitzt die Unternehmereigenschaft (die Unternehmerkette wird nicht unterbrochen) und so kann die Vorsteuer vom zuständigen Finanzamt rückgefordert werden.

Die zweite Option des Mietenpools ist jene, dass der Mietenpool Vermieter der Wohnung ist. Der Mietenpool vermietet sozusagen die Wohnung an den Mieter unter. Bei dieser Möglichkeit kommt es in der Praxis häufig zu Schwierigkeiten, da das die Umsatzsteuer betreffende Finanzamt und das die Vorsteuer betreffende Finanzamt meist unterschiedliche sind.

Spekulationsfrist

Für eine im Privatbesitz befindliche Immobilie bzw. Anteilen an einer Immobilie beträgt die Spekulationsfrist 10 Jahre. Sie kann sich auf 15 Jahre erhöhen, sofern der Herstellungsaufwand auf 15 Jahre verteilt abgesetzt wurde. Der Spekulationsgewinn berechnet sich aus Verkaufserlös abzüglich Veräußerungskosten vermindert mit den Anschaffungskosten zuzüglich Herstellungs- und Instandsetzungsaufwendungen. Gewisse Nebenkosten, wie Grunderwerbssteuer, Anwaltskosten, Notariats- oder Vermittlungskosten, welche mit der damaligen Anschaffung oder der Veräußerung in Zusammenhang stehen, können ebenfalls steuerlich voll berücksichtigt werden. Im Falle einer Vererbung oder Schenkung der Immobilie gilt die Spekulationsfrist ab dem Tag des Übergangs an den neuen Besitzer. Als Anschaffungszeitpunkt gilt üblicherweise der Abschluss des Kaufvertrages und nicht die Eigentumsübergabe. Hier gilt dann wieder die Spekulationsfrist von 10 bzw. 15 Jahren. Sollte die Immobilie vor Ablauf der Spekulationsfrist veräußert werden, wird die Erbschafts- bzw. Schenkungssteuer auf die zu zahlende Einkommenssteuer angerechnet.
Für Eigentumswohnungen gibt es die Möglichkeit der Hauptwohnsitzbefreiung, die die Spekulationsfrist von 10 auf 2 Jahre senkt . Diese Befreiung ist jedoch für Vorsorgewohnungen nicht relevant, da diese nur zur Vermietung und nicht als ständiger Wohnsitz bzw. Hauptwohnsitz gedacht sind.

„Die Schenkung einer Immobilie kann noch vor dem Auslaufen der Schenkungssteuer sinnvoll sein“

So die Überschrift eines Artikels in der Printausgabe des Standard vom 6./7. Juli 2008

Es kann durchaus Sinn machen, noch vor dem Auslaufen der Schenkungssteuer Ende Juli 2008, Immobilien zu verschenken, da mit dem neuen SchenkMG 2008 einkommenssteuerrechtliche Vorteile nicht mehr ausgenutzt werden können. So können Wertsteigerungen einer Immobilie, welche sich in einer höheren AfA (fiktiver Anschaffungskosten) widerspiegeln und somit die Einkommensteuer mindern, berücksichtigt werden. Zusätzlich beginnt der Zeitraum für die AfA von Neuem zu laufen.

Ab dem 1. August 2008 (mit dem neuen SchenkMG 2008) sind Wertsteigerungen von Immobilien bei einem Schenkungsvorgang irrelevant, da diese die Bemessungsgrundlage der AfA nicht verändern, und die Laufzeit vom Schenker weitergeführt werden muss.

Es ist also ratsam bei bevorstehenden Schenkungen, v.A. von durchgehend vermieteten Immobilien, schnellst möglich einen Steuerberater aufzusuchen, um beide Varianten gegenüberzustellen und uU eine Schenkung noch vor dem 1. August 2008 – samt Grundbucheintragung – durchführen zu können.

Empfehlenswert zu diesem Thema ist dieses Buch.

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